在“住房不炒”的大背景下，房地產行業進入深度調控期，中國奧園今年以來銷售業績依然保持穩健增長態勢。

近期，中國奧園集團股份有限公司(簡稱“中國奧園”，3883.HK))發布2021前8月業績報告。截至8月底，中國奧園實現物業合同銷售額約875.5億元，合同銷售面積約786.5萬平方米，同比分別增長23%和11%。

進入“千億時代”后，中國奧園加速城市更新布局。財報顯示，中國奧園持有超70個不同階段的城市更新項目，預計可售貨值約7543億元，其中大灣區可售資源占比達99%。加上土儲總貨值5939億元，中國奧園可售資源合計13482億元。

行業嚴控的三道紅線方面，今年上半年，中國奧園凈負債率為80.7%，現金短債比為1.3倍，剔除預收款項后的資產負債率為78.5%，踩中一道紅線。中國奧園管理層表示，有信心在2022年底達到三道紅線全綠。

中國奧園管理層近日在會議中表示，計劃每月回收100億元的銷售回款，并支付30億元的建安費用及稅款，公司在今年9月至12月預計將有200億的有息負債到期，上述安排可以覆蓋9月至12月的債務到期。

土儲充裕，業績增速穩定

中國奧園創立于1996年，于2007年上市，目前已成為覆蓋“地產、商業地產、國際投資、金控、文旅、健康生活、奧買家”等多元板塊的房產集團，布局區域包括華南區域、華東區域、中西部核心區及環渤海區域的四大經濟核心區。

2015年，中國奧園銷售目標僅151.7億元，自2016年開始，銷售實現翻倍增長，2016-2018年其銷售額分別為256億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%，三年復合年增長率達89%。

2019年，中國奧園首次邁入千億級，其銷售額達到1180.6億元。不到五年時間，中國奧園實現了從百億到千億的增長。2020年中國奧園銷售金額繼續穩居行業前30強。

今年前6月，中國奧園實現合約銷售金額為675.8億元，同比增長33%;實現營業收入同比增長15%至325億元，核心凈利潤28.7億元，核心凈利率為8.8%。

中國奧園董事會主席郭梓文對此表示，中國奧園的業績增速穩定，在目前穩健發展的基礎上，奧園有信心完成1500億元的銷售目標。

業績持續增長，源于前瞻性的戰略布局和快速的土儲轉化能力。自2016年以來，中國奧園持續加大土儲力度，通過多元化購地方式獲取符合其發展需要的土儲資源。

截至2021年6月30日，中國奧園擁有360個項目，土地儲備總建筑面積達5358萬平方米，總貨值約5939億元，計入城市更新項目后的總貨值約13482億元，滿足未來四至五年的發展。

中國奧園管理層表示，2021年，中國奧園擬定的購地支出為不超過當年合同銷售的25%，具體金額約300億元。

三道紅線有望降至綠檔

穩健的財務狀況是企業發展的壓艙石，公司的流動性整體充裕。中國奧園上半年加大回款力度，現金回款率達87%。此數值比可比公司的歷史均值高出近5%。截至6月30日，中國奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為1283億元。

其次，有息負債總額已從去年底1149億元降低至1113億元，降低幅度3%。公司管理層預計，到今年底奧園整體有息負債預計降低10%-15%，有望降至千億之內。

基于此，今年上半年，中國奧園凈負債率為80.7%，現金短債比為1.3倍，剔除預收款項后的資產負債率為78.5%。中國奧園管理層表示，目前剔除預收款項后的資產負債率有踩線，奧園有信心在2022年底達到三道紅線全綠。

中國奧園管理層于近日在會議中表示，計劃每月回收100億元的銷售回款，并支付30億元的建安費用及稅款，公司在今年9月至12月預計將有200億的有息負債到期，上述安排可以覆蓋9月至12月的債務到期。

今年6月，郭梓文斥資約930萬港元，增持公司138萬股股份。他表示，將在適當時間繼續增持公司股份，極大的體現了奧園未來發展的前景。

城市更新紅利待釋放

進入“千億時代”后，中國奧園將更注重效益、質量與規模并重的均衡發展。

除了房地產主業，近年來，中國奧園相繼在健康、文旅等方面布局多元化發展。

中國奧園集團總裁郭梓寧表示，中國奧園是最早參與城市更新的房企之一，已成為城市更新大灣區標桿企業。截至6月份，中國奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，提供可售資源約人民幣7543億元，其中大灣區占比99%。

中國奧園城市更新正加速轉化，目前已經進入利潤釋放期。2021至2024年間，中國奧園城市更新項目預計轉化可售貨值約2420億元。2021年上半年，中國奧園已經成功轉化可售貨值人民幣135億元，全年可轉化貨值為400億元。

值得關注的是，城市更新不僅為中國奧園提供穩定土儲，而且還助力提升盈利能力，為業績筑造“護城河”。根據中國奧園管理層透露，未來城市更新項目的毛利率將達到35%，凈利潤率為15%。