上海老牌房企景瑞控股也難逃房地產周期性下行，經營能力持續下滑。

近日，景瑞控股(01862.HK)發布公告，預期集團2022年上半年的凈虧損約14億元至17億元。

長江商報記者注意到，景瑞控股銷售額持續下降，2022年前8個月累計合約銷售額約53.94億元，同比減少76.05%。而且盈利能力持續走弱，毛利率連續四年下滑，2018年毛利率為22.6%，到2021年已降至18%。

當下，房地產行業進入償債高峰期，景瑞控股面臨債務兌付壓力，卻沒有厚實的“家底”抗壓。截至2021年年底，景瑞控股流動負債為287.62億元，其中一年內到期的短期債務有106.78億元，同比增長16.83%，而景瑞控股的現金及現金等價物僅為109.91億元，同比減少19.46%。僅靠賬上流動資產可能難以覆蓋待償還債務。

危機之下，景瑞控股制定了“保內、緩外、瘦身”三年計劃，推進轉型，解決流動資金的問題。

9月14日，景瑞控股發布公告稱，將向鄭嘉豪及上海宏伊企業集團有限公司出售蘇州璟譽諮詢管理有限公司100%股權及股東貸款，交易對價1.04億元。

景瑞控股在公告中表示，預計將自出售事項中錄得虧損約3612.5萬元，相當于七折出售。

盈利能力下降毛利率四連跌

自2016年銷售額突破100億元，擁有短暫“高光時刻”后，景瑞控股近年業績增速持續下滑。

2019年，景瑞控股累計簽約銷售額約251.59億元，相比2018年的252.36億元下降了0.31%，相對于280億元的銷售目標，完成率僅為89.85%。

2020年及2021年，景瑞控股的合約銷售額保持微弱增長，分別為255.07億元、270.11億元，同比分別增長1.3%、5.9%。其中，2021年銷售達成率為90.04%。

2022年，銷售疲軟態勢持續，前8個月累計合約銷售額約53.94億元，同比減少76.05%。

銷售額的下滑，也使得公司業績表現不佳。

2021年，景瑞控股陷入增收不增利困境，實現營收135.5億元，同比增長6%;歸母凈利潤1.275億元，大幅減少86.69%。

而且，2021年，公司盈利能力核心指標均同比下滑，毛利率由2020年的19.69%下降至18%;凈利率由9.96%下滑至2.91%，

凈利潤下滑一方面是由于降價促銷，以價換量導致。數據顯示，2021年全年景瑞控股合同銷售均價18849元/平方米，同比下滑16.9%，而合約銷售面積143.3萬平方米，同比增長約23.8%。

另一方面，近年來，景瑞控股合作開發的項目增多，導致權益占比逐漸下降，數據顯示，截至2021年12月31日，景瑞的土儲約498.9萬平方米，權益面積283.67萬平方米，權益比約57%。

2022年上半年，公司業績持續下滑，近日，景瑞控股發布公告，預期集團今年上半年的凈虧損約14億元至17億元。

景瑞控股稱，上半年預虧，主要原因包括受疫情影響，中國房地產行業整體需求下滑及融資環境持續收緊等影響，以及項目售價、毛利率均同比下降等。

整體來看，景瑞控股毛利率連續四年下滑。財報顯示，2018年—2019年毛利率分別為22.6%和20.2%，2020年進一步下降至19.6%，2021年再下降至18%。

頻高息發債以新還舊

今年是整個房地產行業的償債高峰期，景瑞控股前幾年以高融資成本換來的債務接踵而來。

今年2月份，景瑞控股出現美元債兌付壓力。當時，公司對旗下2022年3月11日到期的1.9億美元票據向持有人發起交換要約和同意征求，因尚未償還本金額1467萬美元，構成局部違約。

