盡管去年底金融部門“三箭齊發(fā)”助力房企融資，但今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資情況未得到明顯改善，房企仍面臨較大償債壓力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%。

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對(duì)于融資規(guī)模下降的原因，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受記者采訪時(shí)表示，一方面是房地產(chǎn)銷售沒有出現(xiàn)持續(xù)性回升，特別是近兩個(gè)月銷售疲軟表現(xiàn)明顯，金融機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)仍然較為謹(jǐn)慎，對(duì)行業(yè)預(yù)期沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，投資意愿較低。

“其次是上半年仍然有房企發(fā)生債務(wù)違約，并且有多家房企退市，房企風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延和深化，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信心也持續(xù)造成沖擊。第三個(gè)原因是三支箭支持房企融資，受益的企業(yè)范圍有限。”劉水告訴記者。

不過，近期“三支箭”政策推進(jìn)速度開始加快， 不僅房企“第三支箭”股權(quán)融資進(jìn)程提速，同時(shí)政策再度指引“第二支箭”進(jìn)一步發(fā)力。

“近期房企定增集中獲批，同時(shí)高層在多次工作部署中將‘做好防范化解房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控’作為重要要求，意味著金融支持力度將保持持續(xù)且高效的姿態(tài)，尤其是對(duì)改善民營(yíng)房企資產(chǎn)負(fù)債表的支持較為突出。”諸葛找房分析師稱。

民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比降約60%

2022年底房地產(chǎn)行業(yè)融資政策曾迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)時(shí)金融部門三箭齊發(fā)，從信貸、債券、股權(quán)三方面全面支持房企融資，一定程度改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

在政策影響下，2023年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度逐漸上升，房企融資端也隨之打開，房企發(fā)債規(guī)模逐漸上漲，2023年3月房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模創(chuàng)2022年以來月度新高。中指院數(shù)據(jù)顯示，3月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為917.9億元，環(huán)比增加109.0%。

隨后一季度過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇力度減弱，房企融資端也出現(xiàn)一定回落態(tài)勢(shì)，進(jìn)入5、6月，房企再度陷入融資困局。

中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年5月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為529.8 億元，同比下降24.4%，環(huán)比下降27.2%。6月房企融資規(guī)模環(huán)比雖然有所回升，但是仍然處于近年來較低水平，6月房企融資總量為895.5億元。

“當(dāng)前整體行業(yè)面融資仍未全面回暖，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出。”上述諸葛找房分析師表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023上半年國(guó)央企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比下降6.5%，環(huán)比下降3.9%，處于正常波動(dòng)區(qū)間；而民營(yíng)房企發(fā)債落地仍然面臨不小的壓力，同環(huán)比均下降60%左右。

“從年內(nèi)月度融資規(guī)模變化走勢(shì)來看，國(guó)央企發(fā)債增速總是先于民企呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，且在下行周期內(nèi)，民營(yíng)房企發(fā)債下探也更深。”上述諸葛找房分析師表示。

值得關(guān)注的是，三季度房企將迎來償債高峰，但目前新發(fā)規(guī)模無法覆蓋到期余額。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年7月、9月房企到期債券余額均超900億元，為償債高峰。而2023年1-6月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為73.6%、6.1%，總發(fā)行債務(wù)比為49.2%。

受訪專家認(rèn)為，在此情況下，2023年下半年房地產(chǎn)行業(yè)有望延續(xù)融資寬松的環(huán)境。

“三支箭”有望加速推進(jìn)

自“信貸、債券、股權(quán)”三支箭政策集中推出后，2023年一季度地產(chǎn)融資進(jìn)度有所放緩，但近期推進(jìn)速度再次加快，融資端展現(xiàn)出良好政策連貫性和及時(shí)性。

2023年6月29日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升債務(wù)融資工具融資服務(wù)質(zhì)效有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步提升民營(yíng)企業(yè)發(fā)債便利，用好“第二支箭”， 將儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行拓展至債務(wù)融資工具各類品種。

可以看出，自去年快速落地、節(jié)奏放緩后，房企融資“第二支箭” 推進(jìn)再次進(jìn)入加速階段。

“雖然房企發(fā)債環(huán)境有所改善，但民企債券融資仍處歷史地位，提升空間仍較大。本次銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)提出提高民企發(fā)債便利，或?yàn)榈诙Ъ俣茸⑷牖盍Α！碧祜L(fēng)證券分析師劉樹清表示。

而“第三支箭”近期也開始加速落地，6月至今房企股權(quán)融資進(jìn)展進(jìn)一步加快。

自去年11月底“第三支箭”政策頒布后，共有37家上市涉房企業(yè)發(fā)布定增事宜。但直到近期，才有6家A股房企陸續(xù)公告定增事項(xiàng)獲得交易所審核通過，涉及融資額超400億。

上述6家房企分別為招商蛇口、保利發(fā)展、中交房地產(chǎn)、福星股份、大名城、陸家嘴等，募資用途多用于保交樓、保民生項(xiàng)目，補(bǔ)充流動(dòng)資金，償還債務(wù)，資產(chǎn)收并購(gòu)等。

除此之外，華發(fā)股份、天地源、萬科A、中交地產(chǎn)也在積極推進(jìn)定增事項(xiàng)。

“隨著股權(quán)融資支持力度的加大，未來更多優(yōu)質(zhì)房企有望通過定增獲得融資支持。”劉水稱。

“融資端改善后，將在一定程度上減輕房企債務(wù)壓力，預(yù)計(jì)下半年房企違約現(xiàn)象或?qū)?huì)進(jìn)一步減少。”上述諸葛找房分析師表示。