主持人：魯婧涵

9月27日至28日，鳳凰衛視、鳳凰網聯合多家機構舉辦的“鳳凰灣區財經論壇2023”將在香港、深圳同步舉辦。廣邀海內外政府官員、專家學者、行業精英圍繞大灣區建設、中國經濟、全球經濟等話題展開討論。在論壇開幕前夕，鳳凰網財經聯合中國基金報推出《灣區風云錄》系列訪談，本期對話易居研究院研究總監嚴躍進。

(資料圖片)

今年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造問題，誰將在此輪城中村改造中獲益最大？近期，房地產支持性政策密集發布，現在是買房的好時機嗎？

談到城中村改造中房企的機會，嚴躍進指出，很多企業這兩年面臨債務問題，有些城中村的項目沒有開發完畢。其他企業如果有收并購的能力，或者有其他的合作開發的思路，一定要去研究一下，這兩年出現債務風險問題的企業的城中村的項目資源到底是怎么分布的，這里有些合作的機會。

嚴躍進認為，現在買房的時機是很好的，且各地差異性不大。因為本輪的市場調整基本上是同步的，“都是在此前市場有一輪比較大的降溫的過程中，逐漸地往復蘇的角度去進行的。”

不過，嚴躍進并不認為，房地產新政的密集出臺將會對房價有明顯的提振作用，“現在肯定沒有到政策出了房價就拉起來。不具備這個條件。不具備這個市場基礎。市場議價的空間、議價的機會肯定還有。 ”

“所以最近購房者看到一些政策是變好的，房價是不是會因此這么快拉起來？潛在的可能性可能會有，但是短期內我認為還不會。”嚴躍進說，“為什么？供求關系還是一個很重要的因素，不會說短期內供求關系發生非常劇烈的變化，它是一個緩慢的過程。”

以下為直播對話精要：

01

嚴躍進：降低首付政策的市場效果可能會更大

《灣區風云錄》：從7月27日政治局會議到7月31日國常會，中央及地方密集表態出臺房地產支持性政策，您認為這些政策信號有哪些特點？它們對房地產市場的支持力度有多大？

嚴躍進：這些政策信號有一個時代的背景要注意，就是當前的一些政策都要跟整個宏觀經濟的環境等結合在一起。整個房地產要跟宏觀經濟掛鉤，這一點是有別于我們單純認為房地產市場最近可能有壓力等等。

我們要理解各個部門減稅的政策、激活內需的政策包括防范金融風險的政策跟房地產肯定有很密切的關系，這是我們理解當前政策很重要的一點。同時這次一線城市也積極表態，這充分說明一線城市對于當前房地產市場的重視程度，也說明一線城市整體上來講政策寬松的可能性比較大。總體上來講，我認為這次政策信號很強，應該是疫情以來力度最大的政策方面的一些信號。

《灣區風云錄》：我們先從住建部的新政談起，住建部近日明確了樓市政策優化的方向，提出了支持剛性和改善性住房需求，降低首套房首付比例和貸款利率，改善性住房換購稅費減免，個人住房貸款認房不認貸等政策措施，您認為這些政策將如何影響不同城市、不同類型、不同價格段的房源供求和價格走勢呢？

嚴躍進：住建部的政策內容充分體現了對當前房地產市場的支持，尤其里面講的金融、稅費方面的一些政策，這些政策實際上此前已經有過比較大規模的推進，但有些地方可能政策還沒有完全落實，還要進一步繼續去落實。比如內蒙古赤峰最近提了要落實住建部的政策，推行認房不認貸。

從實際反饋情況來講，我認為降低首付政策的市場效果可能會更大。為什么？老百姓現在買房其實收入狀況方面還是有所制約的，所以降低首付方面的政策應該效果會更加明顯。同時，房貸利率今年討論也比較多，很多地方也降到比較低的一個水平，客觀上來講能減少月還貸的一些壓力。

對不同城市、不同類型、不同的價格段的市場的一些影響，我認為從空間上來講，降低首付、降低利率等等在大城市的空間相對要更大，大城市對市場的敏感度更強，市場效果更加積極顯現。

其實我認為可能現在一些政策還沒有完全出，但是有一點你這個思路是應該有的，就像主持人剛才講的，對哪一類的購房需求影響可能會大一點？如果涉及到貸款政策變化，剛需的可能有影響，改善型的影響可能要更大。

02

新政出臺房子漲價？嚴躍進：短期還不會

不能簡單地用過去的邏輯去理解市場