2022年上海樓市經歷了波浪型走勢。2022年全年新房熱度超過二手房，新舊成交比例高達1:1.8，為近十年來最高。二手房市場受新房供應等影響成交量觸底，全年成交二手房16萬套，為近五年最低。不過，自2022年底及2023年元旦后，購房者預期開始修復。

新房冷熱分化明顯，有項目再現“千人搖號”

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，2022年年初受到高供應的推動，實現“高開”，1月單月新房成交面積接近130萬平方米，創下全年峰值。此后成交一路快速下探，4、5月份受到疫情影響，成交陷入停滯。6月全市按下“重啟鍵”后快速進入狀態，每月一批的集中供應提供良好支撐，連續數月成交量超過100萬平方米。四季度后勁略顯不足，10月成交面積出現大幅跳水，好在11月成交再度有所回升。

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即便2022年有2個月受疫情影響新房銷售停滯，但從全年成交看，上海新房購買力韌性仍較足。

根據上海鏈家研究院的監控數據，2022年，上海全市累計成交金額6361億元，同比增長9%，成交套數86937套，同比僅下降6%，套均總價732萬元/套，同比增長17%，成交均價64076元/平方米，同比增長15%。

“2022年樓市雖降溫，但新房市場并不算太冷，對于區位優秀、資質良好、有吸引力的樓盤，積分方面基本都達到了應觸發盡觸發。從成交比例來看，新舊比高達1:1.8，為近十年來最高。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示。

從供應來看，2022年全年，上海累計供應新房套數101519套，同比增長38%。

上海中原地產數據顯示，改善力量一直在支撐上海新房市場，套均總價600萬元以上每一個區間段和2021年相比，占比都高于去年，而600萬元以內價位段都低于去年。中高端改善依然是新房市場中比較搶眼的部分。

盧文曦指出，雖然上海新房購買力韌性足，但也要看到在連續高供應下后勁不足。比如徐涇板塊，2022年7月份開盤的蟠龍天地，入圍分91.22分，11月份，招商璀璨時代入圍分為63.42分，可見熱點板塊入圍分在下降。一旦分數進一步下滑，市場信心或發生重大轉變。而且到了四季度，即便入圍，有購買機會也會有人放棄，“棄號率”有所抬頭。

不過，在2022年年末兩批集中供應接連入市的帶動下，新房的認購和成交回溫。上海中原地產公開的數據顯示，新年首周（2023年1月2日—1月8日），上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環比增加38.38%。其中，上海商品住宅成交TOP10項目的簽約套數均超百套，為有史以來首次。

中原地產數據顯示，新年首周，成交排名前三的項目分別為位于嘉定的越秀保利嘉悅云上、普陀的招商蘇河璽、嘉定的萬科掌心原舍。其中，越秀保利嘉悅云上項目在一周內成交425套房源。

據“克而瑞上海”公開的周度（2023年1月9日～1月15日）開盤數據，近期開盤項目市場冷熱分化依舊明顯，熱門項目及內中環項目仍然搶手。周度開盤的7個項目中，位于靜安的鴻印里和閔行的古美華庭全部售罄。其中，2023年1月12日開盤的鴻印里再現“千人搖號”的名場面，并且以極低的棄號率成功“日光”。

另據公開信息顯示，1月18日，位于黃浦區的綠城·外灘蘭庭項目頂著97分的入圍高分開盤選房，均價約14.5萬元/平方米，共推出111套房源，1小時4分鐘直接售罄。同日，位于閔行浦江鎮的華發建發·縵玥二期項目推出42套建面約99平方米精裝3房，該項目共計吸引199組客戶認購，直接日光清盤。

不過，在代理中介看來，上海新房項目熱度分化仍較明顯。“除了一些熱門的、價格倒掛多，區位比較好的樓盤，總體上熱度沒有以往高了，包括同區域的項目認購的積分也有所下降，不同板塊熱度不一。目前市場供應充足，客戶可選擇余地多，像臨港新房供應量大的區域，熱度下來了。”

另外，以位于寶山羅店板塊的上海寶山天鉑項目為例，“克而瑞上海”數據顯示，該項目于1月12日開盤，推出套數236套，開盤去化率為21%。

楊雨蕾指出，從2022年年末第七批和第八批的供應情況來看，有大量市區盤和熱門盤入市，無論是從推盤數量還是推盤質量來說都較前幾批有明顯的提升，供應端有意釋放一些資質較高的樓盤吸引市場的關注，而非延緩樓盤上市的節奏。這種情況預計會持續到2023年，并且從土拍情況來看，預計2023年同樣會是一個供應大年。

