近年來，轉貸降息的“房貸低息置換”廣告隨處可見，在某些金融公司和貸款中介口中，只要經過他們的一番運作，房貸就可以轉化為利率更低更“省錢”的貸款，有些人轉了、有些人躍躍欲試。面對自己接近6%的高額房貸利率，吾亦心動，但作為一名管理咨詢顧問，也不能盲目從之，必須究其原、探其因、尋其果。于是乎，啟動了自己的“轉貸降息”咨詢項目，在經過深入調研、精細測算之后，得出結論是“該項目于我不可行！”。如果盲目從之，必定會“轉了個寂寞”，下面請聽我慢慢道來。

一“轉貸降息”究竟是什么

轉貸降息，轉貸是手段、降息是目的，指的是借款人把自己的原有的銀行貸款通過某種方式，轉換成另外一種利息更低的貸款，以達到降低自己貸款利息支出的目的。比較常見的是將個人原先利率較高的住房商業貸款轉換為公積金貸款，或者干脆轉變成經營貸款或其他利率較低的貸款。個人住房商業貸款轉公積金貸款是常規業務，但受個人公積金貸款額度限制，實際辦理的不多，中介也不會推薦，目前中介主推的是“按揭轉按揭”或“按揭轉經營貸”。

(資料圖片僅供參考)

（一）按揭轉按揭

是將個人原來的按揭貸款（利率較高）轉換成新的按揭貸款（利率較低）。其大致操作流程如下：

1、結清原來利率較高的個人住房商業按揭貸款。這個過程中要提前向原貸款銀行提出申請，待申請獲批后進行還款、辦理貸款結清手續。

2、以該房產做抵押，重新申請新的利率較低的按揭貸款。在抵押前還需對房產進行評估，以確定能貸款的額度，

3、還款方式一般為等額本息。

在與中介溝通時，其向我推薦了兩種方案，第一種是年限20年，利率3.9%的按揭貸款，還款方式是等額本息；第二種是氣球貸，10年期，到期再簽10年。10年期的氣球貸利率、月供均與第一種方案相同。

（二）按揭轉經營貸

經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。按揭轉經營貸就是把原來的住房按揭貸款結清，然后再重新抵押到銀行進行貸款，還款方式一般都是先息后本，貸款期限一般是3-5年，貸款期間只需按月支付利息，到期時一次性歸還本金，中途可以隨借隨還，還本后利息隨本金的減少而減少。辦理按揭轉經營貸必須辦理營業執照，以企業經營需要為由、以房產為抵押進行貸款。

中介給我推薦的是5年期的經營貸，利率3.5%，先息后本，同時承諾幫忙辦理營業執照等等。

二轉貸降息經濟性分析

在做經濟性分析時，通過兩個案例的方式進行，將原按揭貸款與按揭轉按揭、按揭轉經營貸進行對比分析，同時還考慮不提前還貸、提前還貸兩種情景。

案例一：貸款100萬元，期限20年，不提前還款

1、原按揭貸款：貸款額度100萬元，利率5.77%，貸款期限20年，等額本息還款方式。20年累計支付利息款68.77萬元，月供7032.26元。

2、按揭轉按揭：貸款額度100萬元，利率3.9%，貸款期限20年，等額本息還款方式。20年累計支付利息款44.17萬元，月供6007.24元。

3、按揭轉經營貸：貸款額度100萬元，利率3.5%，貸款期限5年（到期后滾動，20年還清），先息后本還款方式。每月支付利息2916.67元，5年累計支付利息款17.5萬元，20年總計支付利息款70萬元。

在考慮經濟性的時候，還需要考慮轉貸成本。轉貸成本主要是支付中介的費用（2.5%，需2.5萬元）、結清原按揭貸款的過橋費用（每天千分之一，以10天計算，需1萬元），如果轉經營貸還需要辦理營業執照的費用。相關數據見下表。

表1：三種貸款方式經濟性數據對比（貸滿20年）

以20年期計算，原按揭貸款、按揭轉按揭、按揭轉經營貸需要支付的利息款分別為68.77萬元、44.17萬元、70萬元，按揭轉按揭將節約利息21.1萬元（68.77-44.17-2.5-1），按揭轉經營貸支付的利息達到70萬元，比原按揭貸款支付的利息還多，還要賠上手續費、過橋費、辦理營業執照的費用等。

