中房報記者 許倩丨北京報道

民營房企增信發債動作有望加快。

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11月1日消息，中國銀行間市場交易商協會、中國房地產業協會聯合中債信用增進投資公司，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。

“消息屬實。這次座談會本質上意在摸底，要求參會房企提交一些財務報表，以摸排企業的真實情況。”一位參會企業人士透露。

本次座談會是8月以來交易商協會第三次召開民營房企座談會。“這次參加座談會的企業有21家，之前只有個別幾家企業通過中債增進公司增信發債，可見支持發債的企業數量范圍在擴大，預計后續還將有更多企業加入增信發債行列，有利于暢通民營房企融資渠道。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示。

對于政策層面的融資利好，某中型民營房企高管則表示，“這一年來大多數是‘雷聲連連’，但‘雨點’不大，所以期望不大，能有最好。在目前情況下‘等靠要’是沒有出路的，最保險的還是要基于自身經營端的改善，這個比什么都重要。”

“金融機構普遍有的擔心，是不知道房地產企業存在的問題到底在哪里，其真實財務情況到底如何，導致金融機構在執行上會有一定差異。”住房金融高級經濟師陳斌表示，提供足夠條件讓銀行真正了解企業，正如監管層一直在提的“穿透式管理”。

民營房企增信發債將擴容

這次座談會的召開并不突然。在業內人士看來，此舉是對幾日前央行副行長潘功勝工作指導的落實，也是貫徹二十大報告中“兩個不動搖”的體現。

10月27日，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝赴中債信用增進投資公司開展專題調研，并召開座談會，對中債增公司支持民營房企發債融資工作給予肯定，并指出“加大對民營房企債券融資的支持力度”。

黨的二十大報告中明確提出，毫不動搖鞏固和發展公有制經濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這表明黨的一貫立場和支持鼓勵民營經濟發展的方針政策沒有改變，回應了社會重大關切和民營企業的呼聲期盼，及時給民營企業家送來一顆“定心丸”。近期，有關地產領域“國進民退”的傳言很多，比如有傳言稱房地產民營企業都要退出，未來地產界只有國企、央企和地方國資企業。基于此，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司召開了此次會議。

這次座談會上，21家民企被召集其中，包括金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等，企業數量較前兩次座談會大為增加。

公開數據顯示，8月份以來，中債增進公司共推進10余單房企增信項目，支持新城控股、美的置業、龍湖等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。

消息稱，龍湖拓展、美的置業、新城控股、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

與此同時，推動政策加快轉向的一個標志性事件則是，旭輝集團的流動性壓力暴露。11月1日早間，旭輝控股復牌后低開近26%。消息層面，旭輝控股公告，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付本金和利息，尋求境外債務全面解決方案，債務證券繼續停牌。

旭輝曾被視為安全度較高的優質民營房企之一，且在中債增進公司支持下，已于5月、8月分別發行兩筆債券，共計17億元（人民幣）。但“杯水”難解“車薪”，截至公告日，旭輝控股境外債務總額（包括銀行貸款、優先票據和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。

“近期，由于房企債務風險不斷爆發且范圍擴大，導致金融機構出現恐慌性風險擔心，進而引發了針對民企的信用緊縮，導致民企資金鏈緊張，不得不降價促銷，同時也引發了老百姓不敢買民營房企開發的房子。民企地產市場已經失靈，包括拿地、開工、交付、融資等，已經陷入到不可不救的地步了。”李宇嘉直言。

穩房企防爛尾的根本是保民生

“有效滿足房地產企業合理融資需求”“全力以赴保交樓”這是監管層多次喊話、多次強調的立場。這其中也應該包括民營房企。

值得注意的是，當前銷售沒有明顯復蘇回暖，民營房企融資困難，未來一年面臨巨大償債壓力。據統計，截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計30075.9億元；一年內到期的債券合計9552.8億元，接近萬億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。

劉水認為，當前民營房企債務違約仍有擴大趨勢，需要有力、有效、系統性的措施，在需求端、供給端、金融端同時發力，防范化解房企風險。

他建議，需求端，加大支持剛需和改善性需求釋放，特別是重點城市具有示范和帶動效應，在限購、限貸方面進一步調整放松；供給端，對部分民營房企進行混改，進行增信，提高信用水平，增強融資能力；金融端，在貸款發放、發債等方面制定詳細措施，定向支持民營房企融資，修復金融機構對行業的信心。

11月2日，人民銀行行長易綱在香港金融管理局“國際金融領袖投資峰會”上表示，房地產行業關聯很多上下游行業，房地產市場區域特征明顯且差異很大，各城市政府在穩定當地房地產市場中發揮著重要作用。人民銀行積極支持房地產行業健康發展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過“保交樓”專項借款支持已售住房建設交付，支持剛性和改善性住房需求。

李宇嘉解讀道，易綱行長的講話強調了房地產的重要性，厘清了央行和地方的責任，央行紓困和穩行業、穩市場，要與地方主體責任、屬地責任對接起來，這是未來還要繼續推進的工作重點。同時，表達出在保交樓方面，希望商業銀行加大額度支持的態度。

“無論是保交付還是防爛尾，根本上是為了保民生，這也是為什么國家層面要維持房地產開發企業的穩定。”住房金融高級經濟師陳斌表示，但政策從中央傳導至地方會有一定時滯性，且政策傳達下去后下面怎么應對、應對的強弱都是有差異的，比如為穩定房地產市場，國家層面放寬金融機構對房企融資的約束力，但各金融機構的執行力度如何，還要看具體怎么做。

陳斌還建議，對于部分問題房企，政策層面要救項目而不是救企業，比如定向發行專項債去救助具體項目，穩住這個項目也就穩住了民生。這就需要在專項債或貸款發出后，要能制約這筆資金的用途，否則就如投入一潭死水，最終影響的還是民生。