圖源：藍鯨財經

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歷經近幾年的收并購擴規模、業務多元化探索后，物企隨著房地產市場深度調整及經濟環境的變化，也迎來了自身的發展周期。

行業正面臨多項挑戰，包括關聯地產公司流動性問題及交付面積下降、收并購帶來的計提商譽減值、城市服務應收賬款周期較長、增值服務業務增長失速等。

央企背景的保利物業（06049.HK）也在克服難題。

據保利物業8月22日晚間發布的2023年中期業績，截至今年6月底，其貿易應收款項及應收票據約為29.6億元，較去年底增加約7億元，一方面是因為管理規模增加；另一方面則因為公共服務項目的物業管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響，導致貿易應收款項余額增加。

據媒體報道，保利物業管理層在投資者業績會上回應稱，公服項目一般在合同里自帶1—3個月的合同賬期，正常回款周期長于住宅及商辦，受上半年公服收入占比提升影響，物業板塊當期回款率略有下降，當前公服應收余額和去年同期相比也有一定增長。

上半年，保利物業來自公共及其他物業項目的收入為12.2億元，同比增長30.9%，貢獻了25.4%的物管收入；新簽約項目單年合同金額則為6.9億元。

公共服務業務的甲方較為特殊，為防止這項業務應收賬款周期較長甚至出現大比例計提壞賬的情況，保利物業管理層在投資者業績會上表示，公司今年在應收款管理上實施了新管理動作，上半年編制了應收款管理體系，針對每個業態、每個客戶類型，從立項、合同簽訂、進場、應收生成、催收，各個階段都制定了崗位固定動作，包括催收方案、激勵政策等；同時從源頭上把關，在外拓項目前端控制審核標準，提高拓展項目質量，避免回款風險過大、信用等級過低的項目獲取。

營收凈利雙增長

內生外拓齊發力

整體來看，保利物業上半年的業績表現可圈可點，營收同比增長10.7%至71.4億元，歸母凈利潤則同比上升21.5%至7.6億元。

利潤增幅高于營收增幅，保利物業的盈利能力上半年有所提升。

財報顯示，其毛利率上半年同比提升1個百分點至21.2%，凈利率則提升1個百分點至10.9%。在行業中雖不算優秀，但在向平均水平靠齊。

營收凈利的增長主要來自管理規模的增加，上半年保利物業合同管理面積增至8.42億平方米，在管面積約6.51億平方米，分別同比增加15.2%、24.3%。

細分業務板塊來看，來自物業管理服務的收入同比增加21.8%至48.18億元；非業主增值服務受關聯的房地產行業下行影響，營收同比減少3.8%至10.5億元；社區增值服務收入也同比減少9.3%至12.72億元。

背靠正在沖擊銷售排行第一的保利發展，短期來看保利物業將有持續的業務增量。

今年上半年，其來自保利系統內的新增在管項目數為76個，較去年同期提高65%。

總體來看，其來自保利系統內的合同管理面積占比為38.3%，在管面積占比則為36.7%。

同時，保利物業的市場化拓展也在發力。

上半年，其新簽約第三方項目單年合同金額12.9億元，同比提升111%。其中，上半年新簽約千萬元級以上項目金額6.1億元，追平去年上半年總簽約合同金額。

物管業務中，來自獨立第三方的合同管理面積、在管面積占比均超六成，且同比均有所提升。

另一個亮點是平均物業費單價的提升，住宅社區物業費單價同比增加0.04元至2.29元/平方米/月，這在物業費漲價難的行業難題下，實屬不易。

30億元保證金引關注

社區增值服務降速

營收凈利雙增、毛利率回升、市場拓展能力得到驗證，但投資者并沒有給這份業績打滿分，業績發布次日，保利物業股價收跌3.77%至37港元/股。

在投資者平臺，有關保利物業被保利發展“押住30億元”的討論不少。

財報顯示，保利物業截至今年6月底的預付款項、按金及其他應收款項約為38.89億元，其中30億元來自與保利發展開展車位租售業務代理服務的保證金，約定于今年底收回。

實際上，2022年，保利物業也向保利發展支付了一筆30億元的上述保證金，并約定于當年12月收回。

截至6月底保利物業持有現金及現金等價物68.96億元，相較去年底減少了約20.6億元。保利物業在業績報中所說的“將資金投入到使用效率更高的資產運營業務及增值服務”，便包括了上述車位租售業務。

投資者的疑問在于，這30億元是否屬于關聯方資金占用，以及這部分資金在半年內產生的利息收入歸屬，或利息總額與業務利潤孰多孰少。

在2022年中期業績會中，保利物業管理層曾表示，當期車位代銷業務實現的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息。

這份整體表現優異的業績中，另一個“瑕疵”是社區增值服務業務，這部分營收同比下降了9.3%至12.72億元。

細分具體業務來看，社區資產經營服務營收同比增長了4.5%，下降主要來自社區生活服務及其他業務，營收同比減少14.4%至8.75億元。

保利物業所管理的小區多分布在高線城市，業主消費能力相對較強，有利于其社區增值服務業務的開展。在這個業務板塊，其孵化了美居、社區零售、車場服務、社區便民等產品。

2022年，這部分業務為保利物業貢獻了22.4%的收入，為30.6億元，同比增幅超三成。

但在整體消費不振的環境下，這部分業務也受到了影響。

“主要由于社區零售、家政服務等到家業務的部分消費需求及產品服務變化。”保利物業解釋道。

同日發布中期業績的另一家物企管理層在業績交流會上也提到外部因素對增值服務業務的影響，“市場環境確實對多元業務的布局有影響，整個經濟環境下，各行各業都受到了一定的沖擊。”

不過，雖板塊營收下降，保利物業社區增值業務毛利率提升明顯，由去年同期的31.89%增加至38.12%，進而帶動了板塊利潤的增長。