青島市城陽(yáng)區(qū)天泰城。白珍亮/攝

一邊是不斷下跌的成交量?jī)r(jià)，一邊是保持高位掛牌總量，青島的二手房正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

【資料圖】

近期，一則“青島業(yè)主免費(fèi)送房”的消息在網(wǎng)上流傳，引發(fā)較大關(guān)注。

據(jù)了解，這套“免費(fèi)贈(zèng)送”的房源位于城陽(yáng)區(qū)天泰城奧園組團(tuán)。該業(yè)主于2019年購(gòu)置了一套總價(jià)140萬(wàn)元的二手房，如今房子市值僅有89萬(wàn)多元，而業(yè)主還欠90多萬(wàn)元銀行貸款。

8月25日，經(jīng)實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，天泰城由青島本土房企天泰集團(tuán)開(kāi)發(fā)，分七個(gè)區(qū)，房源超過(guò)4000套，戶(hù)型從50~200平方米不等。其中，奧園是天泰城最早的組團(tuán)，由于奧園交付時(shí)帶精裝修和自供暖，當(dāng)時(shí)受到了很多在青投資的韓國(guó)客商的追捧，是青島最早的韓國(guó)客商集中居住區(qū)。

目前，天泰城也是城陽(yáng)區(qū)二手房交易最活躍的區(qū)域之一，市場(chǎng)低迷期二手房月成交量依然可以保持30~40套，周邊二手房門(mén)店超過(guò)20家。貝殼平臺(tái)顯示，截至8月25日，天泰城奧園二手房掛牌量為116套，而整個(gè)天泰城二手房掛牌量為684套。

天泰城周邊二手房門(mén)店。白珍亮/攝

“天泰奧園二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下挫，除了跟樓市大行情有關(guān)外，跟小區(qū)本身的一些特質(zhì)也密不可分，比如建成年代久遠(yuǎn)、自供暖難以滿(mǎn)足當(dāng)下市場(chǎng)需求。”一位目前在天泰城經(jīng)營(yíng)一家品牌二手房中介門(mén)店且有著近20年經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)從業(yè)者劉杰說(shuō)，不僅是天泰城，實(shí)際上在膠州、即墨等區(qū)域，不少2018年~2019年入手的二手房都出現(xiàn)了“跌掉首付”甚至資不抵債的情況，這是共性。

那么，“免費(fèi)贈(zèng)送”是否意味著青島會(huì)出現(xiàn)大面積棄房斷供現(xiàn)象？對(duì)此，劉杰認(rèn)為，“免費(fèi)送房”事件本身是一個(gè)案，并不代表市場(chǎng)上的房產(chǎn)都處于無(wú)流動(dòng)性或無(wú)人問(wèn)津的境況，有些性?xún)r(jià)比高的房源成交依然很快。房子低于市場(chǎng)價(jià)出售，跟業(yè)主的負(fù)債情況和房屋出售急迫程度有關(guān)，“免費(fèi)送房”的業(yè)主可能急于解決債務(wù)問(wèn)題，甚至有“賭氣”的成分，同樣是資產(chǎn)貶值，其他人可能選擇“轉(zhuǎn)售為租”。

實(shí)際上，這幾年，準(zhǔn)備出售房子的青島房東們，正在被迫進(jìn)入一種競(jìng)相降價(jià)的“比賽”中。

李滄區(qū)萬(wàn)年泉路的一家二手房門(mén)店負(fù)責(zé)人李先生說(shuō)，青島大部分區(qū)域的二手房售價(jià)都降了，區(qū)別也只是在于降了多少，“品質(zhì)好的小區(qū)降得不多，品質(zhì)差的、一般的小區(qū)降得都比較多。”

李先生表示，自己前段時(shí)間剛經(jīng)手成交的一套位于李滄東部的萬(wàn)科如園房源，當(dāng)初業(yè)主花180多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)后又進(jìn)行了精裝修改造，如今，還了幾年房貸后卻發(fā)現(xiàn)難以脫手。最終，該套房源在掛牌價(jià)上多次降價(jià)后以175萬(wàn)元成交，低于業(yè)主當(dāng)初的購(gòu)房?jī)r(jià)。

不僅是萬(wàn)科如園，周邊新城香溢紫郡、卓越皇后道項(xiàng)目近期二手房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了松動(dòng)，新城新城香溢紫郡有套二房源報(bào)價(jià)只有18000元/平方米，而去年同期該小區(qū)二手房成交價(jià)超22000元/平方米。

房?jī)r(jià)大幅下跌的現(xiàn)象，在西海岸、膠州、藍(lán)谷等地更甚。近期，西海岸維多利亞灣的一套二居室成交價(jià)5800元/平方米，頗受外界關(guān)注。據(jù)了解，維多利亞灣首期開(kāi)盤(pán)價(jià)在6000元/平方米左右，2018年高峰期達(dá)到了12000元/平方米，相比巔峰期直接打了“五折”。

“相對(duì)于一些一不小心就‘爛尾’的新房，買(mǎi)賣(mài)更市場(chǎng)化的二手房交易，更能真實(shí)反饋出購(gòu)房者與售房者的真實(shí)意愿。”劉杰認(rèn)為，目前來(lái)看，購(gòu)房者的觀望情緒很濃，二手房競(jìng)爭(zhēng)激烈，生意難做。

一份來(lái)青島貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，青島全市二手房共成交5108套，而四個(gè)月前，青島全市二手房成交量為8744套。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，青島二手房成交價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

截至8月28日，在貝殼平臺(tái)掛牌的二手房數(shù)量為104540套，不過(guò)這一數(shù)據(jù)并非近期沖高：從去年11月份開(kāi)始，該平臺(tái)青島二手房掛牌量首次突破10萬(wàn)套大關(guān)后，一直維持在10萬(wàn)套的高位。

一邊是不斷下跌的成交量?jī)r(jià)，一邊是保持高位掛牌總量，青島的二手房正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

其實(shí)，今年春節(jié)過(guò)后，青島的二手房市場(chǎng)也有過(guò)短暫的回暖。李先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)，其所在的房產(chǎn)中介門(mén)店僅2月份1個(gè)月就賣(mài)出了十幾套房子。但時(shí)間才過(guò)去短短幾個(gè)月，二手房市場(chǎng)已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，青島樓市包括二手房市場(chǎng)將以‘平穩(wěn)’為主，出現(xiàn)大起大落的可能性不大。”劉杰認(rèn)為，當(dāng)下影響青島樓市的根本問(wèn)題還是預(yù)期不足，青島樓市政策相對(duì)保守，極少出臺(tái)引領(lǐng)性的政策，即使近期再出臺(tái)新政，對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)依然需要觀察。

（應(yīng)受訪者要求 文中劉杰為化名）（白珍亮/發(fā)自山東）