繼中央政治局會議定調“適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向之后，北京、深圳、廣州相繼表態(tài)房地產(chǎn)，一線城市的落地細則有望加快出臺。

7月29日晚間，北京市住建委官方微信公號“安居北京”發(fā)布消息稱，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

(相關資料圖)

7月30日午間，“深圳住建”官方微信稱，深圳市住建局將結合深圳市房地產(chǎn)實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區(qū)抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產(chǎn)市場秩序，促進深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

30日下午，廣州市住建局相關工作人員在接受媒體采訪時亦表示，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，實事求是抓緊推進落實，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

大力支持剛性和改善性住房需求

7月24日召開的中央政治局會議指出，要適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設部召開企業(yè)座談會，住建部部長倪虹在會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好各項政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

此次北京釋放的樓市積極信號正是基于前述兩次會議，29日北京市住建委發(fā)布的消息稱：“市住房城鄉(xiāng)建設委將認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，在市委、市政府領導下，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，結合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作。”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉為持平，北京環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%；同月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.3個百分點，北京環(huán)比大降0.7個百分點，廣、深兩地環(huán)比分別下降0.2和0.1個百分點。

一線城市是二手房占主導的市場。以北京為例，2022年北京二手房成交面積占比62%，新房占比38%。但據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，二季度以來，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%。此外，根據(jù)市場數(shù)據(jù)，截至6月底，北京二手房掛牌量已高達約19萬套。

目前，全國不同城市實施分類調控、因城施策的樓市調控政策。去年下半年以來，面對多地一二手房聯(lián)動回落的態(tài)勢，各線城市樓市調控政策逐步松綁，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平（首套最低20%、二套30%）。

但以一線城市為代表的熱點城市和地區(qū)，依然實施嚴格的限購、限貸、限售和限價（“四限”）措施。其中，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，且個別城市“認貸”標準和二套首付比例較高。

比如，北京、上海現(xiàn)行的二套房認貸判定標準為“全國有貸款記錄（住房貸款、含公積金，購買商業(yè)類項目不計算），包括已結清和未結清貸款記錄1筆；全國無貸款記錄，北京/上海有1套住宅”，而兩地二套房首付比例最低60%和50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

因城施策

從房貸利率來看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月百城首套房貸利率平均為3.9%，同比下降45bp；二套房貸利率平均為4.81%，同比下降25bp；但一線城市首套、二套房貸利率分別為 4.50%和5.03%。

“這些貸款政策嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理住房需求，政策應適時調整予以支持，優(yōu)化認房又認貸政策（二套房認定標準）、降低首付比例，激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。”中指研究院研究總監(jiān)陳文靜說。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，“有的放矢地支持改善型需求”應當成為熱點城市樓市政策優(yōu)化的重點。目前，熱點城市剛需集中、換房人群龐大，如果“降利率、降首付、降稅收”等支持性措施及時落地，能有效改善預期并釋放需求。

“以往最穩(wěn)的一線城市，房價開始領跌。由此，迫切需要需求端進行托底。”李宇嘉說。

值得注意的是，在京廣深三地的最新表態(tài)中，均提及“結合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況”和“促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”。

有業(yè)界觀點認為，這意味著一線城市已具備政策寬松的空間，相關優(yōu)化政策可能在近期出臺，但“穩(wěn)中求進”“房住不炒”的總基調沒有變。基于此，政策優(yōu)化的步調更可能“一區(qū)一策”，以支持合理住房需求，而不是放開調控為目的。具體有哪些政策工具箱會被打開，仍待進一步觀察。

李宇嘉也提到，各地在具體落地住建部的政策建議時，應該會因城施策，也即不會步調一致地、內容一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小地實施。

李宇嘉認為，在熱點城市住建部門召開相關會議討論后，具體工作仍需和金融、財政部門予以協(xié)商、共同推進。

對于下半年熱點城市房地產(chǎn)金融、財稅政策的調整方向，李宇嘉表示，在金融端，可以下調第二套房（已還清貸款）首付比例；在稅收端，一方面可以優(yōu)化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準；另一方面，增值稅免征期可以從5年回到2年，以降低住房交易成本。

截至目前，北上廣深尚未發(fā)布有關房地產(chǎn)限制性政策優(yōu)化的具體方案。