題：優質供應帶動，杭州土拍迎“小陽春”

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作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監

吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員

2月7日，杭州完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應情況下，本輪杭州集中供地熱度頗高。

本次出讓的5宗地塊全部成交，總價為89.6億元，整體溢價率達到10.9%，刷新了杭州2022年集中供地溢價率最高值，且有3宗地塊觸頂搖號。與此同時，民企重返土拍，成為本輪投資主力。

優質地塊帶動土地市場熱度攀升

作為2022年最后一批“上架”的地塊，杭州2022年12月發布的第五批集中供地僅有5宗，總建筑面積為59.6萬平方米，與第四批供應體量相近，但與前三批相比供應量則大幅下降。整體來看，杭州第五批供地規模雖小但質量高。

除高質量供應以外，本輪延續了之前的土拍規則，設定土地上限價格(溢價率不高于12%)，當土地競價達到上限價格時，通過公開搖號方式確定競得人，且規定的配建要求較低，除崇賢核心商住地塊以外，其他地塊配套僅有養老用房、嬰幼兒用房等基本要求。

總體看，2022年杭州五輪集中供地共成交2003.5億元，較2021年集中供地減少9%，總成交金額僅次于上海。

在優質供應帶動下，本輪杭州土拍迎來新年“小陽春”，土拍熱度明顯提高：5宗地塊中有3宗經過20多輪競拍達到最高限價，進入線下搖號環節；還有1宗地塊經過11輪競價后成交，溢價率達到9.5%；底價成交地塊僅有1宗。

縱向對比杭州2022年的五次集中供地，觸頂成交地塊比例占40%左右，第五輪則大幅提升到60%。此前，底價成交一直是土地市場的主流，占比持續在五成及以上，而本輪杭州首次實現了地塊的觸頂成交比例高于底價成交比例。

結合近期不斷放松的地產政策看，隨著銷售端預期向好，我們預計2023年各城市首輪集中供地在優質地塊推動下，土拍熱度或將顯著回升，從而形成銷售帶動投資回暖的良性循環。

民企積極拿地提振信心

此外，本輪土拍釋放出的積極信號是民企投資出現復蘇跡象，5宗地塊中有3宗被民企斬獲，拿地企業有中天美好、興耀房地產和新城控股。

2022年，新城控股并未在集中供地土拍中現身，而此次一舉搖中杭州臨平區崇賢核心區地塊，總價24.6億元，我們預計商業部分將會打造成吾悅廣場。

換言之，在經過一年深度調整后，以新城為代表的部分受到“三支箭”金融利好影響房企，正逐步走出現金流危機，未來或將有更多此類房企走進土拍市場帶動市場熱度回升。尤其是部分2022年沒有或少量拿地的民企，出于補倉需求會積極參與競拍。

總之，作為2022年最后一輪、同時也是2023年的首次土拍，杭州表現出的熱度回升、民企復蘇，對市場可謂一劑“強心針”。金融支持促進民企生機恢復，優質地塊供應刺激企業積極投資，兩者雙管齊下，土地市場有可能迎來一波“小陽春”。

從已公布供地計劃部分城市來看，各城市均“誠意滿滿”，如蘇州首輪核心/重點板塊的地塊占比達73%，長沙首批多宗地塊均位于稀缺位置，如市中心、梅溪湖、洋湖等熱門片區均有優質地塊出讓。

我們預計2023年的土拍政策仍會保持寬松，對部分房企而言，首輪土拍中性價比高的優質地塊也成為企業補充貨值的首選。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