政協委員建議政策調整，部分購房者心態改變

在新房供應和聯動價的加持下，2022年新房熱度明顯超過二手房，從成交比例來看，新舊比高達1:1.8，為近十年來最高。對比2020年時的新舊比1:4，差異顯著。

根據上海鏈家研究院數據，2022年上海全年共成交二手房16萬套，為近五年最低，但成交水平依然好于2017年。

楊雨蕾指出，經歷了2020-2021年兩年需求的爆發，短期需求有一定的消耗，在高基數的情況下，2022年整體成交有所回調也是情理之中。此外，考慮到2022年受到一些外部因素的影響，全年實際有效成交時間僅為四分之三，所以整體成交量并不算太低。當前無論是房地產調控政策還是市場成交均已經處于底部，從各方面來看，市場都有望好于去年。

從市場反饋來看，市場也已有所回溫。

“客戶的誠意度比之前高了，之前客戶看完房都說回去考慮考慮，或者說房子價格下來后通知他，但現在客戶看完基本上就在房子里面問房東價格能不能談一談，能不能接受置換。可以明顯感受到客戶想訂房的意愿更強了。”上海浦東楊東板塊的一名經紀人說道。而在2022年11月左右，即便房東愿意降價，但買家仍猶豫入市。

據上述經紀人反饋，其負責的門店的帶看量也有所提升。“之前平均下來一天一兩組或者兩三組帶看，現在每天基本上都有四五組。”

一部分擔心年后政策有變動的客戶已開始行動。“一部分置換的客戶，心態是年前要買好，因為他們覺得年后大環境會好轉，房地產后續也會回暖，所以想先把房子訂好，等年后市場好了再把自己的房子出售。這部分客戶比較看好后續的房地產市場，認為市場回暖后其自身房屋的出售周期也會縮短，所以這類客戶通常會拿出一部分資金先把房子定下來，并和房東溝通放慢成交周期。”

另一名主營浦東源深板塊的經紀人也反饋，目前客戶的心態較之前已經有所不同。“2022年10月左右市場降溫，大家都說不知道后面市場會怎么樣，那會房子降價都賣不掉。但現在一部分客戶的心理預期已經發生轉變。特別是一些客戶預期年后是否會出臺樓市政策帶動樓市回暖。”

據澎湃新聞報道，2023年上海兩會期間，上海市政協委員丁祖昱、張琦、葉峻在《關于上海調整樓市四限政策的建議》提案中指出，目前，上海新房市場保持強勁供給勢頭，但需求卻逐漸疲軟。進入去年四季度，部分項目較前期開盤熱度下降。同時，上海遠郊市場承壓，市場加速下行。

此外，受限價政策影響，市場一二手房倒掛情況明顯。購房端，中心城區熱門紅盤倒掛價差較大，投資、投機客戶涌入紅盤。同時，二手房市場購買力也出現不足，市場陷入凝滯。

提案認為，為了抓緊市場窗口期，使調控政策先于市場全面下行來臨之前，有必要基于上海樓市現狀作出一些符合市場規律的調整。包括限購政策應適度調整，建議有條件、分區域地試點放松限購；及時調整認貸標準，在貸款還清的前提下，認房不認貸；有條件地放松限售；有條件地打開限價。

受多重因素影響，房東的心理預期也開始轉變。上述楊東板塊的經紀人稱，“一部分房東著急用錢的，可能等不了那么長時間，就說可以溝通價格年前趕緊賣掉；但一部分房東在年前一段時間就不讓看房了。差不多50%以上的房東會說幫忙先調整價格，年后再安排看房，看看年后市場怎么樣。價格調整的趨勢基本都是上調50萬～100萬元。”

“以我們經手的上海綠城的一套房源為例，原本客戶和業主談好價格，但在簽約前，業主臨時漲價了50萬元，這個案子我們談到凌晨才完成。”上述經紀人說道。

在盧文曦看來，從近期新增掛牌來看，一直處于低位，直接牽制后續交易。掛牌價格在經歷一輪下行后，短暫企穩。房東不愿意再度打折讓步，畢竟近期樓市利好政策多，有助于提振信心。而買家還有觀望心態。因此，近期博弈進入新的階段。其預測，今年上半年價格繼續會調整，下半年伴隨成交量企穩反彈，價格也會企穩、修復。