深圳南山區寶能城花園首批法拍房拍賣結束。據記者了解，此次法拍成交50套房，總成交金額7.6億元，扣除稅費后剩余約40%總價款償還平安銀行。為了拍賣順利，有中間機構墊付了約60%的稅費。

(資料圖)

上周，歷時4天，寶能集團旗下深圳寶能城花園首批56套房源的法拍結束，總計成交金額約7.6億元。56套房源其中有6套因無人出價流拍。成交均價約為10.05萬元/平方米。

有資料顯示，寶能城花園周邊二手房價，目前在13萬至15萬元/平方米之間。盡管該批法拍住宅的起拍價低于市場價約30%，但根據法拍公告，此次法拍要求買受人墊付稅費。據記者了解，墊付的比例為起拍價的約60%。

據第一財經記者了解，有機構為了促成交易，選擇了一家擔保公司來打包墊付這部分稅費。在40天資金使用期后，由執行法院交付墊資公司。

單套1300萬的房源，需墊付稅費800萬元

寶能城花園此次法拍房源，權利人為寶能城有限公司，拍得款項用于償還寶能集團的貸款。

56套法拍房，系寶能集團質押給平安銀行的484套寶能城花園的住宅、公寓、酒店中的一部分。資料顯示，寶能集團于2018年10月11日和2021年7月29日，將上述484套房分兩次質押給平安銀行。

此次56套分三批拍出，第一批20套全部成交；第二批20套流拍1套；第三批16套流拍5套。從流拍的6套房型來看，全部為135平米左右的房型。

第一財經記者獲得的三輪法拍結果顯示，50套房源成交均價約為100500元/平方米，其中約10套左右以起拍價成交，其余房源，在起拍總價基礎上，溢價5萬至90萬元不等。

該部分房源于今年5月27日第一次在阿里法拍平臺掛出，彼時，法拍公告介紹，拍賣成交時，與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅、費、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。

據記者了解，第一次房源掛出后，寶能集團與執行法院在先稅后償，還是先償后稅上出現分歧。該部分房源于是下架。

8月下旬該批房源再次上架后，新的法拍公告載明：“競買成功后，由原產權人承擔的相關稅、費，由買受人墊付。買受人墊付后，在10個工作日內可向執行法院申請退款。執行法院并提醒競拍人，本標的需墊付的稅費可能較高，競買人須自行向相關部門核實，請謹慎參拍。”

“有一家擔保公司愿意出來墊付這部分稅費，所以成交了。”一個意向競拍者告訴記者。

記者亦從一位寶能城花園負責該部分法拍房的售樓員處獲得了證實。“市面上不止一家擔保公司可以打包這個稅費，現在跟我們合作的這一家，是與拍賣平臺合作的擔保公司。”

上述售樓員告訴記者，一套起拍價1300萬元左右的法拍房，需墊付的稅費約800萬，即約60%。“先行墊付的擔保公司，按40天（使用期）封頂，按實際墊付期限給付利息。“

“正是因為法拍房，比市場價便宜，而且稅費問題打通了，買受人收房不成問題，這批法拍房才能成功拍出的。“寶能集團一位高管告訴記者。

稅費或將從成交總金額中扣除

位于深圳市南山區留仙大道的寶能城花園地塊，寶能集團分別于2008年和2012年，通過兩次股權拍賣，從大連奶牛奶場有限公司老板陳谷嘉手中獲得的牛奶場用地。每平米折合樓面價只有400多元，再加上建設費用，寶能城花園的賬面成本單價可能只有幾千元。

深圳中院提交的不動產登記信息亦顯示，上述寶能城花園這56套大平層住宅，150平米左右建面登記價，約為80萬一套，折合成每平米為5333元。如果這就是寶能城花園的建安成本，那么與1400萬左右的平均單套成交價相比，增值了1650%。

現行《稅法》對于開發企業需繳土地增值稅規定，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過50%、未超過100%的部分,稅率為40%；超過100%、未超過200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。

一位財稅專家告訴記者，從墊付稅費比例來看，寶能城可能要按最高檔即60%來繳付土地增值稅。“上述法拍住宅的權利人是寶能集團，按相關規定，應由執行法院替寶能集團從成交總價款中，扣除稅費，剩余的償還寶能集團對平安銀行的債務。”

“484套住宅，平安銀行之前是按其中每平米8.5萬的（受償）目標來框算的，現在10萬左右的成交價，再扣除稅款，應該是覆蓋不了這8.5萬一平方米的目標了”，上述高管表示。

值得注意的是，該批484套房源，在平安銀行獲得第二次質押之后兩天，又被第三次質押給了寶能集團自融平臺——前海世紀基金管理有限公司（下稱“前海世紀”）。

在平安銀行的債務獲得全額受償前，前海世紀相關產品的投資人可能難以獲得清償。據記者了解，根前海世紀目前還有30億左右債權未得到清償，涉及投資人600多名。

記者從前海世紀一位投資人處了解到，上周有投資人與平安銀行協商此事，“平安銀行有關負責人答應由他們來召集（前海世紀的）基金管理人，跟投資人見面。”

記者撥打平安銀行董秘周強電話嘗試求證，但周強表示不便接聽電話。