存量房貸利率調整具體怎么調，國有四大行發布細則。

9月7日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行相繼發布相關操作細則。總體來看，多家國有大行均在調整規則上將存量房貸利率調整按貸款發放時間劃分為三個時間段，也明確了利率調整的方式、申請時間等。

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總的來看，存量房貸利率下調后，最低不低于相應期限的貸款市場報價利率（LPR）或貸款發放時的全國下限[2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）為LPR，2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）為LPR-20個基點]，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限。同時，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，銀行將統一通過批量調整的方式進行調整，但是，“二套轉首套”存量貸款需要主動申請并提供相關材料。如果原來執行固定利率的，則需要先轉換為LPR定價的浮動貸款利率，再進行調整。

根據要求，此次可開展存量房貸利率調整的調整范圍應滿足：貸款發放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前；用途為購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款；須為首套個人住房貸款。

一、利率調整規則將存量房貸發放時間分為哪三個時間段？

根據公告，本次存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整規則如下：

1.對于2019年10月7日（含）前發放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款：

農行：利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

工行：最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

中行：如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調整。

建行：調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。

2.對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發放的存量首套個人住房貸款：

農行：利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

工行：最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

中行：如當地下限高于全國首套住房貸款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

建行：調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執行水平，調整后的利率按相應政策下限執行。

3.對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發放的貸款）：

農行：利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個基點；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

工行：最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

中行：如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

建行：調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執行。若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執行水平，調整后的利率按相應政策下限執行。

二、首套房和“二套轉首套”存量貸款利率調整申請有何區別？

工行表示，原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，該行將主動按上述調整規則統一批量調整貸款利率，如有特殊需求的可聯系原貸款服務行。原貸款發放時執行二套房貸利率標準，當前按本公告所述已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，經工行審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。

農行稱，按照《通知》要求，可采取變更貸款利率和新發放貸款置換兩種方式，這兩種方式調整的結果一致。從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，農行主要采取變更貸款利率方式。農行將于2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。如客戶需新發放貸款置換的，請于2023年9月25日起向貸款經辦行提出書面申請。經查詢不在調整范圍，但當前實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的客戶，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登錄我行掌上銀行，自助發起首套住房利率標準認定申請，線上提交貸款經辦行認可的承諾書、家庭住房套數查詢結果等相關證明材料（具體材料清單將于近期發布，敬請關注）。客戶也可線下向貸款經辦行提出申請辦理并提交材料。經認定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進行批量調整。2023年10月23日（含）后提出申請的，我行將在10個工作日內完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調整。

中行表示，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，該行將統一通過批量調整的方式進行調整。對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向該行主動申請利率調整，并提供佐證材料，經中行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調整。

建行表示，貸款發放或簽訂合同時不符合首套住房標準，但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，借款人申請時須提供首套住房有關證明材料。

三、當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸如何調整？

總體來看，需要先轉換為LPR定價的浮動貸款利率，再進行調整。

工行表示，當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。

農行表示，按照《通知》和人民銀行2019年第30號公告相關要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉換為以LPR為定價基準后，再進行利率調整；未申請轉換的，將無法辦理。固定利率貸款轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。

農行稱，貸款發放時符合首套住房貸款利率政策且需進行定價基準轉換的客戶，可在2023年9月22日（不含）之前向貸款經辦行提出書面轉換申請，納入2023年9月25日批量調整范圍；之后提出轉換申請的，我行將于2023年9月25日（不含）之后及時辦理轉換手續，并下調定價水平。2023年9月25日起，農行將提供線上轉換申請服務。

農行還指出，對當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進行定價基準轉換的客戶，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準轉換，認定通過的，利率定價基準轉換與貸款利率水平調整同步進行。按照人民銀行2019年第30號公告相關要求，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

中行表示，固定利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。

建行表示，固定利率或采用基準利率定價的貸款，借款人可申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款，并與我行簽訂協議。