在年內市場行情持續震蕩，眾多板塊回調的背景下，地產板塊卻一改此前頹勢，表現突出。公開數據顯示，截至4月19日收盤，受益于多只地產板塊個股在當日漲停，中證全指房地產指數(以下簡稱“房地產指數”)單日收漲0.6%，年內漲幅也達到了6.57%。與此同時，地產主題基金的年內表現也較此前有所好轉，不僅產品收益率收正的比例提高，平均收益率也較2021年度有所提升，表現最好的產品更暫居年內主動權益類基金業績榜前十。值得一提的是，當前主動權益類基金業績榜前三的產品在此前的前十大重倉股中也持有較高比例的地產股。展望后市，在部分業內人士看好房地產板塊長期發展的同時，也有觀點持謹慎態度。

地產主題基金收益率回暖

沉寂了一段時間后，地產板塊似乎也在近日迎來了春天。在年內A股三大股指持續震蕩，眾多板塊回調的背景下，地產板塊則開始向好發展。據同花順iFinD數據顯示，截至4月19日下午收盤，A股三大股指均收跌，上證綜指、深證成指、創業板指分別下跌0.05%、0.5%、1.38%，與此同時，被部分地產主題基金跟蹤或作為業績比較基準的房地產指數收漲0.6%，年內漲幅也達到了6.57%。此外，截至4月19日下午收盤，房地產開發板塊中也有超七成的個股收漲，其中光大嘉寶、光明地產等個股更一度漲停。

在地產板塊股價逐步上漲的同時，部分主題基金的年內表現也一改此前頹勢。據同花順iFinD數據顯示，截至4月18日，華泰柏瑞新金融地產靈活配置混合的年內收益率已達12.26%，領跑相關主題基金，在主動權益類基金的年內業績排行榜中更暫居第9名，且跑贏同類靈活配置混合型基金的平均收益率26.02個百分點。

整體來看，在數據可統計的38只(份額分開計算，下同)名稱中含有地產、房地產字樣的基金產品(剔除QDII)中，有三成以上產品的年內收益率已經收正，當前的平均收益率為-1.32%。而在2021年，34只數據可取得的地產主題基金的平均收益率則為-4.12%，其中僅7只產品的全年收益率為正，最高收益率僅為5.32%。

值得一提的是，不僅是主題基金，部分年內業績表現突出的基金此前也重倉配置了部分地產股，且占比較高。同花順iFinD數據顯示，截至4月18日，萬家宏觀擇時多策略靈活配置混合、萬家新利靈活配置混合、萬家精選混合在主動權益類基金業績榜位列前三名，年內收益率依次分別為38.25%、34.17%、31.76%。

而據近期披露的2021年年報數據顯示，截至2021年末，上述3只基金的前六大重倉股均持有金地集團、保利發展、萬科A、招商蛇口、新城控股、金科股份等地產板塊個股，且單一個股的持倉占比均超8%。回顧此前，在2021年的前三個季度末，上述3只基金的前十大重倉股中也有上述多只個股的身影。萬家基金認為，現在正站在一個“翻石頭”的黃金時期，需要通過對房企基本面的深入研究，去蕪存菁，準確捕捉到優質房企，在估值被錯殺的時候進行布局。

板塊未來走勢觀點現分歧

針對近期市場持續震蕩，而房地產板塊卻久違地出現回暖和反彈的現象，博時基金行業研究部高級研究員蘇若琳分析道，統計局數據公布后，行情出現較大幅度的震蕩下跌而后再度拉升，但由于政府對于房地產繼續放松的態度沒有改變，提振了市場信心，因此整個行情再度開始向上走。

而近期，招商證券也發布研報指出，加杠桿周期結束背景下，行業將以“降斜率”來換“持續和穩健性”，房地產行業的配置邏輯已經從博弈政策為主轉為“交易政策更穩健改善下的競爭格局改善”。后續若行業右側出現，并購也將放量來加持個股阿爾法，這或是一個持續性更長的邏輯接力。

但與此同時，也有部分業內人士對地產行業的后續走勢仍持謹慎態度。前海開源基金首席經濟學家楊德龍認為，雖然近期房地產調控的政策暖風頻吹，但對市場還未形成明顯的影響。公開數據顯示，一季度百強房企銷售額均值以及3月居民中長期貸款均同比下降，反映出房地產銷售市場比較低迷，由于居民中長期貸款主要是按揭貸款，而這是在居民收入增長不確定性上升、房價上漲預期轉弱，以及房地產嚴格調控之下必然會出現的結果。

楊德龍直言，“目前部分城市放寬房地產銷售限制以及貸款限制并沒有轉化為銷售端的回暖，‘冰凍三尺非一日之寒’，房地產銷售好轉也不是一日之功。因此，房地產投資增速回升也需要更長的時間”。

蘇若琳也提到，房地產的投資額與GDP增速的關系更大。由于房地產對于中國GDP影響很大，整個產業鏈上下游總和大概占GDP20%以上。如果基本面有比較強的復蘇，市場對于經濟復蘇的預期提高，可能就不會把關注點放在房地產板塊。在資產配置上，蘇若琳建議，“不要對某些上漲行情特別樂觀地去追，也不要對某些下跌行情特別悲觀，覺得失去信仰而完全拋棄它”。

而萬家基金則表示繼續看好地產板塊的配置機會，未來將重點關注信用風險較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企;財報安全性高、現金流較為穩定的區域性國企或區域龍頭民企;積極布局“地產+”業務，價值有待重估的房企;當前收入確定較強、集中度加速提升，同時關聯房企近期信用風險緩釋，彈性反轉的地產后周期物業板塊。(記者劉宇陽李海媛)