入戶門鎖松動、地面空鼓、墻體開裂、墻面眾多劃痕、衛生間餐廳墻面濕痕、衛生間木門變形無法關閉、窗戶下方打膠開裂無法關閉、室內使用廉價乳膠漆……

北京朝陽區共有產權房上東郡的業主張女士無論如何也沒想到，2020年7月從近3萬人中搖號買到的“最貴”共有產權房、被稱為共有產權房“標桿”的示范項目，在2022年10月交付時，會出現這么多問題。

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在房地產行業進入下行的幾年時間里，新建商品房的交付就像拆盲盒，各種交付問題層出不窮。那么，如果遭遇交付標準不達標，業主是否收房？是否索賠？出現房屋質量問題和減配時該怎么辦？

花錢換來“糟心”

據張女士和其他業主的收集整理，上東郡小區共存在如下問題：

變更合同約定品牌，如臥室地板從“生活家”換成“和邦盛世”，入戶門從“步陽”換成“星月神”，室內門從“金凱”換成“菲立”，更換已公示的涂料，9月23日業主發現現場大量文邦乳膠漆用于室內和室外裝修。

此外，14、15、17等樓外立面存在大面積不平甚至鼓包現象；7號樓2、3單元2層和8層，相鄰兩戶客廳窗斜上方無故多出外口梁，嚴重影響相關住戶采光，并與審批圖紙不符；衛生間下水管道沒有設置隔音措施、漏水。此外還有墻體開裂、樓道過窄、隔欄過近、單元門減配、建筑垃圾回填、園林綠化減配等一系列問題。

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“買房買了個糟心。”張女士告訴藍鯨財經，她已經自己花錢進行了一些維修，比如重刷墻面、重做防水、重做踢腳線、修補門窗、換門鎖等，但目前最嚴重的問題是，由于墻面底漆很差，即便補了墻面裂縫，也依然會裂，此外還有地板空鼓嚴重。

這樣的交付現象并非孤例。藍鯨財經在黑貓投訴等平臺上發現，僅去年下半年以來，就有多起類似的投訴。

去年12月底，杭州某房地產項目業主投訴稱，其所購商品房已到交付時間，但進度遠未達到交付要求，其提出以下幾個問題有待解決：

外墻面處理不平整，工藝不達標，有漏滲水隱患；飄窗設計不合理，施工不達標，雨水不能及時排出，已有大面積滲漏情況出現，開發商只進行百葉窗打膠處理；小區環境差，到處垃圾，未進行整體衛生處理，未達到交付要求；屋內墻面不平整、地磚空鼓、窗臺石縫大、窗套處縫隙大未進行修補；公共樓道電箱外露，有非常大的安全隱患；樓頂施工達不到要求，漏水嚴重；房屋內外墻面開裂；陽臺玻璃破碎。

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去年10月，湖南省嘉禾縣某房地產項目業主投訴稱，該項目的交房時間是當年7月，但交房時存在多處質量問題，比如塑鋼窗戶刮花刮破，大廳推拉玻璃門框破損，大廳地板瓷磚大面積刮花，維修時存在暴力施工，粉塵堆積污染嚴重。與此同時，物業清單已經出現幾個月的物業費。

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去年9月，江蘇省鹽城某房地產項目業主投訴稱，從2020年10月交房后的缺陷維護至今沒有修理結束，業主一直無法入住，期間還多次收到物業費的催收。

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今年2月，甘肅省定西市某房地產項目業主投訴稱，由于管道排水設計不合理，去年底剛裝修完的新房，尚未入住就出現反水問題，新家具全部被泡，整層樓損失嚴重。

“先收房，再維修”

據上述上東郡業主張女士透露，小區開發商向業主承諾會對業主反映的質量問題進行維修，但前提是，希望業主先收房。

張女士也表示，比如更換底漆這樣的訴求，也可以得到滿足，但問題是，一棟樓只有一個工人，“不知道要等到多久。”