結論：如果還款期限準備拖滿20年，必須選擇“按揭轉按揭”的方式，確實可以節省費用，前提是不提前還款。

案例二：貸款100萬元，期限20年，5年還清所有貸款

1、原按揭貸款：貸款100萬元，利率5.77%，期限20年，等額本息還款方式，每年提前還款20萬元，第五年結束時全部結清。經測算，5年時間還款總額115.78萬元，其中利息款15.78萬元。

2、按揭轉按揭：貸款額度100萬元，利率3.9%，期限20年，等額本息還款方式，由于此種抵押貸不能提前部分還款，此處按第5年結束時一次性結清全部貸款計算。經測算，5年時間還款總額117.81萬元，其中利息款17.81萬元，加上轉貸手續費、過橋費3.5萬元，總支出121.31萬元。

3、按揭轉經營貸：貸款額度100萬元，利率3.5%，貸款期限5年，先息后本，每年提前還款20萬元，第五年結束時全部結清。經測算，5年時間還款總額110.5萬元，其中利息款10.5萬元，加上轉貸手續費、過橋費3.5萬元，總支出114萬元。相關數據見表2（）。

表2：三種貸款方式經濟性數據對比（5年還清）

以5年結清貸款計算，原按揭貸款、按揭轉按揭、按揭轉經營貸總支出分別為115.78萬元、121.31萬元、114萬元，按揭轉經營貸的總支出最低，較原按揭方式少支出1.78萬元。

結論：僅從經濟性上分析，如果5年內結清貸款，轉經營貸比原貸款少支出1.78萬元。測算時未考慮轉經營貸時辦營業執照、房產抵押評估等其他費用，如將這些支出考慮進來，將會與原按揭方式基本持平。

三轉貸降息風險分析

盡管中介都聲稱可規避貸后檢查，但這背后涉及的多種費用和復雜流程，暗藏多重潛在風險。

1、違約違法風險。房貸轉經營貸本身不合法，一旦被銀行發現，貸款人將承擔違約責任，可能會被要求提前償還貸款，帶來比較大的資金壓力，銀行發現經營貸違規使用也會影響到個人征信。

2、貸款額度風險。經營貸的額度有可能批不下來，這個時候，轉貸人就欠一筆資金（提前結清原貸款的資金），而且利息負擔會比較重，面臨比較大的償還壓力。

3、資金鏈斷裂風險。經營貸的期限通常比較短，可能需要在短短幾年內就要還清，同樣給轉貸人帶來比較大的現金流的壓力，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險，會出現貸款逾期，且影響個人征信。

4、高額成本風險。中介辦理轉貸會收取較高點數的手續費，墊付“過橋資金”會收取利息、服務費、手續費等，考慮這些成本后，優惠幅度大打折扣。

5、信息安全風險。貸款人的身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財產信息等相關重要信息均被中介掌握，存在一定的信息安全風險。

四相關建議

1慎重選擇，切忌被利率差“一葉障目”

前述案例可以看出，真正能節省利息支出的只有嚴格按20年期還款的長期貸款，還要注意的是轉貸后不支持提前部分還款，要提前還款就必須一次性全部還清。在此提醒想辦理轉貸的同學，轉貸前需深入評估，仔細對比、謹慎選擇。

2量體裁衣，切忌跟風或被金融中介忽悠

如果家庭收入水平一般，短期內無提前償還貸款計劃，建議選擇“按揭轉按揭”的方式，可以節省大筆利息支出；如果家庭收入水平中上，有提前還款計劃的，不論是提前部分還款還是全部結清，都建議不要盲目轉貸。

總之，網上金融中介所謂的“不能幫您掙錢，可以幫您省錢”的宣傳不完全可信，稍不注意就變成“他們掙了手續費，自己沒落到好處”的結局，轉貸前先要想好自己的需求，然后進行調查分析、測算對比，最后再考慮這件事情值不值得你去做。

作者：段安樂，北大縱橫合伙人