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          兩日20家房企發(fā)債申請更新為已反饋 國資背景企業(yè)領銜

          地產行業(yè)融資現(xiàn)邊際松動。記者梳理發(fā)現(xiàn),僅2月14日-15日短短兩日期間,便有20家地產開發(fā)類企業(yè)發(fā)債融資進展狀態(tài)更新為“已反饋”及“已受理”。

          業(yè)內人士指出,伴隨著“房地產并購貸款不再計入‘三道紅線’”、部分大中型銀行已做好房地產并購貸款等業(yè)務的額度安排等利好政策相繼落地,房地產市場合理的資金需求正在得到滿足;但在具有國資背景的企業(yè)以及經營穩(wěn)健實力較強的民營企業(yè)之外,對于那些中小型的民營房企,特別是債務風險較高的房企,融資難度及壓力并沒有降低。

          密集“反饋”

          根據上交所“公司債券項目信息臺”披露信息,僅2月15日單日,有10家地產開發(fā)類企業(yè)的公司債券項目進展更新為“已反饋”,具體包括:資陽城建、溫州城建、青島世園集團、眉山發(fā)展、菏澤城投、太原龍城發(fā)展等。

          在此前一日,2月14日,廈門住宅建設集團、成都高新投資集團、無錫太湖新城發(fā)展、上海張江集團、廣州城建、上饒創(chuàng)新發(fā)展產投集團等多家地產開發(fā)類企業(yè),也迎來了發(fā)債融資申請受理后的再一次進展更新,當前項目進展均為“已反饋”。

          記者查詢上述發(fā)債主體的公司債券募集說明書發(fā)現(xiàn),這兩日密集更新為“已反饋”的企業(yè)債券大多在今年1月被受理。從債券品種來看,包括ABS、私募、小公募等;在募資用途方面,本輪地產開發(fā)類企業(yè)所募集資金多用于項目建設,部分也標注用途為償還公司有息債務、補充企業(yè)流動資金。

          在普遍"錢緊"的當下,地產開發(fā)類企業(yè)的發(fā)債熱情也是有增無減。根據交易所披露的債券信息,也有多家企業(yè)的發(fā)債申請被受理。

          比如,2月15日,保利發(fā)展2022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為“已受理”。根據募集說明書,該債券品種為小公募,擬發(fā)行金額98億元。據悉,保利發(fā)展此次公司債券募集資金擬將用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設、收購地產項目及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

          國資背景企業(yè)“領銜”

          值得一提的是,從發(fā)債主體來看,國企、央企及具有國資背景的地方城建臺成為了發(fā)債融資隊伍中的主力。以擬發(fā)行45億元小公募公司債的上海張江(集團)為例,該公司由上海市浦東新區(qū)國有資產管理委員會全資持有;擬發(fā)行98億元小公募的保利發(fā)展,則是國資委重點扶持的央企。

          中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向記者表示,當前發(fā)債主體由國企、央企及具有國資背景的地方城建臺“領銜”,能夠反映出當前地產融資的一些特征。

          “一是,為穩(wěn)定宏觀經濟增長,中央要求基礎設施投資要靠前發(fā)力,盡快形成實物工作量,因此地方國有房企要加快融資。二是,中央要求地方加大保障房建設,地方國有房企是保障房建設的主體。較多地方國有房企發(fā)債融資,表明地方政府正在積極落實中央關于穩(wěn)增長及保障房建設的要求。”劉水如是總結道。

          劉水分析指出,基于當前行業(yè)融資環(huán)境及現(xiàn)狀,有兩類企業(yè)的發(fā)債申請較易通過。“一是央企、國企,這些具有國資背景的企業(yè)有地方政府及國資委背書,信用評級較高,能較容易獲得發(fā)行申請。二是經營穩(wěn)健的頭部民營企業(yè),這些企業(yè)財務穩(wěn)健,經營實力較強,有較高的信用評級,也比較容易獲得發(fā)債申請。”

          也有券商人士向記者證實了劉水的上述說法。該券商人士表示,以ABS發(fā)行為例,承銷商的首選客戶就是主體信用等級及債券信用等級皆高、抗風險能力較強的國企央企;其次,就是經營穩(wěn)健、綜合實力較強的民營企業(yè)。

          記者梳理發(fā)現(xiàn),期等候發(fā)債的企業(yè)陣容中,民企房企數(shù)量可謂寥寥,其中便有龍頭房企萬科的身影。據上清所披露信息,2月10日,萬科企業(yè)股份有限公司擬發(fā)行2022年度第二期中期票據,募集資金擬全部用于項目建設,這將是萬科今年以來第二次發(fā)行中期票據。1月中旬,萬科80億元中期票據獲注冊,并于1月27日在銀行間市場發(fā)行今年首期30億元中期票據,擬用于商品房項目建設,期限3年,發(fā)行利率為2.95%。

          告別“大水漫灌”

          對于當前房地產行業(yè)的融資現(xiàn)狀,多位行業(yè)人士給出的判斷是:隨著信貸端政策的邊際放松,房地產市場合理的資金需求正在得到滿足,房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。

          劉水分析指出,此前召開的央行工作會議要求“穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度”,期政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款,收并購貸款不計入“三道紅線”,保障租賃住房貸款不計入“兩道紅線”。這些政策的出臺,表明將對以前執(zhí)行過緊的房地產金融政策給予矯正,房企的融資環(huán)境正在邊際改善。

          在劉水看來,對于具有國資背景的地產開發(fā)企業(yè)而言,一是,年初金融機構額度充裕,央國企有較高的信用等級,可以加大融資;二是,政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款,收并購貸款不計入“三道紅線”,央國企可以充分利用政策支持加快融資。“對于一些經營穩(wěn)健實力較強的民營企業(yè),年初金融機構額度充裕,充分利用政府矯正房地產金融政策的空間,經營穩(wěn)健實力較強的民營企業(yè),可憑借財務穩(wěn)健及較強開發(fā)經營能力,利用房地產貸款、ABS、信用債等多種工具積極融資,獲得發(fā)展先機。”劉水分析道。

          但同策研究院資深分析師肖云祥也補充指出,現(xiàn)階段房企融資環(huán)境的邊際改善效果也是“有限”的。“實際上,在去年房企融資最困難的時候,央企國企受到的影響并不算大。后來隨著政策的松動,央企國企也是最先受益的。”

          肖云祥直言,目前來看,房企融資政策較過去并沒有發(fā)生太大的變化,中小型的民營房企,特別是債務風險較高的房企,融資壓力并沒有降低。肖云祥分析認為,未來一段時間融資環(huán)境或會有一定的改善空間,但像過去“大水漫灌”的可能不大。比如期的并購貸、保障租賃住房領域的寬松,但這類政策是特定領域的邊際寬松。

          肖云建議,在債務管理方面,地產開發(fā)類企業(yè)還應在債期、債務結構、融資成本等方面做好考慮;當然還需要“開源節(jié)流”,做好去化和合理投資的工作。(記者關子辰榮蕾)

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