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          天天速看:半年盤點|土地市場供需為近十年最低,流拍率卻下降

          2023年過半,房地產市場百味雜陳。歷經3月“小陽春”后,樓市迅速調轉方向。


          (資料圖片)

          樓市的寒意也傳導至土地市場。

          據中指研究院的數據,上半年TOP100房企拿地總額為5920億元,同比下降10.2%;全國300城住宅用地推出2228宗成交1622宗,成交規劃建面為1.35億平方米。

          供、需規模降至近十年以來同期最低位,同比分別下降33.8%、31.4%。

          土地遇淡市,地方城投也不再托底,全國流拍率卻不升反降。

          數據顯示,上半年全國住宅用地流拍撤牌率大幅降低18.4個百分點至15.8%。

          “這得益于各城市推地更加謹慎了,不少城市在招拍掛前會摸排企業參拍意愿并適當放松土拍規則?!蹦撤科笙嚓P負責人告訴藍鯨財經,不少城市也釋放出更為優質的“存貨”。

          整體來看,核心城市熱門地塊的高關注度,僅是個案,全國土地市場低迷態勢并未改變。

          “下半年土地市場熱度將繼續回落,城投類企業或將再次進場托底?!敝兄秆芯吭和恋厥袌鲅芯控撠熑藦垊P預計,部分城市上半年發力后,可推出的優質地塊存量不多。下半年通常推地量加大,競爭激烈程度或減弱。

          多城拿出“壓箱底”好地

          一線城市樓面均價上漲21.3%

          新房銷售一路下行之際,各城市的推地積極性也不高,上半年全國土地市場整體表現仍較為低迷,僅核心城市土拍保持一定熱度,多數城市土拍未有好轉跡象。

          據中指研究院統計,不同等級城市土地供應變化幅度不同。一線城市中,上海及深圳縮量明顯,同比降幅均在五成以上,北京降幅超兩成,廣州下降近一成;二線、三四線城市政府整體推地信心較弱,住宅用地推出面積同比降幅均超三成,其中二線城市成交面積同比降幅較小,三四線城市土地市場進一步承壓。

          需求方面,50家代表房企1—5月拿地銷售比為14.6%,較去年全年下滑明顯 (2022年拿地銷售比22.5%),較去年同期下降4.2個百分點。

          同時,上半年TOP100企業拿地總額5920億元,拿地規模同比下降10.2%;TOP100門檻值為17億元,較上年同期下降3億元;50家代表企業內部分化顯著,頭部規模的央國企拿地金額及面積顯著多于中等規模企業。

          “2023年以來雖然核心城市土拍熱度較高,但房企整體投資更趨審慎,拿地銷售比繼續下降。從民營房企拿地情況來看,上市民營房企中,今年以來僅個別企業還在拿地,絕大部分停止拿地?!敝兄秆芯吭悍治鰩熤赋?。

          “審慎投資”的思路下,房企投資仍僅限于熱點城市優質地塊。為提升企業拿地意愿,多城推出壓箱底的好地。

          例如,廣州近日出讓了天河區員村一橫路一宗地塊,這是近些年少有的天河區核心地段宅地出讓;深圳近日出讓了深圳灣超級總部一宗宅地,該片區上一次有宅地成交還是在2001年。

          “好地”入市帶動了成交樓面價的上漲,上半年同比上漲16.4%。

          一線城市表現最為明顯,多宗地塊競拍至地價上限,住宅用地成交樓面均價同比漲幅達21.3%,上海、廣州成交樓面均價同比漲幅均超三成;二線、三四線住宅用地成交樓面均價同比漲幅在一成左右,其中杭州、成都、蘇州、青島等二線城市均呈不同程度上漲,佛山、徐州等三四線城市成交樓面均價也有較大幅度提升。

