深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案

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為探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。

一、工作內容

二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。

二、工作流程

在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式的，具體流程如下：

（一）“順位抵押”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2.買賣雙方在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。

3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。

4.不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。

6.賣方貸款銀行結清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。

7.資金監管機構將資金監管賬戶余額劃轉給賣方。

（二）“雙預告登記”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。

2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。

3.不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業務審核，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

4.買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協議中約定的資金提存賬戶中進行監管。公證機構出具相關材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。

5.購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。

6.房產轉移登記完成后，提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預告登記”辦理流程。

三、工作分工

（一）市規劃和自然資源局指導市不動產登記中心積極推動不動產登記和銀行貸款業務協同，在已開展的“轉移登記+抵押權變更登記”組合辦理業務基礎上，增加抵押權設立登記（即買方貸款銀行抵押權登記），推動實現“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理；同時，推進二手房預告登記業務辦理，優化預告登記、預告登記轉本登記等操作流程銜接，實現二手房“帶押過戶”。

（二）人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監局、市地方金融監管局指導銀行開展二手房“帶押過戶”業務，根據買賣雙方需求，配合提供相關材料（如同意抵押狀態過戶的書面材料、不動產登記部門要求的相關材料等），協助完成“順位抵押”或“雙預告登記”辦理，并及時放款；同時，加強與不動產登記中心、公證機構等部門的協調對接，確定具體業務流程標準，在確保資金安全的情況下，推動二手房“帶押過戶”模式落地實施。

（三）市住房建設局指導市住房公積金管理中心優化調整公積金貸款放款流程，根據“順位抵押”“雙預告登記”等流程設計，辦理公積金貸款業務。

（四）市司法局指導公證機構根據公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協議（含承諾函）或者各方認可的協議、承諾函的形式，開展公證提存業務，依業務流程及時將相關款項支付給賣方貸款銀行、賣方。

四、保障機制

（一）強化責任意識，落實主體責任。各部門要高度重視，強化跨部門協調對接、信息共享，根據二手房“帶押過戶”業務流程，結合職責分工，持續優化辦理流程，確定具體操作規程、業務指南，加強各項業務間的銜接，為買賣雙方提供安全、高效便利的交易服務。

（二）優化辦理流程，壓縮辦理時限。不動產登記部門應積極推進線上申請，買賣雙方、銀行在網上申請辦理抵押權變更登記、抵押權設立登記、二手房預告登記、預告登記轉本登記等業務，在線提交材料，并通過采用人臉識別、活體認證技術，實現線上確認，不動產登記部門在線審核并辦理相關業務。對于符合合并辦理條件的業務，根據申請進行合并辦理，做到精簡申請材料、壓縮辦理時限，為交易各方提供便利服務。加快推進數據共享，切實做好不動產登記部門、銀行、公證機構等部門之間信息互通共享工作，推進辦理公證提存、清算支付所需數據的共享、在線查詢核驗。

（三）穩妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。