2022年，中國人口總量多年首次出現負增長，年末城鎮化率也超過65％，增速為近三十年以來新低。新形勢下，未來房地產投資的增量空間在哪里？

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中國建設銀行董事長田國立25日在中國發展高層論壇2023年年會上表示，一方面，與歐美發達國家80％-90％的城鎮化率相比，中國城鎮化至少還有15個百分點的增長空間。城鎮化潛力所帶來的需求增長，仍將為行業帶來消化過往投資并持續發展的機會。

另一方面，中國14億人口還在，4億中等收入群體的規模依然在持續增長，升級后的房地產消費需求，將為城市更新、資產盤活及房地產上下游產業鏈提供投資轉型的新引擎，成為撬動從消費到投資再到消費的C輪投資的重要組成部分。

在田國立看來，近年來，中國房地產市場的供需關系和主要矛盾發生了深刻的變化，在基本解決“有沒有住房”問題后，“住得好不好”的問題更加突出。

隨著住房消費的升級，中國房地產的交易形態也正在發生重大變化。田國立說，在之前的住房總量不足的階段，資產增值效益明顯，人的理性選擇是“要買房”，但不太在意房子的品質屬性。進入消費升級階段后，消費的目的就是獲得各種服務。此時，想再依托房屋的金融屬性，進行炒作交易就很難了。

“在房地產回歸居住屬性后，享受包括住房在內的各種不動產的使用權，將會越來越成為主要的東西。與所有權不同，使用權可以在時間和空間上進行分享。”田國立說。

正是因為使用權可以“分享”，田國立認為，“大租賃時代”將會到來。未來房地產交易的主要形態就是租賃，消費升級的過程就是租賃發展的過程，包括通勤、教育、養老、旅游、辦公在內，這些與房地產有關的非剛性需求，都更適合通過租賃的方式解決。例如，城市有很多閑置的辦公樓宇和廠房，如果通過盤活改造，可以轉化為年輕人低成本的創業空間，激活社會財富。

田國立預判，“大租賃時代”來臨后，產業發展將更加專業化和機構化。通過專業化、規范化、品質化的管理機構，深化社會分工，經濟效益將不斷提升。與此同時，相關法律和政策也需要進一步完善。現階段，亟需讓租房和買房人群獲得差不多的公共服務。

為何不直接提“租購同權”呢？田國立稱，“太激進可能把事情弄沒了”，要循序漸進地推進。

從供給側來看，無論是房地產轉型還是租賃市場發展，都非常需要長期的資本支持。田國立稱，在房地產投資收益預期下降的同時，產業轉型升級需要更多引入保險、資金、養老金、年金等追求長期穩定回報的資金，這些資金對于短期市場波動有一定的承受能力。

同時，需要大力發展資本市場，特別是以REITs（不動產投資信托基金）為代表的不動產股權投資產品，讓房屋的所有權、經營權和使用權的分離。田國立表示，由專業的人盤活不動產、經營好不動產，可以為社會提供相對的中等風險和穩固回報的金融產品，避免大眾炒房，進而促進建立金融與房地產良性循環機制。