題：穩樓市應聚焦通過經濟增長恢復居民購買力

作者 盛松成中歐國際工商學院教授、中國央行調查統計司原司長

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汪恒 同策房產咨詢股份有限公司研究員

2021年下半年，中國房地產市場加速下行以來，經歷了一個較長的市場筑底期。盡管有關邊際放松地產調控的措施陸續出臺，為市場恢復創造了條件，但目前來看成效尚不明顯。

研究發現，2022年第四季度，中國居民房地產按揭貸款違約情況出現明顯增加。究其原因，主要與短期經濟下行沖擊有關。因而，有效、有力應對居民收入下降也是穩樓市的一個重要舉措。

銀行按揭貸款違約明顯增加

我們通過分析中國代表性銀行(建設銀行、招商銀行、杭州銀行和鄭州銀行等)以按揭貸款為底層資產的資產支持證券(ABS)的產品發現，2022年，中國個人按揭貸款初次違約(貸款違約天數不超過30天)明顯要高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各銀行初次違約顯著上升，形成了近兩年來的初次違約高峰。

當然，中國各銀行的按揭貸款總體質量仍較為優良，但按揭貸款違約持續增加需引起高度關注。

通過進一步分析代表性銀行的按揭違約率，我們發現，短期內中國經濟的下行沖擊可能是銀行貸款違約增加的主要原因。

首先，典型銀行的違約率變化存在一定波動，與疫情大規模暴發時間較為吻合。以建設銀行為例，2022年4、5月份，其ABS底層資產首次違約筆數就出現了小幅躍升，占比超過0.34%，此前這一數據大都低于0.30%。隨著疫情防控優化帶來的短期沖擊，銀行違約占比再度上升。數據顯示，2022年11、12月，建設銀行的ABS底層資產首次違約筆數占比均達到0.41%，成為兩年來的最高值。

二是從區域性銀行的數據看，2022年第四季度，杭州銀行和鄭州銀行的初次貸款違約率呈現明顯差異。

由于按揭貸款違約增加也可能源于居民抵制還款，如2022年下半年頻發的“爛尾樓”事件。我們按照底層資產中的新房、二手房按揭貸款比例高低分組對比后發現，居民違約上升有很大可能并非來源于行業“保交樓”不力，因為數據顯示，房地產二手房的按揭違約也越來越多。

穩樓市應有效、有力應對居民收入下降

西南財經大學的中國家庭金融調查數據顯示，居民購房意愿自2020年四季度以來就呈現下降趨勢，有購房計劃居民占比從2020年的11.6%下降至2022年第三季度的7%，處于觀望的居民占比約為20%。

顯然，市場觀望情緒較濃，經濟恢復帶來的預期修復對房地產市場后續走勢將產生較大影響。

因此我們建議，穩樓市應聚焦于通過經濟增長恢復居民購買力，從而避免“居民收入下降—房地產繼續大幅拖累經濟—預期進一步轉弱”的非良性循環。

穩樓市不僅需要研究房地產領域政策措施，也應與中國宏觀調控政策相結合，尤其是及時、有效應對經濟下行的沖擊

因此，未來一段時間內，更多向民生領域傾斜的積極財政政策就顯得尤其重要，擴大內需，縮短經濟實現內生增長的時間，都是改善居民預期和提高居民收入的根本途徑。

房地產仍應保持政策定力，在堅持“房住不炒”同時，繼續幫助行業度過困難期，同時也要避免過度刺激市場。此外，還應增加與市場的政策溝通，對未來中國房地產轉型方向提供更加明確的指引，這也有助于緩和市場觀望情緒。

總之，目前中國居民房地產按揭貸款違約增加的主因很大可能是短期經濟下行沖擊導致的居民收入下降，而非“保交樓”推進不力。從某個角度而言，這其實是一個“好消息”，因為中國經濟正在波動中逐步企穩。但我們仍應高度重視按揭貸款違約情況的后續發展，積極采取有關措施，以促進樓市進一步回穩。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