作者 | 第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡

畫(huà)師1.5萬(wàn)在鶴崗買(mǎi)房、情侶4萬(wàn)買(mǎi)房移居鶴崗......近日，早已被貼上“房?jī)r(jià)低”標(biāo)簽的鶴崗，再被推上輿論高峰。用買(mǎi)一部手機(jī)、或一款奢侈品包包的價(jià)格，全款拿下一套房，聽(tīng)起來(lái)確實(shí)很誘人，但真實(shí)的鶴崗，符合年輕人對(duì)世外“烏托邦”的想象嗎？

作為鶴崗本地人，張?zhí)欤ɑ?duì)網(wǎng)絡(luò)上的討論態(tài)度平和。在他看來(lái)，鶴崗的低價(jià)房確實(shí)不少，甚至可以說(shuō)“鶴崗最不缺的就是房子”。但從網(wǎng)絡(luò)回到現(xiàn)實(shí)，房子背后還有一個(gè)人的工作規(guī)劃、生活質(zhì)量，單沖著房?jī)r(jià)奔向一座城，結(jié)果可能平淡大過(guò)驚喜。

(資料圖)

剖開(kāi)來(lái)看，鶴崗一次次受到關(guān)注，實(shí)則是房?jī)r(jià)已與人們生活幸福與否息息相關(guān)。在社交平臺(tái)上，有人專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)了“低房?jī)r(jià)小城真實(shí)生活體驗(yàn)”話(huà)題，許多曾經(jīng)被遺忘的小城，如今變成年輕人交流分享的對(duì)象，“北上廣”不再是唯一的選擇。而在“房住不炒”調(diào)控定位下，房子也正逐漸回歸居住屬性，回到普通人生活的本來(lái)模樣。

去鶴崗2萬(wàn)買(mǎi)套房？

在我國(guó)黑龍江省的最北端，即“雄雞”地圖中“雞頭”的位置，有一座小城市鶴崗，它處在黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區(qū)域，常住人口99.5萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率81.5%，年平均降水量為651.5毫米，夏季涼爽怡人。

作為滿(mǎn)洲皇族的發(fā)祥地，鶴崗不僅在歷史上頗有故事，步入近代后也有過(guò)輝煌時(shí)刻。資料顯示，鶴崗是新中國(guó)醫(yī)學(xué)和電影的搖籃，中國(guó)醫(yī)科大學(xué)第一、二分校和八一電影廠的前身就在此。新中國(guó)成立后，鶴崗曾為國(guó)家建設(shè)生產(chǎn)了8億多噸煤炭、1300多萬(wàn)立方米木材、1000多億斤糧食。

但是，如今鶴崗備受關(guān)注，不是因?yàn)闅v史、旅游、或者產(chǎn)業(yè)，而是“白菜價(jià)”的房子。

近日，一位原在南京租房住的畫(huà)師，到鶴崗花費(fèi)1.5萬(wàn)買(mǎi)房、5萬(wàn)元裝修、1000元請(qǐng)保姆，引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注，本來(lái)想“躺平”的她意外在鶴崗開(kāi)始了新生活。目前在社交平臺(tái)上，她的賬號(hào)已隱去關(guān)于買(mǎi)房的帖子，畫(huà)畫(huà)、養(yǎng)貓、美食，才是溫馨又平淡的日常生活。

無(wú)獨(dú)有偶，一對(duì)曾在杭州打工、2020 年搬到鶴崗的情侶也在近日受到關(guān)注，他們?nèi)? 萬(wàn)買(mǎi)了房子，在社交平臺(tái)上分享鶴崗的生活。早在2019年便因低房?jī)r(jià)受到關(guān)注的鶴崗，真的正在吸引年輕人前來(lái)居住嗎？真實(shí)的鶴崗又是怎樣的？

在鶴崗做房產(chǎn)中介的張?zhí)旆Q(chēng)，來(lái)鶴崗買(mǎi)房的外地人確實(shí)有，本地人大多手中有房。在他做過(guò)的單子中，有從南方來(lái)、做游戲主播的人，他們不需要線(xiàn)下辦公，便來(lái)這里定居，生活成本也比較低。也有人沖著低房?jī)r(jià)來(lái)到鶴崗，卻因?yàn)楣ぷ鲉?wèn)題，最后失望離開(kāi)。

在他看來(lái)，如果抱著拿十萬(wàn)存款來(lái)鶴崗、選擇“躺平”什么也不干的想法，這是不太現(xiàn)實(shí)的。是否買(mǎi)房還是要看職業(yè)，如果從事傳統(tǒng)行業(yè)，在鶴崗可能掙錢(qián)更難；如果從事網(wǎng)絡(luò)直播或其他線(xiàn)上辦公的行業(yè)，來(lái)鶴崗生活成本會(huì)比較低。

記者在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)信息平臺(tái)看到，鶴崗確實(shí)有總價(jià)兩萬(wàn)的房子，但多是十幾平方米的偏僻小屋；而一套45平方米、總價(jià)2萬(wàn)的房子，今日幾個(gè)小時(shí)內(nèi)便成交失效了。

如果將房?jī)r(jià)限定在5萬(wàn)以?xún)?nèi)，選擇空間便大多了。在房產(chǎn)信息平臺(tái)上，鶴崗總價(jià)5萬(wàn)以?xún)?nèi)，面積超60平方米的房源不在少數(shù)，有房源83平方米總價(jià)5萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米601元。“在鶴崗，一兩萬(wàn)也許能買(mǎi)到房，但四五萬(wàn)更正常些，不過(guò)這些房子大多離市中心遠(yuǎn)，平時(shí)一個(gè)小區(qū)性?xún)r(jià)比高的房源也就六七套。”