已經失去耐心和信心的張女士，決定繼續自費將室內底漆鏟掉后重刷。張女士透露，因為存在各種問題，自己到現在還沒有收房，而據她了解，小區迄今收房率還不到40%。

對于業主來說，由于房屋存在各種交付問題所以拒絕收房；對于開發企業來說，保交付則是一件必須按時完成的功課。

“去年一年都在很努力完成交付指標和任務，”某房地產開發企業相關負責人向藍鯨財經介紹，但市場下行期時，很多非一二線核心城市業主的收房難度會非常高。

該負責人表示，過去房價在上漲通道時，即便房屋有輕微瑕疵，業主也愿意趕快收房；但現在房價沒有明顯的上漲趨勢，這些瑕疵會被業主放大，部分業主更希望得到一些補償來彌補房價上漲預期的缺失。

一位在房地產企業從事客戶服務工作的相關負責人也對藍鯨財經表示，由于商品房在開發建設過程中，通常由總包再進行多次分包，對于開發企業來說，很難對房屋品質進行有效的全面把控。因此，在業主收房之后，針對房屋質量問題的修補會持續一段時間，這在行業內非常常見，也因此才有新房交付之后的兩年有限質保期，某種程度上相當于對一些交付問題的“容錯”。

不過，該人士也坦陳，在市場下行期，房企暴雷頻發，資金和保交付的雙重壓力下，出現交付質量問題越來越普遍，問題也越來越嚴重。

據媒體報道，2022年，人民網地方領導留言板共收到房地產投訴約11.71萬起，與2021年同期相比增長53.27%。其中，質量相關投訴較2021年增長73.44%，達43572起；合同相關投訴28169起，較2021年增長38.33%；服務相關投訴64784起，較2021年同期增長57.92%。

交付不達標的三個層次

北京方利律師事務所律師賈瑞果對藍鯨財經表示，按照審判實務和工程部門的認定，房屋交付標準不達標可以分為三個層次：

一是法律強制或嚴重影響居住的，不構成交付，業主可以拒收。例如未取得竣工備案表的、無水電設施、旁邊有變電站未公示等等，但是也有中間地帶，比如未按約定提供中水。

二是一般工程質量問題，會影響業主心情，但實質上不影響居住，一般不認為構成拒收的理由，主要是賠償。例如回填土問題造成墻體與地面有縫隙，室內裸露鋼筋，臥室增加了橫梁等。

三是輕微瑕疵或者一般意義上的減配，一般沒有賠償，有的可能減免部分物業費。例如公共部位的大理石換成瓷磚，鐵藝圍欄換成磚墻，室內裝修明顯減配或與樣板間差距巨大，玻璃上有劃痕等。

但需要說明兩點：合同中交付標準的表述很多是模糊的，例如對“或同等檔次品牌或產品”的理解；如果存在同類問題的業主較多，或者公共部分嚴重減配，可以集體與開發商協商，要求推遲交付、明確品牌、政府部門進行監督等。

“說到底，還是要看合同約定以及其他可以構成合同約定的書面材料、具體的質量問題和證據情況。”賈瑞果表示，是否收房，完全是業主的利益考量，如迫切的居住需求等等，可以先入住，再溝通或訴訟。一般情況下，收房與賠付并不沖突，即便開發商書面通知、甚至業主簽字“收房代表認可房屋質量，放棄索賠的各項權利，此后開發商只履行維修義務”之后，也可以索賠。

但是，在收到交付通知書后，如不收房，需按時回復開發商，并提供簡要理由和證據；如收房，應在入住前進行證據保存，必要時進行公證。

賈瑞果建議，除非有嚴重問題，現階段還是建議先收房，哪怕房屋手續有問題，即便會交納一部分費用，但是相對于房款，基本都是可以承受的成本。收房不影響索賠，一般也不影響解除合同，基本不增加成本和難度。