今年第一個樓市徹底“脫光”的城市，出現了。

既不是樓市回天乏力的東北，也不是基礎薄弱的中西部，而是中國最富裕的區域：

長三角。

(資料圖)

以此為起點，新一輪的救市大潮，或許離得不遠了……

誰都沒想到，看起來最“不差錢”的長三角，又一次扛起了救市大旗。

節后第一天，揚州火速發布一系列樓市新政，其中最引人注意莫過于下面這條：

7月1日起，在市區購買改善性住房的，不再執行限購政策，其原有住房不再執行限售政策。

也就是說，揚州的置換群體在市區購買改善性住房，不論新房還是二手房，都不再限購。

不僅如此，憑新簽訂的商品房購房合同，在持有原有房屋不動產權證書的基礎上，可直接出售原房屋，不再執行原先網簽三年限售規定。

左手拆限購，右手拆限售，揚州這一套組合拳下來，直接與全國人民坦誠相見，動作太迅速了！

而且我發現，最近幾個月長三角城市異常活躍，率先蹚出了一條救市之路。

就拿取消限售來說，揚州并不是第一個吃螃蟹的城市。早在2月份，徐州就取消了原先的3年限售期，在市區內買第二套新房的，第一套新房有證就能上市交易。

緊接著3月10日，同屬長三角的常州火速跟上，取消了新房2年限售期。自那以后，常州商品房只要拿到不動產權證，就可以立馬上市交易。

此情此景，讓我不禁想起去年二季度的“盛況”：

短短一個月里，南京、蘇州、無錫、合肥、杭州紛紛出手，足足松綁了六次！

這一次，又有什么不同呢？

簡單點說，揚州這一次步子邁的夠大，定位也相當精準。

更徹底，因為揚州是今年全國首個全面放開“雙限”的城市，而且覆蓋了新房和二手房。

想買隨時可以買，想賣隨時可以賣，樓市某種程度上成了自由交易市場。

更精準，是因為揚州是今年首個專門針對存量二手房以及改善型家庭放開“雙限”的城市。

對于有以舊換新，以小換大等改善需求的家庭而言，此舉確實可以有效減輕購房負擔，是一次定向利好。

而更重要的是，揚州全面取消“雙限”背后，所帶來的示范意義：

接下來，【解放改善群體】很可能會成為各地救市的重點方向。

此時此刻，全國上下的改善族，都被困在一場史詩級流動性危機里。

根據易居研究院統計的數據來看，今年上半年，全國主要城市的二手房掛牌量都上漲了一大截。

基本盤穩如上海，二手房掛牌量也幾乎翻了一倍。之前掛牌量穩定在10萬套，現在已經超過18萬套。

廣州，去年掛牌量剛過10萬套，現在掛牌量已經超過14萬套了，北京的掛牌量也超過了12萬套。

重慶、成都的二手房掛牌量更是達到了20萬套的峰值。

但是這些城市每月的二手房成交量，基本都只在1-2萬套左右，甚至有的城市就幾千套，二手房市場帶來的壓迫感是顯而易見的。

更重要的是，“流不動”的二手房，已經開始影響新房了。

另一邊，全國50個重點城市，新房的成交面積同比增速卻又一次由正轉負，再一次回到了去年的低谷期。

道理很簡單：二手房賣不掉，新房沒人買，整個置換的鏈條被卡住了。

心有余而力不足。

就拿揚州來說吧。

從5月開始，揚州的新房和二手房成交量開始持續走低。

新房方面，5月份揚州市區商品住宅合同成交1039套，環比下降10.7%。

二手房也不例外，5月揚州市區二手住宅成交1856套，環比下降7.6%。

持續低迷的成交，使得揚州不少二手房業主開始大幅降價賣房。

上個月，一位揚州業主掛出剛剛交付半年的揚州印別墅，建面約115㎡的房源，總價200萬出售還贈送車位，算下來單價僅1.7萬/㎡+，一套房子虧了50萬。

降價的浪潮甚至已經蔓延到揚州核心板塊的標桿樓盤，比如二城板塊的萬象天地、國賓府，最近都出現了虧本甩賣的房源。

這些別墅和標桿樓盤的業主，其實都是一個城市潛在的優質購買力，現在全都被套住了。

要知道，揚州的樓市基本盤放眼全國，還屬于比較穩健的那種。

相比之下，其他非核心城市的日子過得更是愁云慘淡。

據58安居客研究院數據顯示，今年以來，由于三四線城市去化速度太慢，導致新房項目數量環比持續增長，庫存積壓嚴重。

二手房方面，根據諸葛找房數據顯示，由于掛牌量持續走高，二三四線城市的二手房均價同環比都出現了下降。

尤以三四線城市最慘，所以從弱二線城市到三四線城市，現在都急需一個有分量的救市政策來激活樓市。

可現實的狀況是，絕大部分地方，已經把能放開的政策都放開了。

比如房貸利率已經降到3字頭了，公積金額度也拉滿了。

多地首套房的首付比例已經降到了2成，二套首付比例降到了3成，已經是最低了。

這也是為什么今年的救市總是一副有氣無力的樣子，工具箱快要空了啊。

接下來，除了抄揚州的作業，地方上其實已經沒有什么多余的選擇了。

取消“雙限”之后，真的可以如愿激活樓市嗎？

答案可能有些殘酷，對于大部分城市來說，用處可能不大。

其實，去年5月哈爾濱就取消了新房的3年限售期。

但是即便如此，依舊沒能挽救哈爾濱跌跌不休的房價。

還有蘭州，去年年末也放開了新房限售，但是架不住沒人埋單，市場冷到極致。

去年一整年，蘭州只放出了1070套新房，可即便如此，去化率只有32%……

更可怕的是，取消限售在這兩座城市引發了“拋售潮”，二手房掛牌量瞬間激增。

哈爾濱在去年年初取消限售之后，二手房掛牌量很快就從9萬沖到了10萬大關。

蘭州也是一樣，二手房掛牌量從去年年底的2萬多套，飆漲到了如今的3.6萬套……

而對一些需求旺盛、購買力充沛的城市，就能發揮這個“大殺器”的作用。

去年4月份，蘇州將二手房限售期限由5年縮短為3年。

結果就在5月，蘇州市新房住宅成交量環比上漲50.89%；

到了6月，新房成交量更是達到了1.7萬套，環比上漲209.32,%，同比上漲35.82%，月成交量創下2021年以來新高。

所以說啊，威力再大的救市政策，最后也需要強悍的購買力支撐。

是加速下墜，還是觸底反彈？關鍵看城市基本盤如何。

此時此刻，大家必須要認清兩個現實：

第一，樓市問題的根結主要在于信心。

而要解決這一點，除非接下來會有更高層面的大招，或者一線城市能做出超預期的動作。

不過這些事情都是無法預測的，上一個給出預測的專家，現在已經被全網禁言了……

實際上，大多數城市已經無招可出了。這就要說到第二點——

全面取消限售、限購是必由之路。

不要試圖抵擋潮流，順勢而為才是聰明做法。廣大三四五線城市的業主們，趕緊置換吧。

一方面，取消“雙限”席卷更多城市，買房和賣房都會比之前更容易，置換時可選擇的余地也更多。

另一方面，二手房掛牌量一定會持續增加，市場越來越偏向買方市場，要想快速置換，依舊免不得割肉賣房。

等得越久，割得越狠。

尤其是持有老破小的業主，更要舍得壯士斷腕，因為取消了限售和限購的城市，未來一定是新房和次新的天下。