近日，深圳市司法局發布《深圳經濟特區國有土地供應管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《管理條例》），面向社會各界征求意見。大城市新興產業用地成本高的難題，或將出現深圳版本的“解決之道”。

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規范供應方式

可以說，《管理條例》進一步健全了深圳的國有土地供應體系。

在土地供應方式上，《管理條例》提出將劃撥、出讓、作價出資（入股）、租賃等供應方式統一進行規范。同時，對臨時使用、委托管理、儲備土地短期利用等方式也進行了原則規定。

《管理條例》提出，縮小劃撥范圍，明確產權歸政府的公益性、非營利性用地可以以劃撥方式供應。嚴格限定協議出讓范圍，明確產權歸社會投資主體的非營利性的公共設施用地、特許經營的公用設施用地、原農村集體經濟組織留用土地等用地可以通過協議出讓方式供應。

此外，完善國有土地租賃規則，區分短期租賃和長期租賃，明確短期租賃方式適用于短期使用的急需公共服務設施用地，長期租賃方式主要用于保障不同產業、不同發展階段的企業用地需求，降低產業用地初始取得成本。短期租賃年期一般不得超過五年；長期租賃的年期不得低于五年，不超過二十年。

降低企業用地成本

《管理條例》進一步優化土地市場營商環境。在優化用地審批程序上，探索建立用地用林用海聯合審批機制，建立以標定地價為核心的土地市場價格體系，建立重點發展片區區域評估制度，提高土地供應審批效率，提升政府服務效能。

在降低企業用地成本上，明確深圳市政府規定的重點產業項目、總部項目等類型的用地可以分期繳納地價，不計利息。同時，健全產業用地長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓供應體系，降低用地成本。

在服務實體經濟發展上，明確重點產業項目用地可以采取“帶項目”掛牌方式供應，只租不售的創新型產業用房可以采取劃撥、協議出讓等方式供應土地，引導企業通過提高產業用地容積率等方式拓展產業空間。

此外，在國家關于建設用地使用權續期規定基礎上，《管理條例》進一步完善國有土地使用權續期規則，對續期時點、續期條件、續期年限、續期程序等進行了進一步細化。

不少房企人士都表示，土地價格是影響房地產價格成本最重要的因素，也是地方招商引資和企業發展的重要因素。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降低實體經濟成本應該是此次條例最大的亮點。土地成本已經成為新興產業發展的巨大障礙。《管理條例》明確提出降低企業用地成本，重點產業項目、總部項目等類型的用地可以分期繳納地價，不計利息。產業用地可長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓。只租不售的創新型產業用房可以采取劃撥、協議出讓等方式供應土地，引導企業通過提高容積率等方式拓展產業空間，滿足發展需求。

“此次對房地產用地并無明確表態，因為此次條例重在管理改革，即便是對產業的扶持，重點也是新興產業和實體經濟。不過，可以確信的是，對于2035年建成新住房體系，即住宅用地要占到建設用地的30%左右，未來住宅用地是有保障的，商品房特別是普通商品房也會增加供應，當然還會繼續限制地價、房價，確保普通商品住房占主導。”李宇嘉說。

值得注意的是，隨著城市可用土地空間逐漸減少，土地成本持續攀升，原有工業用地土地收益率不斷下降等問題逐步浮現，工業上樓這一概念在深圳早已落地開花。據不完全統計，目前深圳各區共有近72個工業上樓項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。其中，大部分項目在20大先進制造業園區范圍內。