集中供地制度再調整，各地賣地靈活度將顯著提升

作者：鄭娜 責編：張歆晨

(資料圖片)

近日，一份《自然資源部辦公廳關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)的文件在市場流傳，落款日期為2022年12月8日。

而這份《通知》引起市場廣泛關注的原因在于，集中供地制度中曾明確提出的“原則上發布出讓公告全年不得超過3次”未在該通知中出現，相關規定變成“擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告”。有市場觀點認為，這意味著集中供制度將取消。

就此，2月3日，自然資源部對外表示，該文件是自然資源部印發的對地方住宅用地供應工作進行的指導文件，不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好地發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用。

業內認為，兩年的集中供地，疊加房地產行業的深度調整，開發商早已不再一味追求規模，拿地更加理性謹慎，土地市場也降溫明顯，如今對供地模式進行改善是必要的舉措。當前放寬全年供地批次數量的限制，將有利于緩解房企的資金壓力，并進一步穩定房價、地價和市場信心。

供地更加靈活

被市場認為是取消集中供地的《通知》內容是關于“建立擬出讓地塊清單公布制度”。

該條款規定，“市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。……每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判。”同時，“詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告。”

這與此前執行的集中供地有較為明顯的區別。過去各城市的供地模式通常為，一年共進行三次供地、集中在兩三個工作日內完成幾十宗地塊的地出讓。

“《通知》的規定意味著，土地出讓實際上是從三次提高到了許多次，每一次具體出讓的可能是幾塊地，也可能是十幾塊地，所以看上去不像過去的集中供地了。”有業內人士分析稱。

從已發布了2023年第一次土地出讓公告的城市來看，杭州、蘇州、鄭州、天津將分別供應13宗、11宗、11宗、1宗地塊，供應量較2022年一批次已有大幅下降。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》是對舊模式的修改完善。“舊模式下，一天內出讓，如果沒有開發商拿地，為避免流拍、維護地價，政府就找國企和城投托底。優化后的政策給出了較長的出讓周期，開發商有充足的準備時間，地方政府也有充足的時間進行勾地、招商引資。”

億翰智庫研究總監于小雨認為，預計未來各城市都會逐步優化調整一年僅三次的集中供地，并不會因當地土地市場整體熱度相對較高，而選擇繼續僅進行三輪。

“集中供地時，不僅城市間因為房地產市場熱度和供地先后等不同有競爭關系，城市內各區域、各板塊間的競爭也較大，如果能夠靈活選擇時間進行供地，預計對于土地市場的成交也會起到正向作用。”于小雨認為，“同時，供地效率的角度看也會明顯提升，地塊條件成熟即可上市交易，無需等待。”

此外，《通知》中還規定，要因城施策地安排土地出讓規模，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規模。其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

“這類城市通常存在城市經濟基本面較弱、人口凈流出、商品住宅庫存較高等特點，”張凱指出，通過控制供地規模，用未來一段時間消化商品住宅庫存，扭轉一定程度上失調的供需平衡，有利于降低當地房地產市場的資產價值大幅下跌風險。

抑地價的政策效果達成

集中供地制度肇始于2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”包括集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，改變過去分散式供地的模式。

其中，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡；以拍賣方式交易的地塊，應當連續集中完成拍賣活動。除試點中的熱點一二線城市外，不少城市也自發加入了集中供地的行列中。

根據各地的執行情況，許多城市通常會在一口氣推出數十宗地塊，少則20余宗，多則上百宗，并在一兩個工作日內完成出讓。這樣的模式對房企的資金實力提出了極高的要求，前期需繳納高額的保證金，后期還需要在限定期限內完成土地出讓金的支付等。

這一旨在抑制躁熱地市的土拍制度，起初并未能降低開發商的熱情，2021年的首輪集中工地中，高溢價地塊頻出。例如重慶首輪成交的119宗地塊中，有22宗溢價率超過50%，平均溢價率高達38.9%。

2021年第二輪集中供地便收緊了拿地政策，在限制地價、售價的同時，對購地企業資格和資金也進行審查，并提出了包括競自持、競品質等復雜要求，降低了項目的潛在利潤率，開發商參拍意愿被降低。

同期，樓市的驟然下行、銷售轉弱，使得房企銷售回款逐漸惡化，疊加頻繁發生的信用事件，越來越多房企出現現金流壓力。行業開始走入下行周期，規模民企更傾向于現金償債而不再是拿地投資。據民生證券統計，2021年碧桂園、龍湖、融創在集中土地出讓市場分別拿地32宗、61宗、67宗，而在2022年碧桂園、融創基本沒有出手拿地，龍湖的拿地金額則同比大幅下降超6成。

地市熱度隨之走低，22城的集中供地平均溢價率從2021年第一批次的14.8%震蕩走低，至2022年第三批次時跌至2.6%。這期間，部分城市對集中供地進行了優化，包括放松限價、延緩土地出讓金繳納時間、下調保證金比例、出讓優質地塊等，但仍未能有效帶動開發商拿地積極性。

土地價格亦同步下行。據東吳證券數據，2020年至2022年11月期間，我國成交土地樓面均價已由1845元/平連續降至1345元/平，土地價格跌回至2016-2018年期間。“‘兩集中’政策平抑熱點城市土地高溢價的政策效果已經達成。”該機構稱。

事實上，業內認為，在房企資金鏈緊張的行業下行周期中，土地市場疾速降溫，有必要對集中供地政策進行調整。據中指研究院統計，2022年重點22城全年供地計劃完成率不足6成。同時，在市場熱度持續走低的情況下，為減少流拍，地方城投托底拿地的情況越發普遍，22城2022年第三批次中城投拿地建面占比達66%。

從房企端來看，民生證券指出，經過兩年的集中供地，現如今房企不再一味追求規模、拿地也更加理性謹慎，通過進一步增加土拍輪次，可以避免土拍撞期、減少土地流拍，緩解企業現金流壓力，進而保持土地市場穩定。

2022年下半年以來已有部分城市對集中供地進行了改動，部分城市將三輪供地增加至四輪、五輪，而有的城市則有退出試點的打算。上述機構認為，供地批次的增加降低了時間的集中度，給予了房企更多靈活空間，籌措資金布局拿地，提高其拿地機會。同時，地方政府也能根據年內出讓進度調整供地方案，更好的完成土地供應計劃，減少流拍率。