在高息房貸下，營業貸違規流入樓市再次“死灰復燃”，這次經營貸的“化身”不是首付“幫手”，而是“房貸置換”。

簡單來講，“房貸置換”指的是通過一系列包裝手法將高息的房貸轉為利息更低的經營貸。在高息房貸較為普遍的情況下，這種號稱由專業中介做的轉貸生意越來越多。

那么，對于貸款人來說，轉為經營貸成本真的降低了嗎？這其中又有什么風險？

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高息房貸轉貸，一次“中介費”就上萬

“只需換息不還本金”“利率3.5%，速度快額度高”“500萬元房貸可省去百萬元利息”……近期，“房貸置換”的廣告充斥在社交媒體中。

對于中介機構如何進行高息房貸轉貸營業貸操作，新京報記者聯系上一家專門做轉貸生意的中介。該中介的工作人員稱，第一步，由中介方借“過橋資金”先把房貸結清；第二步，通過中介“包裝”成經營者，“包裝”資料包括“營業執照”“經營流水”等使其符合經營貸申請條件，然后拿房本向銀行申請經營貸。

事實上，經營貸指的是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。為了扶植中小經營者，經營貸的利率普遍較低，一般為3%-4%之間。

按照上述中介人員的推算，若一套房產需要貸款100萬元，期限10年，按照按揭貸款、抵押貸款年息分別為6.37%、3.6%計算，貸款置換之后，貸款人最多每個月可以少償還近2000元的利息。

不僅如此，對于貸款人眼下缺錢的現狀，上述中介人員還向記者介紹了一款“先息后本”的經營貸還款方式：“在貸款期間，你只需要還息，不需要還本，在貸款期限到期時，再還本即可。比如，以100萬元的經營貸為例，貸款期限為3年，年利率為3.1%，每月只需要兩千多元的利息，到期后需要償還本金。如果你覺得3年期限短，可以申請10年的期限，利率為3.7%左右，10年后才需要償還本金。”

那么，這樣一套包辦的轉貸操作需要收取多少中介費呢？上述中介人員表示，“中介費包括兩個部分，一是包裝費，單獨收取5000元，另外一筆是過橋資金利息費用。假設借中介100萬元的“過橋資金”就需要支付1.5萬元的利息，那么包裝費加上利息費用共計2萬元。”這僅僅是一次性辦理的中介費，如果經營貸到期仍然需要續貸的話，同等條件不變的話，還將收取同樣的中介費，這樣下來，中介費是疊加的，“越滾越大”。

對于此中存在的風險，這名中介人員稱：“我做這個有2年了，經手很多客戶的成功案例，營業執照也都是現辦的，沒什么風險。”

每隔固定年限需再次“倒貸”

根據不同銀行的要求，經營貸一般有固定的期限，比如3年期，5年期等，時間越長利率越高。一旦固定期限到期，就面臨著“倒貸”，依然需要再次借“過橋資金”和付中介費用，也就是說，此后每次申請經營貸，都需要再次支付中介費用。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前，市場上又產生很多“貸款置換”的生意，主要是由于利差的存在，經營貸主要是支持中小微企業的，其貸款利率都在4%以下，而不少“高位站崗”購房者的房貸利率可能在5%甚至6%以上，所以從需求端來講，市場是有這個需求的。

“經營貸是支持中小微企業的，國家也控制流入房地產的資金比例，而經營貸轉房貸的做法相當于資金變相地流入了房地產，對房地產行業本身帶來資金風險。同時，如果用經營貸去炒房，也加大了銀行貸款的風險，一旦購房人資金鏈斷裂，銀行就會受到沖擊。”李宇嘉如是說。

值得一提的是，就政策層面而言，我國是禁止經營貸流入房地產領域的。2021年，中國銀保監會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（簡稱《通知》），對經營貸流入房貸做了明令禁止，而且從多個維度進行防范和懲治。

《通知》規定，要加強借款人資質核查，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款，對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。此外,《通知》還明確，一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

從銀行角度來講，其對于經營貸的審核也是非常嚴格，一旦發現經營貸出現了比較嚴重的違規現象，銀行就會立刻進行市場的終止，并要求借款人在短時間內必須還清貸款。

律師：以欺騙手段獲取貸款或被追刑責

從法律層面來講，這種以高息房貸置換低息經營貸的做法也面臨著風險。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示：“對于購房人而言，這種行為有不小的風險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨已抵押的房產被拍賣。對于一些操作經營貸置換房貸的中介或金融機構，一旦被查出，也會面臨被處罰的風險，情節嚴重的，甚至還可能受到刑罰制裁。”

王玉臣進一步指出，根據《刑法》第一百七十五條之一，“騙取貸款、票據承兌、金融票證罪”，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款、票據承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機構造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。”

河南融業律師事務所王海濤分析稱：“一般來說，房貸是長期貸款，但是經營貸是短期貸款，即便是有較長期的循環貸，可能也需要每年或每幾年進行倒貸、需要資金過橋、產生一定的額外費用。如果經營貸到期后，銀行貸款政策的調整或者貸款人資信的變化，可能會面臨到期后，銀行拒絕續貸，那么貸款人就需要償清貸款，否則面臨違約風險。”（新京報記者 徐倩 校對 柳寶慶）