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8月18日，藍鯨財經于接近市場人士處獲悉，碧桂園將于8月23日9時至8月25日22時召開“16碧園05”（債券代碼：135797）持有人2023年第一次會議，審議債券展期等相關議案。

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該債券發行于2016年9月1日，面值為100元，發行規模合計58.3億元，期限為7年，當前余額39.04億元，當期票面利率5.65%，附第5年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

根據《募集說明書》，碧桂園本應于今年9月2日償付前一年的本息。不過，已“官宣”流動性承壓的碧桂園難以按期償付。

債券持有人會議的重要內容是審議前述債券展期方案，另一個議案則是“要求發行人按期全額兌付債券本息”，兩個議案互斥，持有人只能選擇同意其中一項。

據碧桂園給出的展期方案，2022年9月1日至2023年9月1日的本金兌付時間將調整為自2023年9月2日（基準日）起至2026年9月2日，即展期三年、分7期兌付。

基準日后的新增利息，在兌付日調整期間，維持本期債券原有票面利率不變，不計復利。每期應支付的本金截至對應兌付日的應計未付利息隨該期本金同時支付，利隨本清。

碧桂園還設置了“小額兌付安排”，在今年10月2日向本次會議債權登記日（8月22日）登記在冊的每個持有本期債券的證券賬戶合計兌付不超過1000張(含)債券本息：若證券賬戶在債券登記日持有的債券張數不足1000張（含），則于10月2日全額兌付；若超過1000張（不含），則兌付1000張；若在兌付日持有的張數小于債券登記日的張數，按實際持有的張數兌付。

在上述“小額兌付日”，發行人應支付的本金、截至小額兌付日的應計未付利息隨本金同時支付，利隨本清。

上述“小額兌付安排”意味著，在展期的基礎上，碧桂園今年10月2日將對每個賬戶提前償付10萬元，實際上這并非債務展期的必選項，在其他房企的債務展期方案中也鮮見。

有知情人士表示，這或許是出于對中小投資者的保護，若個人投資者當時本金僅有10萬，這個償付動作意味著讓投資人一次性回本了。

此外，“16碧園05”屬于私募信用債，在清算情形下，信用債的償債順序較為劣后，僅優先于境外美元債。

在給出的展期方案中，碧桂園為這筆純信用債提供了額外償債保障。

具體增信保障措施為，將旗下龍巖津湖源著項目所屬項目公司穿透后94.45%的股權收益權、沭陽云樾東方項目所屬項目公司穿透后85%的股權收益權、海陽十里金灘項目所屬項目公司穿透后90%的股權收益權、淮安楚州印項目所屬項目公司穿透后100%的股權收益權、興化星河宸院項目所屬項目公司穿透后100%的股權收益權提供質押擔保。

據了解，上述資產對應項目開盤時間多在2021、2022年，最早的是海陽十里金灘項目，獲取預售許可證的時間在2014年。

據增信方案，上述增信資產對應的項目若正常開發銷售或運營，項目產生的資金可在各新增增信資產的項目之間流轉。

碧桂園表示，在兌付日調整期間，上述新增增信資產對應項目產生的資金，在扣除經第三方審計機構認可的必要支出(包括但不限于因項目開發及資產運營發生的正常支出、償還項目對應的項目資產、項目公司涉及的融資貸款本息及相關費用、增信資產項目間流轉以及根據相關法律法規或政府主管部門要求而發生的其他支出)后，剩余資金將用于兌付本期債券，包括償付本息、發起債券回購、提前償付本息三種方式。

被業內稱為“宇宙房企”的碧桂園保交付任務重大。

截至去年末，碧桂園的合同負債余額（即已售未交付的金額）超6600億元，今年初的未交付房源約為107萬套，上半年已交付27.8萬套，疊加今年銷售的部分，碧桂園目前未交付房源預計在80-90萬套。

今年下半年，碧桂園的交付目標為40多萬套，剩余的40-50萬套房源預計在未來兩年左右完成交付。

龐大的交付數字背后是碧桂園的交付壓力，在未來兩年的保交付關鍵期，流動資金緊張的碧桂園“保交樓”、“按期償債”難以兼得，選擇了與債券持有人協商展期。

以時間換空間，若后期項目逐步交付，碧桂園的監管資金逐步解凍釋放，資源錯配的情況有望得到緩解。