從二手房均價(jià)看，安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，10月份鶴崗二手房掛牌均價(jià)約2137元/平方米，環(huán)比去年跌了1.97%。均價(jià)最高的是工農(nóng)區(qū)2734元/平方米，最低的是向陽(yáng)區(qū)約875元/平方米。新房在售房源不多，均價(jià)也大多在3100元/平方米左右。

有當(dāng)?shù)厝朔窒矸Q(chēng)，跟其他城市動(dòng)輒上萬(wàn)的房?jī)r(jià)比，鶴崗確實(shí)“很便宜”，但生活沒(méi)有大城市豐富，甚至可以用“無(wú)聊”形容。他們更傾向于將鶴崗看作一個(gè)“中轉(zhuǎn)站”，想體驗(yàn)低房?jī)r(jià)、低生活成本的人可以嘗試，或許有人會(huì)留下，也有人會(huì)不斷離開(kāi)。

還有哪些低房?jī)r(jià)城市

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市擴(kuò)大為54個(gè)和61個(gè)，即70個(gè)城市中約八成城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。

當(dāng)房地產(chǎn)逐漸回歸居住屬性，越來(lái)越多的城市擠出泡沫，房?jī)r(jià)逐漸符合城市基本面。在東北地區(qū)，這一情況尤為明顯。譬如鶴崗所屬的黑龍江省，還有雙鴨山房?jī)r(jià)3084元/平方米、七臺(tái)河房?jī)r(jià)3713元/平方米、佳木斯房?jī)r(jià)4202元/平方米。

在吉林省內(nèi)，除了長(zhǎng)春房?jī)r(jià)9585元/平方米、吉林6282元/平方米，其他城市大多未超過(guò)六千，其中白山3979元/平方米、遼源4209元/平方米、白城4635元/平方米、松原4881元/平方米、四平4983元/平方米、興安5163元/平方米。

這些城市中，以鶴崗為代表的城市，屬于典型的“資源枯竭型城市”，隨著資源趨于枯竭，產(chǎn)業(yè)陷入“休克式”劇烈調(diào)整，本地人口被迫向外遷移，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于低位水平，鞍山、大慶、撫順、阜新、淮北、雞西等都屬于這類(lèi)城市。

鶴崗曾是東北重要的老工業(yè)基地，與雞西、雙鴨山、七里河并稱(chēng)為“黑龍江四大煤城”。克而瑞表示，隨著煤炭資源趨于枯竭，疊加供給側(cè)改革淘汰落后產(chǎn)能，鶴崗產(chǎn)業(yè)單一化的弊端顯露，煤炭這一傳統(tǒng)支柱型產(chǎn)業(yè)步入衰退期后，新興替代性產(chǎn)業(yè)則長(zhǎng)期缺位。

因煤炭資源枯竭，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈調(diào)整，鶴崗本地人口被迫加速外流。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月1日零時(shí)，鶴崗市常住人口為89.1萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查的105.9萬(wàn)人相比，減少16.7萬(wàn)人，下降15.81%。

當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，也因產(chǎn)業(yè)調(diào)整、人口外流而長(zhǎng)期低迷。近年來(lái)，鶴崗房?jī)r(jià)長(zhǎng)期低位運(yùn)行，商品房成交均價(jià)基本維持在3000元/平方米左右。克而瑞稱(chēng)，在2016年三四線(xiàn)城市市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖、房?jī)r(jià)普漲的大背景下，鶴崗房?jī)r(jià)依然不升反降。

而佳木斯等城市，則屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整型城市，因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口向外遷移，新興產(chǎn)業(yè)人口逐步聚集，階段性出現(xiàn)城區(qū)人口總量?jī)袅鞒龅木置妗０壮堑瘸鞘校瑢儆趥鹘y(tǒng)人口輸出型城市，受限于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，人口不斷向周邊省市聚集。

值得注意的是，近年來(lái)鶴崗這類(lèi)城市也在積極謀求轉(zhuǎn)型，秉持“立足煤、不唯煤”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，構(gòu)建煤炭、石墨、綠色食品和新能源、文旅產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)格局。

早在2011年，鶴崗便被國(guó)家確認(rèn)為第三批資源枯竭型城市之一，但目前該市在推進(jìn)煤炭采選業(yè)向煤炭精深加工轉(zhuǎn)變，發(fā)展煤及化工產(chǎn)業(yè)，目前已形成以華鶴煤化工為龍頭的煤制化肥產(chǎn)業(yè)鏈，以嘉潤(rùn)新能源為龍頭的焦?fàn)t煤氣制液化天然氣產(chǎn)業(yè)鏈等。

煤炭產(chǎn)業(yè)向精深加工方向轉(zhuǎn)變的同時(shí)，鶴崗也在推進(jìn)石墨全產(chǎn)業(yè)鏈、綠色食品加工、新能源、文化旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2021年該市接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)329.11萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)106%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入25.55億元，比上年增長(zhǎng)80%。

作為典型的資源型城市，鶴崗與煤炭行業(yè)深度捆綁、并經(jīng)歷了數(shù)次周期，在被定義為步入“收縮周期”后，又因低房?jī)r(jià)一躍成為“網(wǎng)紅城市”。不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，因潛在購(gòu)房需求衰竭，該地樓市成交規(guī)模大概率仍將持續(xù)低位運(yùn)行。