8月9日，江蘇出手，除南京、蘇州市區(qū)外，擬全面取消落戶限制政策！

政治局會(huì)議后，全國(guó)多地出臺(tái)房貸新政。調(diào)整了什么？落地情況如何？有何新信號(hào)？

除南京、蘇州市區(qū)外，江蘇擬全面取消落戶限制政策

(資料圖)

近日，江蘇發(fā)改委發(fā)布了征求意見稿，其中提及到：全省（南京、蘇州市區(qū)除外）全面取消落戶限制政策。意見稿主要內(nèi)容為18條措施，關(guān)于房地產(chǎn)的政策還涉及落實(shí)降低首付、利率等。

其中提到除南京蘇州市區(qū)外江蘇擬全面取消落戶限制、落實(shí)好降低購(gòu)買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策，支持各地提高住房公積金貸款額度。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

政治局會(huì)議后，各地相繼表態(tài)

政治局會(huì)議之后，已有北上廣深以及吉林、安徽等地積極表態(tài)，稱將支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。

相比之下，河南、江蘇、江西等地的重點(diǎn)城市則出臺(tái)了更有針對(duì)性的新政，也因此被寄予更高的落地預(yù)期。

從政策方向來看，各地在需求端的刺激政策集中在購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、現(xiàn)房銷售等，金融方面多提出支持“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二手房“帶押過戶”、加大公積金支持力度等。

浙江推進(jìn)戶籍制度改革，杭州取消積分落戶名額限制

7月31日，浙江省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于高質(zhì)量推進(jìn)戶籍制度改革的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），部署全省高質(zhì)量推進(jìn)戶籍制度改革工作，加快推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

《通知》明確，浙江全面放開放寬城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限制，放開人才落戶，放寬投靠落戶，實(shí)行戶籍準(zhǔn)入年限累計(jì)互認(rèn)。據(jù)21記者了解，此次政策明確“取消杭州市城區(qū)積分落戶名額限制”，即只要經(jīng)審核符合居住證積分落戶基本申請(qǐng)條件，也就是積分滿100分的就可以落戶，這也讓外來人口落戶杭州變得更加容易。

河南鄭州出臺(tái)15條樓市新政，鼓勵(lì)依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率

8月3日，鄭州官方發(fā)布包括鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)等15條重磅政策。

鄭州是7月28日住建部部長(zhǎng)倪虹談及實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，首個(gè)宣布將落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的省會(huì)城市，也是7月14日央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表態(tài)支持存量房貸利率調(diào)整以來，首個(gè)發(fā)文表態(tài)支持商業(yè)銀行降低存量房貸利率的城市。

廣東東莞共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件放寬，社保年限縮短

8月4日晚，東莞市住建局發(fā)布了關(guān)于調(diào)整東莞市共有產(chǎn)權(quán)住房（含三限房、配建安居房）申購(gòu)資格條件的通知。近兩周以來，東莞密集出臺(tái)了取消大平層積分、產(chǎn)業(yè)工人入戶新政、刺激市場(chǎng)消費(fèi)等利好政策。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中央對(duì)樓市的定調(diào)發(fā)生重大變化，東莞的政策空間已經(jīng)打開。

21記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)各方在靜待樓市新政，但二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)蠢蠢欲動(dòng)的氣息。松山湖一位地產(chǎn)中介稱，最近一周來，市場(chǎng)確實(shí)有活躍跡象，因?yàn)檎唢L(fēng)聲來咨詢購(gòu)房的客戶變多了。

江西南昌、贛州擴(kuò)大公積金貸款異地互認(rèn)范圍

南昌市住房公積金管理中心8月7日宣布，自8月15日起，在辦理“南昌都市圈”異地互認(rèn)互貸業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，推進(jìn)擴(kuò)大區(qū)域范圍，在江西省內(nèi)實(shí)施住房公積金個(gè)人住房貸款“一體化”政策。

贛州市政府相關(guān)文件則指出，在“省內(nèi)+湖南五市（長(zhǎng)沙市、株洲市、湘潭市、岳陽(yáng)市和郴州市）”異地繳存互認(rèn)互貸的基礎(chǔ)上，推動(dòng)與大灣區(qū)城市等更大范圍的住房公積金跨區(qū)域合作。

從最新優(yōu)化政策來看，各地在金融支持方面的提法仍偏謹(jǐn)慎，主要方向集中在推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、支持二手房“帶押過戶”、推動(dòng)現(xiàn)房銷售、加大公積金支持力度等，其中部分政策屬于重申繼續(xù)執(zhí)行，部分是在前期政策基礎(chǔ)上擴(kuò)大實(shí)施廣度或深度。

一圖看懂哪些城市還在“認(rèn)房又認(rèn)貸”

圖源：金十?dāng)?shù)據(jù)

合肥：積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

其他較受關(guān)注的新政中，市場(chǎng)對(duì)合肥探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制等政策落地和效果期待也較高。

存量房貸利率調(diào)整尚未落地

銀行人士：“沒有通知”

