作者：梁爭譽(yù)

提振房地產(chǎn)市場的政策正在相繼落地。

(相關(guān)資料圖)

8月31日晚間，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》指出，明確自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

近期，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等多家銀行已釋放信號，表示正制定細(xì)則或已準(zhǔn)備好相關(guān)預(yù)案。不同銀行或?qū)⒁虺鞘┎撸懤m(xù)落地新政。

《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》稱，為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問時(shí)表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化主要有兩個(gè)重點(diǎn)。

一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

“對于首套住房來講，首付比例降低至兩成，這是繼2008年之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度也是算大了。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示。

張宏偉進(jìn)一步指出，目前一部分二線以及三四線城市的首套房首付比例已經(jīng)降低至兩成了，此次政策影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線城市，“比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低購房門檻。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似意見。

李宇嘉認(rèn)為，差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化更加利好熱點(diǎn)城市，“非熱點(diǎn)的三四線城市二套房首付比例很多已經(jīng)降到了30%，一二線熱點(diǎn)城市會更加受益，二套房的首付比例從最高80%、最低40%統(tǒng)一降到30%，越是熱點(diǎn)城市下降幅度越大，北京、上海、廣州、深圳、杭州受益更多一點(diǎn)。”

易居研究院今年7月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

具體城市看，北京和上海的首付比例是最高的，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等，首付比例均為20%，這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，預(yù)計(jì)會有大部分城市跟進(jìn)執(zhí)行新的差別化住房信貸政策。

“一方面，地方想促進(jìn)地產(chǎn)企穩(wěn)的心情非常急迫。另一方面，現(xiàn)在各地市場下行的幅度都超過了各方的預(yù)期。因此，預(yù)計(jì)包括廣深在內(nèi)，都會跟進(jìn)這個(gè)政策。”李宇嘉分析認(rèn)為，京滬可能有所顧慮。因?yàn)榫诙址績r(jià)格環(huán)比跌幅已經(jīng)緩解，且擔(dān)心需求突然釋放帶來房價(jià)上漲壓力。這是由于京滬二套房的首付和利率都明顯高于其他城市，政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵(lì)效應(yīng)更大。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，央行與金融監(jiān)管總局此舉為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。“此次明確了該首付比例，實(shí)際上是有助于各地出臺政策具有更好的依據(jù)，當(dāng)然客觀上也要求各地主動(dòng)把首付比例降到最低。”

首付比例下限統(tǒng)一下調(diào)，能否提振市場？業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)不一。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，本次住房信貸政策調(diào)整，對于剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全國大范圍落地，居民購房需求預(yù)期有望得到迅速改善，從而扭轉(zhuǎn)二季度以來市場一路下行的頹勢。預(yù)期“金九銀十”全國樓市供需活躍將會有效提升，一二線城市房價(jià)有望率先筑底回穩(wěn)，成交量復(fù)蘇回暖可期。

張宏偉持保留態(tài)度。

他認(rèn)為，對于首套剛需來講，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20-30年每個(gè)月房貸還款的費(fèi)用。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期都不穩(wěn)定，有可能影響首套購房者還款，進(jìn)而抑制了首套需求的釋放。

因此張宏偉表示，期望后續(xù)有針對首套住房群體的、穩(wěn)定收入增加收入的政策措施出臺，穩(wěn)定收入預(yù)期，這樣也就穩(wěn)定首套房的需求。這樣首套房需求的首付比例降低至兩成才有實(shí)際的意義，需求才會真正實(shí)現(xiàn)和釋放。

“政策力度確實(shí)非常大，但效果還不太明朗。”中指研究院華南大區(qū)總經(jīng)理、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員張化學(xué)向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前房地產(chǎn)的問題在于經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜、居民信心不足，“居民家庭杠桿率已經(jīng)很高，再加上對未來預(yù)期存在不確定性，所以大家相對來說都比較保守。”