一線城市“認房不認貸”接連落地執行！

繼廣州之后，深圳也正式官宣了“認房不認貸”新政。

(相關資料圖)

8月30日，深圳市住房和建設局發布關于優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。

其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

易居研究院研究總監嚴躍進此前分析認為，廣州打響了一線城市“認房不認貸”的第一槍，預計其他三個一線城市北京、上海、深圳近期也會加快相關政策出臺。

分析指出，“認房不用認貸”政策對于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱

上周，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局等三部門聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，隨著《通知》的發布，“認房不用認貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領域的一項重磅政策，對于后續尤其是“金九銀十”階段的購房市場，有提振信心的作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次政策力度超出了預期，不僅有利于商品房需求端穩定、居民端杠桿率穩定，更有利于資產價格和金融秩序穩定。

廣州、深圳之后，下一個接棒的城市會是誰？

政策導向已經非常明確，接下來一二線城市將如何發力？還有哪些政策空間？市場對此充滿期待。

此前文章指出，目前仍在實施“認房又認貸”的城市中，一線城市核心地帶之外的地區都存在限購解綁可能：

作為最具代表性的“地產過熱階段出臺”的限購措施，“認房又認貸”已在多地地產下行時期放松 或取消，而目前15個仍繼續施行該政策的城市（11個二線、4個一線）優化空間較大，我們認為其中除一線城市核心地帶以外的地區均有限購解綁可能，以釋放剛需與改善型需求。

其中二線城市中的西安、南寧、 廈門，一線城市中的廣州、深圳受二套房認定放松帶來的利率與首付比例下降受益最大。

8月初，鄭州打響樓市松綁第一槍，放開限售、契稅全免、落實認房不認貸。關于效果，鄭州一市場人士表示，無論是新房還是二手房，新政對市場有一定影響，帶看量有所增加，促進了一些轉化率。但這只針對改善型個別熱銷樓盤，對剛需影響并不大，購房者持觀望情緒很重。

據 CRIC 不完全統計，2022年至今，全國至少有65城優化了認房認貸政策，但北上深等 13個核心城市仍在執行較為嚴格的認房又認貸政策。

據中證金牛座此前報道，近期還有市場消息稱，刺激樓市銷售的“認房又認貸”政策或將在深圳落地。近日市場上有傳聞稱，深圳各銀行已開始執行“認房不認貸”。

二套房首付比例、房貸利率有望大幅下降

中指研究院指出，目前，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

據易居研究院梳理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數據，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

對房地產市場影響幾何？

時隔六年再度全面放寬“認房不認貸”，有多大影響？

業內認為，“認房不用認貸”政策對于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。中原地產首席分析師張大偉指出，限購從來不是房地產調控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。

不松信貸，市場不會出現任何扭轉。過去中國房地產幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉折，都以信貸為開端，或松或緊。認房又認貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是誤傷了剛改、改善需求。在他看來，現在全國三四線城市已經無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調整，特別是賣一買一，“認房不認貸”應該成為全國所有城市執行的政策。

申萬宏源則指出，前期“認房又認貸”約束首付比實際下調幅度，后續有望空間打開。雖然2022年以來各地因城施策政策持續加碼、降低首付比，但在“認房又認貸”背景下，全國平均首付比下降速度明顯慢于上一輪地產政策寬松周期。

目前“認房不認貸”政策執行，在后續各地有序配套的過程中，參照上一輪放松首套房認定標準后全國首付比下調的幅度，后續全國首付比的增量下調空間仍有4個百分點，相當于近兩年全國首付比已平均下調的幅度。