短短24小時內，房地產市場迎來兩大重磅利好。

針對剛需的“首套房貸利率下限放寬”政策出臺還不到一日，針對改善性購房需求的提振政策也隨即出臺。

財政部、國家稅務總局9月30日公布支持居民換購住房有關個人所得稅政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

(相關資料圖)

政策明確，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

誰能省錢？

這一政策對于全國換房人群均為利好。

與此前僅針對部分二三線城市的房貸利率下限放寬政策不同，換房退稅政策是全國性的，覆蓋包括北京、上海、廣州、深圳等一線和熱點二線城市。

中原地產首席分析師張大偉指出，此番新政中所涉及的個稅即為二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入。

比如，房子的購入原價是100萬元，賣方幾年后以1000萬元的價格賣給別人，則要從這900萬元差價中征收一部分作為個稅稅收。

目前各地的政策各不相同，大部分城市征收房屋成交額的1%-2%作為交易個稅，也有少數城市如北京，若所賣房屋非“滿五年且家庭唯一住房”則按照房產購入和賣出時差額的20%收取個稅，持有5年以上的家庭唯一住房免征。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。

換房能省多少錢？

張大偉表示，對于大部分城市購房者來說，這項政策落地后，交易一套房可以節省稅費3萬至5萬元，而北京等城市部分房源可能節省幾十萬元以上，將有利于增加有個稅的房源流動性。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，按照北京的規定（如果非“滿五唯一”住房）賣房需要繳納的個人所得稅額度等于網簽值與原值差額的20%。

如果出售時網簽值200萬元，購入時原值100萬元，則需要繳納的個人所得稅為20萬元。按照新政策，如果賣方在賣房后一年購買新住房，且新購住房金額大于或等于200萬元，則20萬的個人所得稅全額退還。

新政如何影響樓市？

王小嬙指出，9月29日晚央行階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，主要傾向于支持剛性需求；此次換房退稅則利好改善性住房需求，鼓勵居民改善當前住房條件。兩項政策疊加，真正落實了中央多次強調的支持剛性和改善性住房需求。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，換房退稅政策主要是針對房地產市場循環不暢，直指當前樓市的痛點和堵點。打通換房鏈條是暢通樓市循環的重要組成部分。這與近期多地出臺的支持“帶押過戶”“連環單”交易等一脈相承，同樣也是為了降低房地產交易成本，暢通循環。

李宇嘉還指出，這一政策實際上對一二手房市場均有一定帶動。一二手房是相互聯動的，部分購房者是換房后買新房，因此降低換房成本也會一定程度上利好新房市場流通。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，此次換房退稅政策在時間上更加穩健，給了一年多的時間周期，有助于熨平短期扎堆效應。

龐溟預計，未來各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，政策維度則向限購、限貸、限售、限價寬松并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多個方向。而且，未來信貸政策、土地政策、稅收政策等將協同發力，支持剛性需求和改善性住房需求。

許小樂也表示，換房退稅新政會利好持有住房在五年以內或者有多套住房的家庭換房。他認為，當前針對需求端的限購限貸、房貸利率下降疊加最新的減稅政策，需求端的鼓勵支撐政策全面落地，有助于市場預期修復。