中金公司研報指出，本次存量按揭下調細則方式、時點和政策邏輯基本符合此前預期，幅度可能略超預期。中金認為，存量按揭利率體現出監管部門促進居民消費、減少提前還貸、壓縮違規置換套利空間的政策導向，預計此次存量按揭利率平均下調幅度約為50bp。

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關于存量按揭利率怎么調，中金認為，本次按揭利率下調主要特點為：1）使用新發放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調利率；2）未開放跨行“轉按揭”，由原機構自行下調，避免無序競爭；3）下調范圍限制為首套住房貸款；4）增加了“調整后利率加點幅度不低于原貸款發放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件；5）由借款人主動向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

關于對銀行造成的影響，中金預計，存款降息和提前還貸減少能夠部分對沖存量按揭降息的影響。由于國有大行按揭貸款比例更高，存量按揭降息對大行影響相對更高，對股份行和區域行影響相對較小。

事件

中國人民銀行、金融監管總局8月31日聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

中金評論

Q1：如何理解存量按揭利率落地？

本次存量按揭下調細則方式、時點和政策邏輯基本符合我們此前預期，幅度可能略超預期。我們認為存量按揭利率體現出監管部門促進居民消費、減少提前還貸、壓縮違規置換套利空間的政策導向，預計此次存量按揭利率平均下調幅度約為50bp，略高于我們此前中性預測情形，但低于極端預測情形。

Q2：利息節約規模幾何？

在存量按揭下調50bp的假設下，我們估算全行業每年可減少房貸利息約2000億元，相當于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消費相當于2022年社會消費品零售額的0.5%。對個人而言，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，我們估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%。

Q3：存量按揭利率怎么調？

我們認為本次按揭利率下調主要特點為：1）使用新發放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調利率；2）未開放跨行“轉按揭”，由原機構自行下調，避免無序競爭；3）下調范圍限制為首套住房貸款；4）增加了“調整后利率加點幅度不低于原貸款發放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件；5）由借款人主動向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

Q4：不同城市如何調整？

細則要求調整后的存量房貸利率需符合貸款發放時當地房地產政策，即新利率加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市首套住房利率政策下限。根據現行規則，各地按照因城施策原則，在不低于全國統一利率下限（當前首套為LPR減20bp，2022年5月前為LPR水平）基礎上確定當地利率下限，銀行在各地下限基礎上確定具體利率水平。因此，按揭貸款加點下調幅度與發放時利率高于當時下限的幅度密切相關。例如，貸款發放時當地利率下限為5.00%（LPR+10bp），發放利率為6.00%（LPR+110bp），當前利率為5.30%（LPR+110bp），則本次下調幅度為100bp（降至4.30%）。我們觀察到2022年以來首套新發放加點下行幅度約為135bp，二三線城市普遍大幅下調了按揭貸款加點幅度，預計本次二三線城市存量按揭下調幅度更多（預計平均在80bp以上），一線城市調整幅度較少（如發放時已位于利率下限則無降息空間）。

Q5：存量按揭利率下調幅度有多少？

根據當前規則，我們初步預計首套房貸占全部存量房貸比例約為80%-90%，其中符合按揭下調條件的貸款占比約為80%，涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3，全部存量按揭利率從當前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，總體平均下調幅度約為50bp。由于實際涉及貸款的區域、利率水平較為復雜，實際利率下行幅度有待于細則進一步落地。

Q6：對銀行利潤的影響？

我們認為存量按揭利率下調對銀行的影響首先需要考慮按揭利率下調、存款利率下調以及提前還貸減少的影響（使用2023E銀行預測數據估算）：1）假設存量按揭貸款的利率下調50bp，我們估算影響銀行凈息差7bp，營業收入3%，凈利潤6%（年化）；2）近期存款利率降息也即將落地，其中一年期下調10bp，二年期下調20bp，三年期、五年期下調25bp，我們估算定期存款利率平均下調幅度約為15bp，我們估算貢獻銀行凈息差4bp，營收2%，凈利潤3%；3）按揭利率下調后，存量利率與金融產品收益率、經營貸利率利差收窄，我們認為有望減少早償和違規按揭置換帶來的提前還貸現象。假設早償率下降5ppt，我們預計貢獻銀行凈息差2bp，營收1%，凈利潤2%。

綜合來看，我們預計存款降息和提前還貸減少能夠部分對沖存量按揭降息的影響。由于國有大行按揭貸款比例更高，存量按揭降息對大行影響相對更高，對股份行和區域行影響相對較小。

Q7：下調時間節奏如何？

細則中提到2023年9月25日起借款人可主動向承貸銀行提出申請，同時“各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本”，我們預計下調將在今年四季度到明年年初有序進行，預計銀行采取發布公告、批量辦理等方式降低協商成本。對銀行利潤的影響可能主要集中在2024年。

Q8：“認房不認貸”是否適用？

細則提到存量按揭不僅包括已發放首套個人住房貸款，也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標準”的其他存量貸款，我們預計“認房不認貸”政策調整后部分此前“認房又認貸”適用于二套房利率的貸款可能也將被納入存量按揭貸款下調范圍。

Q9：如何看待首付和新發放利率調整？

除了存量按揭利率下調細則之外，中國人民銀行、國家金融監督管理總局還發布了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要內容為：1）不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套和二套住房貸款最低首付比例下限統一為不低于20%和30%；2）將二套住房利率全國政策下限調整為不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20bp。

中金地產組認為本次政策力度超出市場此前預期，將有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在合理購房需求釋放，同時也將對市場預期起到積極引導作用，共同帶動后市銷售企穩復蘇。我們認為首付比例下調也有望促進信貸投放，改善銀行“資產荒”和對公地產敞口資產質量。

Q10：如何看待當前銀行股？

綜合來看，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少、存款利率下調能夠進行部分對沖，也體現出監管對銀行息差和“合理利潤”的關注。此外，首付比例和新發放按揭利率下限的下調也為后續地產政策放松打開空間，考慮到此前市場對存款按揭降息存在充分預期、估值反映的市場情緒過于悲觀、地產政策有望放松，我們對銀行股觀點更為積極。

風險

政策落地不確定性，測算可能存在誤差。

圖表：2018-2021年按揭貸款相比基準利率上浮最高約100bp

資料來源：中國人民銀行，貝殼研究院，Wind，中金公司研究部

圖表：居民提前還貸或由于金融資產回報率下降，低于存量按揭利率

注：存量按揭利率使用上市銀行披露數據估算資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：按揭貸款利率已至歷史低位，首付比例仍有下降空間

注：平均首付比例為估算所有購房者平均，包括未使用貸款的購房者資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：2021年以來長端定期存款利率下調較多，利率曲線平坦化

資料來源：融360，Wind，中金公司研究部注：假設3個月~1年期存款中有70%為1年期定期存款，假設本次存款平均降息15bp資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表：我們測算存量按揭利率下降80bp能夠降低月供約8%

注：此處假設基于市場調研情況，月供降低幅度測算基于假設情境，實際情況可能有差異