房地產市場深度調控，朝著健康平穩發展方向前行之際，曾預警“活下去”的萬科A(000002.SZ)，有了新的動向。

11月5日晚間，萬科A公告，擬分拆萬物云赴港上市。這是萬科在行業大變局中的產業轉型體現，或許也是應對經營重壓之舉。

今年前三季度，萬科實現營業收入超過2700億元，同比增速超10%，但公司實現的歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)為166.89億元，同比下降15.98%，增收不增利明顯。

記者發現，這是萬科開始披露季報業績的20年來，前三季度的凈利潤首次出現下降。

當然，隨著市場深入調整，部分房企出現流動性風險，作為行業龍頭，萬科依然表現穩健。

截至今年9月底，萬科資產負債率為80.94%，為2016年以來新低，其凈負債率為31.90%。

在拿地方面，萬科也在明顯放緩，周轉方面則在加速。半年報顯示，期末，公司擬開發產品(土地)1900億元，較年初的2024.98億元減少約124.98億元。

擬開發產品(土地)1900億元，較年初的2024.98億元減少約124.98億元。

地價占比上升凈利首降

近20年來，萬科首次出現凈利潤負增長。

根據三季報，今年前三季度，萬科實現營業收入2714.86億元，去年同期為2414.91億元，同比增加299.95億元，增幅為12.42%。上年同期，可能是受疫情影響，其實現的營業收入同比增速為7.85%，為2017年以來最低。今年前三季度，雖然同比增速尚未恢復到2019年同期水平，但增速已經高出上年同期。

與營業收入同比正增長相比，凈利潤的表現就有點不太好看了。前三季度，公司實現凈利潤166.89億元，去年同期為198.63億元，同比減少31.74億元，下降幅度為15.98%。其實現的扣除非經常性損益的凈利潤(簡稱扣非凈利潤)162.87億元，較去年同期的188.89億元減少26.02億元，同比下降幅度為13.78%。

萬科是中國資本市場上第一批掛牌上市企業，也是深交所繼平安銀行之后的第二家掛牌企業。在地產黃金時代，萬科實現了快速崛起壯大。1992年底，萬科的總資產為9.63億元，到今年9月底，資產規模已接近2萬億。2020年，公司營業收入4191.12億元，較1991年的4.23億元增長約990倍。上市30年，萬科A從一家小地產開發公司已經成長為A股市場上當之無愧的行業龍頭。

記者發現，30年來，萬科的資產規模、營業收入逐季、逐年不間斷增長。與之相匹配的是，2021年之前，凈利潤也表現為不間斷增長。即便是在受到疫情沖擊的2020年，無論是單季度還是年度，公司的凈利潤依然表現出較強韌性，保持了不間斷增長。

由此可見，今年前三季度，萬科的凈利潤出現歷史性地下滑。

從單個季度看，今年一二三季度，公司實現的營業收入分別為622.64億元、1048.47億元、1043.75億元，同比增長30.33%、6.36%、9.70%，均較上年同期為增長。對應的凈利潤為12.92億元、97.55億元、56.42億元，同比分別變動3.44%、-13.35%、-23.30%。扣非凈利潤分別為11.57億元、95.70億元、55.60億元，同比變動13.76%、-13.76%、-17.94%。

單季度數據顯示，雖然二三季度的同比增速較一季度有所放緩，但營業收入整體表現穩健。而凈利潤、扣非凈利潤在一季度還表現為正增長，而二三季度同比增速則呈現加速下滑趨勢。

與A股同行相比，今年前三季度，多數規模以上房企營業收入和凈利潤出現下降，不過，保利發展凈利潤保持了小幅增長。前三季度，保利發展實現凈利潤135.83億元，同比增長2.88%。

對于前三季度凈利潤下滑，萬科解釋，主要是與近年來地價占房價比例提高有關。

今年前三季度，萬科的房地產開發及相關資產經營業務的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%，同比下降5.4個百分點。

財務穩健凈負債率為31.9%

面對前所未有的房地產市場變局，萬科是如何出招應對呢?

早在去年7月，泰禾集團牽手萬科，萬科計劃向泰禾集團伸出援手，獲得其19.9%股權。到目前，仍未見萬科A入股泰禾集團。

今年3月底，在萬科的年度業績說明會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝回應稱，“幫人忙不會給自己添亂，萬科是否入股泰禾有嚴格的前提條件”，“操盤公司不是接盤公司，操盤公司是受各方委托來干活的，不承擔項目本身的債權債務關系”。

不過，記者發現，在具體項目上，萬科與泰禾集團倒是有合作，如泰禾集團的津海院子項目。

萬科對泰禾集團的態度，體現了萬科的財務穩健風格。目前來看，公司財務較為健康。

截至今年9月底，萬科A80.94%，較年初的81.28%下降了0.34個百分點，凈負債率為31.9%。公司的貨幣資金為1471.07億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債之和782.9億元。有息負債占總資產的比例為13.6%，且有息負債中70.6%為長期負債。

存貨方面，截至9月底，公司新增132個開發項目，總建筑面積約2241萬平方米，有5211.1萬平方米已售資源未竣工結算，在建項目總建筑面積約11581.5萬平方米，新開工面積2837.2萬平方米。資產負債表顯示，擬開發產品(土地)1900億元，較年初的2024.98億元減少約124.98億元。

除了自身穩健投資外，產業轉型是萬科應對行業變局的重要措施。

在地產開發方面，踐行綠色低碳發展理念，持續推廣落地綠色建筑和住宅產業化，促進人居、生活、環境的可持續發展，是萬科不再復制簡單的拿地、開發、銷售的粗放式金經營。萬科稱，2020年，公司新建項目連續第七年全部滿足綠色建筑標準，新開主流項目的工業化應用比例為86%。

香頌資本執行董事沈萌向記者分析，房地產市場調整，在房地產業內部進行轉型，深挖服務和科技附加值的機會仍然存在。鏈接智能家居、智能建筑新興行業，提升建筑效率、增強建筑安全，滿足居家更高要求為目的，作為老牌房企萬科，在建筑設計以及消費需求方面有很強積累，預計會朝這方面發展。他認為，一方面，可以提高估值和成長潛力，另一方面，也可以為房地產業務提高附加值和收益空間。

其實，萬科早就有轉型布局。除了傳統地產業內部轉型外，萬科的物業服務板塊也承載著轉型重任。

最新公告顯示，萬科董事會審議通過了擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司(簡稱“萬物云”)到港交所上市的相關議案。

萬科方面表示，目前，萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，分拆上市將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的方向轉型發展。

萬物云成立于2001年2月，注冊資本為10.5億元，主要經營范圍包括物業服務家政服務，與物業管理相關的房屋維修、養護、樓宇機電設備、環境衛生及園林綠化設計、房地產經紀等。

萬科在今年半年報中披露，上半年，萬物云實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。

市場稱，借分拆萬物云赴港上市，萬科試圖借此打造第二個萬科。