經濟觀察網 記者 汪青 繼“房貸年齡期限可延至80歲”后，2月16日，一張廣西南寧建發房產“百歲貸”的營銷海報刷爆社交網絡。盡管后續該開發商迅速撤下宣傳海報，涉及到的當地多家銀行亦對該消息進行辟謠，該話題仍引起社會高度關注，被不少網友調侃為“貸貸相傳”。

而對于購房者而言，“百歲貸”這類產品的推出究竟是真利好，還僅僅是商家的營銷“噱頭”呢？

部分銀行放寬房貸年齡期限信號

【資料圖】

2月10日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息迅速在社交媒體傳播，引起各家熱議。同時，當地部分銀行亦表態，“確有其事，已經開始執行”。

事件發酵尚不足一周，2月16日一張南寧建發房產“貸款年齡最長達100歲”的營銷海報再度刷屏。海報中宣稱，住房按揭貸款年齡加貸款期限放款最長可貸至100歲。同時，海報中對于具體可操作業務銀行并未具名，僅以“南寧合作銀行”代替。

記者致電部分當地銀行后獲悉，“目前沒有收到通知房貸年齡期限要進行調整，亦沒有可以貸到100歲的貸款產品，可能就是商家營銷的一種噱頭。”

對此，有分析人士在接受記者采訪時表示，近期部分區域積極地穩樓市，這確實是銀行對房貸的要求進一步放松了，使得能滿足買房條件的群體擴大了，主要是提振市場需求，銀行也可以借此推廣業務。不過需要注意的是，這不僅需要銀行適度放款風控要求，同時也可能會影響到退休人員的生活質量，并對其他方面消費產生一定擠出效應。

“最近南寧那邊有消息說房貸年齡期限上調后，浙江市場也開始躍躍欲試。目前杭州地區已經有個別銀行政策有所松動，還款年齡期限從之前的70歲延長至75歲或者80歲。其實年齡期限本身就是為了保證購房者不違約，如果在一定的限制要求下，延長還款期限也不是大問題。”杭州一位信貸經理對記者2月16日接受采訪時表示。

該信貸經理表示，消息傳開后，近期確實有不少來咨詢房貸年齡期限延長的購房者，但是最終能否操作下來，銀行主要考量的還是購房者的還款能力。

上海地區某城商行人士對記者表示，隨著2022年年底開啟的一波“提前還貸潮”延續至今，給各家銀行都帶來一定程度的壓力。不過根本上海市場整體情況來看，大多數銀行房貸年齡期限并沒有出現變化。比如該行當前政策仍是，借款人年齡＋貸款期限不超70年 、樓齡＋貸款期限不超50年 和貸款期限不超30年。

“包括北京地區目前都有部分銀行放寬房貸年齡期限，但是上海地區是否會調整還要再看情況，一方面需要等總行的通知，同時也需要觀望觀望同業們落地實施后的反饋。”上述城商行人士說。

據了解，目前包括交通銀行和招商銀行在內的北京多家支行，均對房貸年齡期限有所放寬，前者可達到95歲，后者則為85歲，不過均需要有子女做單擔保人或者共同還款主體。

被嘲“貸貸相傳”

在“百歲貸”出圈后，便遭到大量網友調侃，“我能活到100歲嗎？”“給銀行打工要打到100歲？”“真的要貸貸相傳了”……

而類似房貸年齡還清為100歲的提法，也容易讓外界錯誤解讀為鼓勵老年人購房，和傳統的公序良俗等有較大的差異。

據悉，銀行房貸年齡限制設定的基本邏輯就是要求自然人具備完全民事行動能力，即購房者不會違約。目前，大部分銀行都是將年齡期限在18—70周歲之間的成年人。

需要指出的是，目前不少人都將“房貸年齡期限”和“貸款人年齡期限”混為一談，實際上，“房貸年齡期限”指的是“房貸期限+年齡”，例如某銀行的房貸年齡期限最高為70歲，50歲的購房者房貸可貸20年，60歲則可貸10年，以此類推。

對此，招聯首席研究員董希淼就表示，廣西南寧部分銀行的做法不是80歲老人可以貸款，而是借款人年齡加貸款期限延長至80年。適當延長借款人年齡并延長借款期限是好事，有助于讓更多中老年人可以申請貸款改善居住條件，也讓年輕人可通過延長還款期限減輕當期還款壓力，這可能也是我國人口老齡化背景下的大勢所趨。

實際上，在放寬房貸年齡期限事件發酵不久后，中信銀行南寧分行就于2月13日召開發布會稱，該行的規定是“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，而并非是貸款人年齡放寬至80歲。

“整體來看，由于貸款人年齡不超過70歲和貸款最長年限30年的規定沒有變化，因此對市場影響有限。”嚴躍進認為，結合近期“老年人數量上升”、“漸進式延遲退休方案”等話題，導致個別銀行的信貸工作演變為輿論事件。其實在做營銷時可以把此類政策通俗表達為“償清房貸的年齡期限為80歲”、“部分人員貸款年限可以由20年增加為30年”、“信貸人員按照80歲的標準給你計算可以貸幾年”，類似表述更加清晰易懂。

陷“接力貸”質疑

在上述“百歲貸”海報宣傳頁中，標注著“子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”，而這與“接力貸”類似。

所謂“接力貸”是指，允許一些經濟狀況不錯的中老年購房者申請貸款，同時其子女也要作為共同還款人，這樣確保“貸款人+共同還款人”具備充足的還款能力。若貸款人喪失還款能力，那么其子女就需要承擔相應的還款義務，即“接力”。

但此類產品繞開限購、限貸政策漏洞，因此長期處于灰色地帶。

“根據營銷人口的口徑，相關海報是部分項目做的推廣和推文，實際后期來現場會做詳細介紹，關于貸款年限會根據銀行給項目的要求做放貸。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，在實際操作中，“接力貸”也是一種比較創新的貸款工具，使購房者可以貸到更多的金額。當前各地信貸投放的壓力比較大，“接力貸”的出現也和銀行希望對客戶多貸款的心態有關。

嚴躍進認為，此類貸款做法之所以有批評的聲音，一是因為可能存在貸款方面的不公平，即部分人可以多貸款。二是可能有些人借此類方式變相逃避限購。“接力貸”總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續會有信貸政策管控或規范的操作。

亦有業內人士提出擔憂，首先，這種貸款實際上會增加整個家庭的負債；其次，接力貸容易導致監管套利，導致政策調控效果削弱；最后，在子女較多的情況下，也可能會存在潛在的家庭產權糾紛隱患。

“這類產品本身就是擦邊球的操作，在房住不炒的當下，特別是處于超一線城市上海，銀行肯定不敢違規操作。目前我們行是肯定沒有這類產品的，如果子女要替父母還貸款就一定要一起上產證的。”上述上海地區城商行人士說。

對于貸款人離世未還完貸款的情況處理方案，上海市光明律師事務所律師付永生表示，從長期來看，房價一般都會隨著物價和GDP增長而緩慢上漲。繼承人基本會選擇繼承遺產，同時也繼承了債務要繼續還貸。

根據《民法典》第1161條規定，繼承人以所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。

“極端情況下，如果在房價最高點購買，房價暴跌，賣房總價不夠還銀行的貸款時，繼承人會選擇放棄繼承。銀行會進行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究。”付永生說。