最近，樓市政策下一步將如何優化成為焦點，不少城市已經出招。其中，“認房不認貸”和存量房貸利率調整的落地備受關注，許多購房者也在期待。

存量房貸利率調整要來了？

8月29日，農行召開中期業績發布會，農行副行長林立在回應存量房貸利率調整一事時表示，近期人民銀行明確指導商業銀行有序調整存量個人住房貸款利率。我們的體會是，這個意見一方面有利于減輕部分存量居民貸款客戶的財務負擔，也有利于商業銀行平滑提前還貸壓力。在有關政策方案明確后，我們將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準備，做好系統銜接。作為國有大行，我們堅持“房子是用來住的，不用來炒的”定位，凡是有利于老百姓的事情，我們都會盡力做好服務。

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同日，招商銀行召開了中期業績交流會，關于存量房貸利率調整，招商銀行行長助理彭家文表示，從央行的發聲來看，“鼓勵和支持”直接變成了“指導”。他判斷存量房貸利率下調也是勢在必行，是大概率事件。目前來看招行已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案，主要考慮是現在有很多因素需要兼顧好。

關于存量房貸利率調整的問題，在近日舉行的中信銀行2023年半年度業績發布會上，該行副行長謝志斌表示，中信銀行密切關注監管導向和市場的動向，已對本行行內業務情況進行了及時的梳理和分析，對可能發生的業務調整已經做好了預案。基于目前掌握的信息來看，同業各行對政策的理解也是不盡相同的。

也是在29日，一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖在網上傳播，圖中顯示交通銀行擬于8月30日召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議。記者就個人住房貸款存量利率調整咨詢交通銀行深圳分行，工作人員表示目前還沒下發具體通知。

一線城市“認房不認貸”仍未落地

除了存量房貸利率調整，“認房不用認貸”也備受關注。

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。該文件明確，“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也就是說，具體是否實施，將由各城市自行決定。

而在深圳，就有市場傳言指出“認房不認貸”細則落地，包括異地多套房產或有貸款，只要深圳無房，都可以按照首套房首付比例、貸款利率認定。不過，記者向中國銀行、招商銀行、寧波銀行、交通銀行等個貸部進行咨詢，截至29日銀行工作人員均回復暫時沒有收到相關文件。“這不是某一家銀行是否執行的問題，我們目前還沒有接到相關的通知。”

一般來說，“認房不認貸”是指商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。貝殼研究院認為，“認房不認貸”的落地可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善性群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房、新房的良性循環。進而新房市場銷售改善，房企回款加快，最終實現房地產市場和行業的良性循環。

市場反應如何

不管是“認房不認貸”還是存量房貸利率調整，核心一二線城市的樓市新政細則有望陸續落地。

作為超一線城市的深圳，相關政策仍未發生變化，市場各方的反應如何？深圳房地產中介協會最新公布的數據顯示，上周深圳二手房交易量為667套，環比增長8.3%。與此同時，二手房在售量繼續回升，業主出售意愿有所增強。

記者對多位片區資深房產中介經理進行采訪，他們均認為無論是業主還是購房者的心態還是在等待政策細則的出臺。“大家其實都在‘等’，但預期似乎很一致，就是現在的市場環境已經跟以前不一樣，所以都比較冷靜。”

與此同時，深圳多個樓盤還傳出收回折扣的消息，但也有開發商隨即進行澄清，如華潤置地深圳大區在其官方公眾號發布澄請說明稱，“近日，公司了解到網絡上流傳關于潤曜府銷售價格的會議紀要截圖，經核實項目沒有召開相關會議，也沒有關于價格方面的調整決策。關于價格方面的消息一切以項目售樓處公示為準。”

有業內人士表示，“金九銀十”即將來臨，房企應抓住有利時機，做好營銷規劃，實現地產銷售的有效恢復，改善現金流。

易居研究院研究總監嚴躍則認為，由于目前一些大城市的房地產市場存在冷熱并存情況，且對于“認房不認貸”政策執行的呼聲較高，預計一線城市有望在8月底至9月初陸續出臺新的房貸政策。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，即使調控政策有所放松，市場也不可能馬上進入量價齊升的通道，因此對于近期需要處置物業的業主，當然可以先觀望，但如想順利出售物業，其定價仍需有一定的競爭力。對于一線城市，希望盡快出臺能調動起房地產市場交易活躍度的政策，以促進市場盡快恢復健康的交易狀態。

（來源：證券時報）