出品：鳳凰網財經《封面直播》

主持人：魯婧涵

近日，央行發布《中國金融穩定報告（2022）》指出，我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。在此背景下，有專家學者指出，提振當今低迷的國內需求，亟需找到一個大的投資和消費池子，而這個行業非房地產莫屬，“只有救樓市才能救內需”。

(資料圖片僅供參考)

“吃舊藥，走新路”，這條路是否可行？本期鳳凰網財經《封面直播》對話“92派”企業家代表、中國房地產界的領軍人物，御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖。

關于當前熱議的“只有救樓市才能救內需 ”的觀點，馮侖并不同意。他說，“樓市只是房地產的一部分，而且樓市已經經歷了青春期，它必然就是要減量的。所以不存在救不救的事情。就相當于它不長個了，我們非要把這些過了青春期的人，愣給他叫回來，天天給他打激素，把骨頭縫給它拉起來，然后穿內增高，你這就害他了。”

談到房地產開發企業的發展現狀，馮侖直言，房地產住宅市場進入到了一個減速、減價、減量的時代，未來3-5年，90%住宅類開發商會被淘汰掉。不過，在非住宅領域，辦公、商業、酒店度假、醫療健康、物流倉儲、教育研發、政府物業，這七大類房產商將齊頭并進，快速增長。

未來，哪些住宅類地產企業能存活？馮侖認為有三類：一類是長期經營穩健的“模范生”，比如萬科、龍湖；一類是區域性的龍頭；還有一類是住宅領域細分市場的企業，比如經營女性公寓、藍領住宅、養老住宅、健康公寓等的公司。

現在的房價水平高嗎？馮侖說，從房價收入比角度看，確實太高了。不過，房價最近出現了很多變化?？傮w來看，一線城市核心地帶的房價比較穩定，但二手房的交易速度降下來了，其他城市的平均房價整體也在降。不過，他認為，房地產降價并非什么壞事情，因為降到一定的時候，可能大家買房的欲望又會回來一點。

對于年輕人該如何買房，馮侖認為現在買房的機會還是不錯的，剛需不需要猶豫，不過買房的時候要算賬，控制風險邊界。

馮侖表示，買房就買人口聚集的地方、經濟聚集的地方、增長的地方，“不要買太偏的地方，那些地方人口會減少，就業也困難，雖然便宜，但是長遠來說，當你不想要這個房子的時候，也很難轉出去，另外房子保值增值的可能性也不大。”

以下為鳳凰網財經《封面直播》對話馮侖內容集錦：

01、馮侖：未來房地產住宅開發商要淘汰掉90%