          企業更追求確定性

          核心城市成交亦冷熱不均

          全國銷售承壓的背景下,房企在核心城市補貨意愿增強,同一城市內部不同板塊分化明顯。

          北京、上海、杭州、合肥觸頂成交占比均在五成以上,北京、杭州部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量記錄。

          近日北京一批次土拍中,順義新城第19街區地塊吸引45家企業報名,昌平朱辛莊地塊在報名階段也吸引了42家企業;杭州出讓的運河新城單元GS1004-01地塊吸引了42家競買人參與搖號,奧體博覽中心單元BJ1704-12地塊吸引了49家競買人參與搖號,此前多批次土地出讓,杭州也有多宗地吸引數十家房企競逐。

          城市內部非核心地塊則多底價成交,板塊間分化明顯。以蘇州為例,2023年出讓地塊中,8宗觸頂搖號,8宗溢價成交,其余17宗非核心與近郊地塊均底價成交。

          核心城市之外,多數城市土拍未有轉暖跡象。例如,長春、無錫等城市成交地塊均底價成交,土拍情緒持續低迷。

          從城市群看,長三角地區仍舊領跑全國,1—6月TOP10企業在該地區拿地金額1250億元,居四大城市群之首;京津冀TOP10企業拿地金額762億元,位列第二;粵港澳TOP10企業拿地金額608億元,位列第三。

          “在市場筑底修復的階段,安全性、流動性、收益性都較為確定的核心城市優質地塊,是房企搶地的重心。這類地塊周邊供地稀缺性較強,未來去化速度有保障,市場預期較好?!敝兄秆芯吭悍治鰩熤赋?。

          該機構還預計,隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地,一二線城市的土拍競爭將日益激烈,部分企業拿地或向核心城市近郊及優勢三線城市適度下沉。

          央國企拿地金額占近6成

          地方城投不再托底

          值得注意的是,與2022年土地市場的“城投托底”相比,今年上半年地方國資托底乏力。

          據中指研究院的數據,2022年(截至當年12月27日),22城地方國資拿地金額占比達42%,超過了央國企的37%,民企該比例則僅為16%。

          該機構指出,土地市場低迷之時,地方國資及部分城投平臺托底能夠降低流拍率,但部分國資企業和城投地產開發經驗能力不足,左手倒右手終是表面繁華,長期來看并不利于房地產行業的良性發展,部分項目雖可通過聯合優質開發企業入市,但去化不理想依然會增加地方國資平臺的財務風險。

          相關部門也對城投托底現象進行了警示。去年10月,財政部發文“嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口?!?/p>

          上述現象在今年上半年有所改善,雖22城拿地企業仍以央國企為主,但地方國資在土地市場的角色逐漸弱化,截至6月27日,22城成交的住宅用地中,地方國資拿地金額僅占9%,較上年大幅下降33個百分點。

          取而代之的是對規模更有野心的央國企及重返土地市場的民企。

          截至6月27日,央國企今年拿地金額占比57%,較2022年明顯提升。北京、上海、廈門等城市,央國企仍為拿地主力。

          “穩健型央企資金狀況相對較好,仍是熱點城市拿地主力,重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企,華潤置地、保利發展等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局。”中指研究院企業研究總監劉水指出。

          杭州、成都、寧波等城市民企拿地金額占比有所提升。據中指研究院數據,杭州民企拿地金額占比在六成以上,5月23日出讓9宗地全部為民企摘取,6月9日出讓5宗地中4宗為民企;成都更多為當地民企,如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。

          此外,城投及地方國資“收手”后,為降低流拍撤牌率,上半年各地推地謹慎,提前摸排企業參拍意愿,調整完善土拍規則、精選優質地塊。多因素帶動下,全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯。

          據中指研究院統計,2023年上半年,全國住宅用地流拍撤牌823宗,是2018年以來半年度最低水平;流拍撤牌率15.8%,較去年同期下降18.4個百分點,絕對值降至2019年水平;重點22城住宅用地流拍撤牌率則為8%。

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