房貸利率的走勢牽動著每一個購房者的心。據貝殼研究院最新統計，在9月末階段性調整差別化住房信貸政策的推動下，截至上周三全國已經至少有10個大中城市房貸利率降至4%以下，其他符合條件的三四線城市也不斷跟進調整。

在中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜看來，因為政策限定在2022年底前，調整窗口期集中在今年四季度，預計接下來會有更多城市跟進，傳導效應可能會加強。貝殼研究院市場分析師劉麗杰也分析，當前還有多個符合階段性定向降息政策的城市首套房貸利率在4.1%及以上，后期仍有回調空間。

雖然10月最新公布的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)保持穩定，不過東方金誠宏觀分析師王青預測，推動樓市在年底前后企穩回暖是未來一段時間穩增長、控風險的一個重要發力點，接下來監管進一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時下調二套房貸利率下限等都值得期待。

10余城房貸利率跌破4%

“這是我從業十年來最低的一次(利率)。”10月23日，一位大連地產中介人士對客戶表示，當地首套房貸利率最近幾天剛剛從4.15%下調至3.95%，已經十分優惠。

此前9月底，央行、銀保監會發布關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知，對于符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

所謂“符合條件”，即2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。這些城市政府可根據當地房地產市場形勢變化和調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，央行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

根據國家統計局發布的6月～8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數情況，共有23個城市符合這一政策，主要集中在三四線城市和部分二線城市，其中就包括大連。

事實上，在大連之前就有多個符合條件的大中城市對首套房貸利率作出調整。據貝殼研究院統計，截至10月19日，已經有石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。

分城市來看，二線城市中昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。利率變化方面，本月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調幅度最大，達到30BP。

而除了二線城市，部分三四線城市也早已行動起來，其中廣東清遠、湛江等地在國慶節前就已火速作出調整，清遠首套房貸利率最低已經觸及3.7%的低點。據中指研究院不完全統計，截至10月17日，在階段性調整新政出臺后下調首套房貸利率或取消利率下限的城市還包括濟寧、陽江、江門、云浮、阜陽、襄陽等。

貝殼研究院統計數據顯示，綜合調整信息后目前一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。三四線城市也是房貸利率同比降幅最大的城市線，首二套利率同比降幅分別為169BP和116BP。以首套房100萬商業貸款本金、30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1000元，利息總額減少約37萬元。

除了讓購房者切實節約成本的利率調整，各地銀行房貸放款速度也明顯加快且趨于穩定。貝殼研究院監測顯示，10月銀行放款周期平均為26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為30天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為26天。

二套房利率會降嗎?

考慮到今年5月央行、銀保監會宣布下調新發放首套房商業性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應期限LPR調整為LPR-20BP，這已經是年內中央層面第二次調整房貸利率下限。加上年內5年期以上LPR累計3次下調35個基點，居民購房負擔已經大大減輕。

雖然央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR維持在4.3%，但市場對于接下來房貸利率繼續下行的預期并沒有降溫。從各機構統計的樓市成交數據來看，新房和二手房普遍有邊際回暖跡象，但一線城市和核心二線城市明顯優于三四線城市，后者去化壓力依然存在，居民消費信心尚未完全恢復。

在既有政策下，四季度被機構普遍寄予厚望。陳文靜認為，因為此輪階段性調整政策限定在2022年底前，四季度將是主要政策窗口期，預計接下來會有更多城市結合自身情況調整首套房商貸利率，產生引導效應，帶動整體市場預期恢復。

不過她同時指出，考慮到一線城市市場表現整體好于全國，一線城市作為市場及政策的風向標，政策出臺更加謹慎，房地產政策優化力度相對有限。貝殼研究院數據顯示，10月一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅為60BP和52BP。

從央行公布的最新金融數據也可以看出，居民中長期貸款增長仍缺少動力。有分析認為，10月LPR報價基礎MLF雖然沒有發生變化，但商業銀行新一輪存款利率下調等也會增加LPR報價下調加點的動力。即使短期內5年期LPR報價保持不動，王青認為，推動樓市在年底前后企穩回暖是未來一段時間穩增長、控風險的一個重要發力點，接下來監管也可以通過進一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時下調二套房貸利率下限等方式，引導四季度居民房貸利率持續下行。

劉麗杰也建議，在改善性需求對市場的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。

據貝殼研究院統計，10月全國首套房主流利率平均為4.12%，環比下行3BP，但二套利率與上月持平，平均為4.91%。不過，二者較去年最高點已經分別回落162BP和109BP。