作者：梁爭譽

提振房地產市場的政策正在相繼落地。

(相關資料圖)

8月31日晚間，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》指出，明確自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

近期，中國銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行已釋放信號，表示正制定細則或已準備好相關預案。不同銀行或將因城施策，陸續落地新政。

《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》稱，為適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定調整優化差別化住房信貸政策。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人就調整優化住房信貸政策有關問題答記者問時表示，此次差別化住房信貸政策調整優化主要有兩個重點。

一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

“對于首套住房來講，首付比例降低至兩成，這是繼2008年之后第二次全國范圍內允許這樣的普遍調整，力度也是算大了。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向時代周報記者表示。

張宏偉進一步指出，目前一部分二線以及三四線城市的首套房首付比例已經降低至兩成了，此次政策影響較大的城市為一線城市、強二線城市，“比如上海首套房現在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低購房門檻。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似意見。

李宇嘉認為，差別化住房信貸政策調整優化更加利好熱點城市，“非熱點的三四線城市二套房首付比例很多已經降到了30%，一二線熱點城市會更加受益，二套房的首付比例從最高80%、最低40%統一降到30%，越是熱點城市下降幅度越大，北京、上海、廣州、深圳、杭州受益更多一點。”

易居研究院今年7月發布的一份報告顯示，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

具體城市看，北京和上海的首付比例是最高的，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等，首付比例均為20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有直接關聯。

李宇嘉告訴時代周報記者，預計會有大部分城市跟進執行新的差別化住房信貸政策。

“一方面，地方想促進地產企穩的心情非常急迫。另一方面，現在各地市場下行的幅度都超過了各方的預期。因此，預計包括廣深在內，都會跟進這個政策。”李宇嘉分析認為，京滬可能有所顧慮。因為京滬近期二手房價格環比跌幅已經緩解，且擔心需求突然釋放帶來房價上漲壓力。這是由于京滬二套房的首付和利率都明顯高于其他城市，政策產生的釋放需求效應、激勵效應更大。

易居研究院研究總監嚴躍進則表示，央行與金融監管總局此舉為后續各地降低首付比例確定了方向。“此次明確了該首付比例，實際上是有助于各地出臺政策具有更好的依據，當然客觀上也要求各地主動把首付比例降到最低。”

首付比例下限統一下調，能否提振市場？業內人士觀點不一。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，本次住房信貸政策調整，對于剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全國大范圍落地，居民購房需求預期有望得到迅速改善，從而扭轉二季度以來市場一路下行的頹勢。預期“金九銀十”全國樓市供需活躍將會有效提升，一二線城市房價有望率先筑底回穩，成交量復蘇回暖可期。

張宏偉持保留態度。

他認為，對于首套剛需來講，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20-30年每個月房貸還款的費用。現在經濟與收入預期都不穩定，有可能影響首套購房者還款，進而抑制了首套需求的釋放。

因此張宏偉表示，期望后續有針對首套住房群體的、穩定收入增加收入的政策措施出臺，穩定收入預期，這樣也就穩定首套房的需求。這樣首套房需求的首付比例降低至兩成才有實際的意義，需求才會真正實現和釋放。

“政策力度確實非常大，但效果還不太明朗。”中指研究院華南大區總經理、中國城市經濟學會房地產專業委員會委員張化學向時代周報記者表示，目前房地產的問題在于經濟形勢復雜、居民信心不足，“居民家庭杠桿率已經很高，再加上對未來預期存在不確定性，所以大家相對來說都比較保守。”