作 者丨朱麗娜,實習生董慧

受第五波疫情、美國加息潮等多重影響，香港房地產市場持續震蕩。

12月21日，香港地政總署公布，長江實業（簡稱長實，01113.HK）以87.03億港元中標香港九龍區啟德地皮，批租期為50年，平均每平方英尺樓面地價僅為6138元，地價重返8年前水平。

(資料圖片)

長實拿地價遠低市場預期

本次長實中標地皮包含啟德2A區4號、5（B）號及10號商住地3個地塊，面積約21.44萬平方英尺，涉及可建總樓面約141.8萬平方英尺，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，為香港第四季度最大規模住宅官地。

此前市場對該地皮估值為113.4億至148.89億港元，每平方英尺地價估值為8000至10500港元。戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明向21世紀經濟報道記者表示，戴德梁行內部估價為95億港元，每平方英尺7800至8000港元，已為最保守價格，但實際中標價格仍較預期低8.4%。

去年2月，長實曾以102.8億港元投得啟德第4E區2號住宅地，平均每平方英尺樓面地價為15861港元，本次中標地價較上次下跌61%。

黎劍明表示，香港市區大面積地皮供應量極少，只在啟德區存有少量，因此發展商對投資地產仍有熱情，“但因今時今日市場不利因素較多，發展商出價必然保守又謹慎”。他指出，長實中標價格遠低于市場預期有多重原因。

一是地皮客觀條件限制。本次長實中標地皮面積廣，考慮到加息等因素，建筑成本高昂，由于項目投資額龐大，開放商更傾向于保守出價。同時，地皮雖在港鐵宋皇臺站附近，但并不位于啟德區中心，而是在土瓜灣舊區。另外，地皮并不完整，分成3塊，還需要建設政府社區設施，設計存在難度。

二是樓市交投疲弱對地價或有影響。根據戴德梁行發布的香港房地產市場2022年回顧及2023年展望，2022年香港一、二手住宅交投持續放緩，前11個月每月平均成交宗數不超過4000，預估全年總成交量為4.5萬宗，為10年以來低位。多家發展商在啟德區還有積存貨尾未賣出。

為何特區政府接受低價賣地而不選擇流拍？黎劍明認為，過去幾次售地，政府已接受地價下跌趨勢，如屯門大欖住宅地、安達臣山商業地等地皮，都是越賣越低價，平均每平方英尺樓面地價從12000港元降到8000港元左右。政府亦需要穩定收入，“所以政府定價時已考慮清楚，不似以前做法。”

香港樓市明年有望恢復

雖然長實以低價中標，但多位采訪對象表示，低地價并不等于低樓價，明年通關后樓價有望反彈回升。

黎劍明強調，投資地產是buy future，“今天的低價不代表你一定要（低價）賣出去，還是要看兩三年、三四年之后，經濟會不會好一點。”

香港置業高級區域營業董事余柏認為，本次長實中標的地皮至少在2024年后推向市場，并且將有多個寫字樓入伙，對未來房價沒有太大影響，“但短暫對新買家來說，絕對要態度更審慎才入市。”

今年以來，香港樓市受到疫情、股市波動、加息等多重負面因素影響，樓價創5年新低。根據香港特區政府數據，整體樓價在2022年前10個月的跌幅達到10.5%，全年樓價跌幅估計為12%-13%。集合香港屋苑二手成交價格的中原城市領先指數從1月的185.93下降至11月162.31。

黎劍明表示，隨著通關希望越來越大，樓市或將受惠于通關消息。此前，香港特區行政長官李家超表示，香港市民都關心與內地免檢疫通關，將會如實反映通關問題。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，2023年香港住宅市場仍然會受到加息及環球經濟影響，部分業主因供樓壓力加大而提升議價空間，預計明年上半年樓價會維持跌勢，下半年樓價將趨于穩定，全年樓價預計調整0%-5%，成交量或比2022年低位回升20%-30%。