不久后，債務危機開始顯現。5月，景瑞控股發布公告披露，公司有一筆發行總額為13.5億元人民幣的公司債“21景瑞01”，將于5月31日付息，票息7.2%。此外，還有一筆余額2.6億美元債將于今年7月25日到期，票面利率12%。

6月17日，景瑞控股公告稱，公司尚未就四只于港交所上市的優先票據支付到期應付利息。據了解，未支付利息金額合計5927.5萬美元。

此外，景瑞控股未于2021年12月31日到期償付借款本金人民幣9600萬元，也構成違約。

同花順iFinD數據顯示，截至目前，景瑞控股仍有5筆尚未到期的美元債，存續規模9.72億元，其中有3支合計6.5億美元債于一年內到期。

不止如此，根據財報，公司于2021年12月31日涉及為借款抵押的資產金額為人民幣173億元，抵押物為土地使用權、在建物業、投資物業、物業、附屬公司股份、銀行存款等，如果公司流動性出問題，這部分資產隨時可能被凍結。今年1月23日，景瑞控股旗下子公司景瑞地產遭股權凍結5000萬元。

債務如山倒，景瑞控股卻沒有厚實的“家底”抗壓。截至2021年年底，景瑞控股流動負債為287.62億元，其中一年內到期的短期債務有106.78億元，同比增長16.83%，而現金及現金等價物僅為109.91億元，同比減少19.46%。僅靠賬上流動資產難以覆蓋待償還債務。

面對債務壓力，景瑞控股選擇發新債，以新還舊。2021年，公司共發行了5筆美元債，發行利率集中在12%—14.5%，共計融資5.15億美元。不過，高息發債導致景瑞的融資成本同比大幅上漲14.2%至8.59億元。在今年2月，景瑞控股還完成要約交換，發行了1.71億美元年利率為12.75%的新票據。

日前，穆迪宣布將景瑞控股的企業家族評級從“Caa2”下調至“Ca”，并將其高級無抵押評級從“Caa3”下調至“C”，評級展望維持“負面”。穆迪分析師表示，評級的下調反映了景瑞控股業務減弱和再融資風險的增加，因為其融資渠道減少，未來12至18個月到期的債務規模龐大。

業內人士分析稱，景瑞控股美元債融資成本較高，票息均在12%以上，且其高度依賴美元債融資，離岸債券占總債務的37%，在目前信貸環境緊張情況下，公司再融資風險將增加。

虧本出售資產“瘦身”

景瑞控股1993年創立于上海，2013年在香港交易所主板上市，以房地產資產管理為核心業務，資產配置聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發、公寓、辦公。

2017年，景瑞控股開始著手轉型，以“輕資產”為核心，推出優鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業務平臺。然而，景瑞控股的轉型在業內也不太被看好。近年來，隨著景瑞控股營收增速的持續放緩，其在輕資產方向的轉型之路并不順利。

增速放緩、資金鏈承壓、轉型不利……多重大山下，今年，景瑞控股結合公司的實際情況，制定了“保內、緩外、瘦身”三年計劃，幫助公司攻堅克難，推進轉型。

所謂“瘦身”，就是通過盤活低效資產和非核心資產，實現資產盤活和縮表出清的目的。

9月14日，景瑞控股發布公告稱，將向鄭嘉豪及上海宏伊企業集團有限公司出售蘇州璟譽諮詢管理有限公司100%股權及股東貸款，交易對價1.04億元。

景瑞控股在公告中表示，預計將自出售事項中錄得虧損約3612.5萬元，相當于七折出售。

景瑞控股表示，出售事項將幫助緩解本集團的流動資金問題，所得款項將用作一般營運資金。

此前在6月份，公司曾公告稱，將采取一切可行措施，如盡快出售資產，以解決流動資金的問題，并表示將致力于2022年第四季度前解決境外流動資金問題。據悉，自2022年3月以來，公司于疫情限制地區的業務受到嚴重影響，其資產出售已延遲，且內地境外資金審批進度亦已延遲。(記者陳然)