9月27日至28日，鳳凰衛視、鳳凰網聯合多家機構舉辦的“鳳凰灣區財經論壇2023”將在香港、深圳同步舉辦。廣邀海內外政府官員、專家學者、行業精英圍繞大灣區建設、中國經濟、全球經濟等話題展開討論。在論壇開幕前夕，鳳凰網財經聯合中國基金報推出《灣區風云錄》系列訪談，本期對話獨立經濟學家馬光遠。

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繼7月24日中央定調“適時調整優化房地產政策”、住建部明確政策支持方向后，北京、深圳、廣州已相繼表態，將結合各地實際落實。中國房地產政策是否迎來歷史性轉折點？

當房地產市場供求關系已經發生根本性的變化，繼續打壓的政策相當于“三九寒天開空調”。馬光遠在《灣區風云錄》直播中表示，“下一步房地產政策有三個重點：第一，進一步落實降低首套房的首付比例和利率；第二，對改善性的換購的稅費政策的降低進行落實；第三，推行貸款房貸的認房不認貸的政策。”

過去幾年，種種內外因素導致房地產市場遭遇寒潮，到2023年上半年，全國房地產開發投資同比下降7.9%，仍處低位運行。

“但房地產現在以及在可預見的未來仍然是支柱產業”，馬光遠表示，房地產及建筑業增加值接近GDP的14%，其從業人員占中國就業人員比重超15%。因此，穩定房地產對就業、GDP、投資、地方財政、金融安全和百姓財富都至關重要。

馬光遠認為，政策之外，房地產自身也到了新的發展階段、有新的需求。“現在80%-90%的房子都是爛房子”，過去二十年房地產發展的主要任務是解決有房子住，而當前要解決“好房子”的問題，“所以房地產剛到中場，沒到到謝幕的時候”。

（以下內容整理自采訪實錄。）

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馬光遠：房地產是支柱產業，很多人是帶著情緒看房地產

《灣區風云錄》：房地產在很長的一段時間內是推動中國經濟增長發揮了很大的作用，如何看待它的現狀？

馬光遠：房地產現在仍然是支柱產業。房地產開發投資近6萬億，固定資產投資24萬億，占固定資產投資的比重25%左右。盡管現在房地產的數據在下行，但是把房地產數據放到中國經濟的大盤子里去看，它的增加值占GDP的比重仍然是6%以上，如果加上建筑業，接近14%。

中國現在能叫支柱產業的也就是10個左右，什么叫支柱產業？一旦它的增加值占GDP的比重超過5%，它就是很大。再從從業人員的角度去講，房地產從業人員1000多萬，加上建筑業超過6000萬，占中國就業人員的比重超15%。

我們現在很多人對房地產是不是支柱產業完全是一種情緒，不是基于事實而是基于立場——他很討厭房地產，覺得房地產占的比重太大了。但是事實是什么？它就是支柱產業。所以我們要把個人意愿、情緒跟事實要分開。

而且我還想告訴大家，在美國房地產一直是支柱產業。很多人很難想象，以為美國就靠高科技、服務業，其實房地產當年是第一產業，現在仍然是排在前幾位的。反觀房地產未來在整個中國經濟發展過程中，它也仍然會占據這個位置，所以在我們看得見的將來它仍然是支柱產業。

它往上走的時候對經濟有巨大的帶動作用，但一旦它往下走，對經濟又有巨大的下拉。所以我們要看數據，它往下走對經濟下行的壓力仍然大。所以我們為什么講要穩定房地產？就是因為它是支柱產業，它對經濟的影響，無論對就業、GDP、投資、地方財政、金融安全和百姓的財富都非常重要。

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“現在80%的房子都是爛房子 ，有2億人的6000萬套房子需要更新”