在7月中旬央行就存量房貸利率下調(diào)的問題主動(dòng)表態(tài)后，市場(chǎng)已然翹首以盼。

8月3日，鄭州打響全國(guó)存量房貸利率調(diào)整“第一槍”。

鄭州房產(chǎn)局提到，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。落實(shí)責(zé)任單位方面，文件列明了市金融局和各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣人民政府。

但目前存量房貸利率調(diào)整尚沒有正式落地。有鄭州當(dāng)?shù)劂y行和房產(chǎn)中介工作人員對(duì)一財(cái)記者表示，調(diào)整方案大概率在一個(gè)月內(nèi)確定。據(jù)記者近幾日多方了解，鄭州當(dāng)?shù)劂y行對(duì)存量房貸利率調(diào)整還沒有具體方案出來，包括國(guó)有大行、股份行以及當(dāng)?shù)爻?農(nóng)商行，工作人員普遍表示“沒有通知”、“在等通知”。

而在廣州、常州等地，也出現(xiàn)通過協(xié)商調(diào)整利率的案例。比如近期，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量房貸客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。此事迅發(fā)引發(fā)熱議。

興業(yè)銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，存量房貸發(fā)放利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠措施僅在其下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)，并沒有大量推廣。而根據(jù)記者了解，上述措施也只是針對(duì)該行提前還款的存量客戶，且同時(shí)是VIP理財(cái)客戶。

據(jù)南財(cái)快評(píng)，回顧2008年，也曾推出過一輪“存量房貸利率打折”的改革，多家商業(yè)銀行宣布對(duì)滿足條件的存量住房按揭貸款給予一定折扣，但也引發(fā)了一些競(jìng)爭(zhēng)亂象和“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險(xiǎn)事件。

在當(dāng)前階段，“一刀切”的打折顯然不可取，“房住不炒”的總基調(diào)不變，依據(jù)地域、客戶、房產(chǎn)狀況、首套二套等不同條件分類施策的精準(zhǔn)調(diào)整好過“大水漫灌”式的強(qiáng)刺激。

其次，存量利率的改變不可能一蹴而就，從官方的表態(tài)來看，現(xiàn)階段更鼓勵(lì)商業(yè)銀行從自身出發(fā)與客戶協(xié)商，充分考慮市場(chǎng)化、個(gè)性化和差異化的原則，而非行政命令式的指導(dǎo)，或許需要更多時(shí)間探索方案的可能性。

最后，存量房貸利率的調(diào)整對(duì)商業(yè)銀行而言或許不是百害而無一利，比如約定新發(fā)貸款的置換，為房貸早償“開正門、堵偏門”，反而可能增加業(yè)務(wù)粘性和客戶忠誠(chéng)度。

提前還房貸劃算嗎？這樣操作能省幾十萬(wàn)

2023年來“提前還房貸”屢掀高潮，近日央行再提降低存量房貸利率，提前還貸是否真的劃算呢？提前怎么還房貸最劃算？提前多久最劃算？哪些人適合提前還貸？縮期、縮額哪個(gè)還款方式更為合適？

樓市正在告別普漲時(shí)代

對(duì)于當(dāng)下的樓市而言，在告別普漲時(shí)代后，只剩下結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。在這種變局下，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出四個(gè)方面的分化趨勢(shì)：

第一，城市之間的分化。熱點(diǎn)一二線城市的發(fā)展動(dòng)能仍然存在，樓市存在機(jī)會(huì)，廣大三四線城市則后續(xù)動(dòng)力不足。這不僅體現(xiàn)出“因城施策”的必要性，也造成了房企將新增投資嚴(yán)格控制在熱點(diǎn)一二線城市，其競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇。

第二，城市內(nèi)部的分化。即使在熱點(diǎn)城市，核心區(qū)域和遠(yuǎn)郊區(qū)也表現(xiàn)出不同的市場(chǎng)熱度。這也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，使得在同一城市內(nèi)，不同區(qū)域的土地交易出現(xiàn)冷熱不均的局面。

第三，項(xiàng)目的分化。在當(dāng)前的市場(chǎng)中，仍有一些熱銷的明星項(xiàng)目出現(xiàn)。雖然其示范作用非常強(qiáng)，但也僅僅存在于某些特定市場(chǎng)，不具有普遍性。相比之下，大部分新房項(xiàng)目的銷售情況低于預(yù)期。

第四，行業(yè)參與者的分化。民營(yíng)房企的參與度有所下降，央國(guó)企的參與度不斷上升。

在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，強(qiáng)力的去杠桿措施開始實(shí)施，加之土地出讓方式的變化，令房地產(chǎn)很難再享受到金融紅利、土地紅利。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)人口向一線、二線、區(qū)域中心城市流動(dòng)的趨勢(shì)不會(huì)變。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，這些新增需求不僅會(huì)激活新房和二手房市場(chǎng)，還會(huì)在舊改等領(lǐng)域帶來機(jī)會(huì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域仍有很大的改善空間，這也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍是存在的。