從傳統購物中心到全渠道發展，從高呼“狼來了”到主動參與電商競爭……近年來商業地產在轉型路上不斷前行。未來，商業地產不僅要做強優勢品類，收獲更好的業績，更要向三四線城市下沉，積極打通金融渠道，在激烈的市場競爭中笑到最后——

新年伊始，印力聯合大股東萬科收購凱德20個購物中心，拿下商業地產領域的并購大單，成為業界關注的焦點。但與此同時，全國不少商業地產仍然經營慘淡，行業分化嚴重。在一二線城市商業地產去庫存壓力仍存，三四線城市商業地產利潤不足，傳統商業業態增速放緩的情況下，未來商業地產的前景如何?哪些轉型路徑將受追捧?在近日舉行的全國商業地產年度形勢分析會上，這些問題引發了業界人士的熱烈討論。

不“變”就沒有活路

作為商業地產的一大主戰場，百貨行業的冷暖，對商業地產的景氣程度影響很大。“就2017年的市場形勢來說，百貨業態呈現回暖跡象，持續4年至5年的業績下滑已經終止，國內很多百貨企業實現了利潤、銷售雙增長，下滑的趨勢已經扭轉過來。”北京王府井百貨(集團)股份有限公司發展部部長曹世斌告訴經濟日報-中國經濟網記者。

業績反轉得益于一個“變”字。過去一年，不少傳統商業在電商的打壓之下慢慢緩過勁來，商業地產企業紛紛轉型，新商業模式層出不窮，行業內部不斷整合洗牌。中國商業聯合會副會長、中華全國商業信息中心主任王耀認為，百貨店業績提升的主要原因在于增加了食品銷售，中高端家電、珠寶和化妝品都取得了較好的銷售額，突出了自己的優勢品類。“2017年商業地產市場最大的特點就是變化快，不斷推出新的東西。”王耀說。

業態的重新組合和商業項目的升級改造成為2017年商業地產的重要標簽。據聯商網數據中心統計，2017年存量改造的商業項目(包括百貨轉型、更名重開、調整升級等模式)超過30個，略高于2016年，主要以3萬平方米至5萬平方米項目為主。比如，北京西單大悅城9層經過改造后，推出了首條主題街區——樣街，聚集了拇指滑板、電競科技、網紅奶昔等數十家店鋪，多元化的業態組合與開放式的動線設計，成功吸引了更多年輕顧客。

相較于電商的便捷，體驗成為線下商業體的重要武器。不少購物中心著手升級傳統業態，家庭體驗式業態、親子類業態逐漸受到歡迎，電影院、健身會館、電玩城、美容美體、兒童職業體驗、兒童游樂等體驗式業態在購物中心里得到了快速發展。

隨著線上流量增速放緩，線上線下商業的聯系也日益緊密。“當前，線上流量已經遇到瓶頸，就像飛機沒有油了需要停機坪一樣，線下企業就是停機坪，現在一些線上企業收購線下企業是必然戰略。線下往線上走，線上往線下布局，全渠道發展是目前很多企業所追求的。”北京物美商業集團股份有限公司首席運營官于劍波說。

三四線城市是未來機會

商業地產經歷了多年的跑馬圈地之后，供大于求和同質化已成突出問題。在一二線城市的購物中心趨于飽和、競爭激烈、成本攀升的形勢下，業內認為三四線城市是未來5年至10年內商業地產的機會，不少發力商業地產的開發商，也已經將目光投向了三四線城市。以萬達為例，2017年開業的51個項目中，三線及其以下城市開業的項目多達25個，占比近50%。

對于商業地產而言，三四線城市商業布局和人口情況都是推動其發展的有利因素。數據顯示，目前三四線城市的人口占全國城市人口的53%，但購物中心僅占全國的16.5%。隨著城鎮化的發展，三四線城市人口數量還將增加，且隨著城鎮化發展，居民的收入、消費水平以及對生活品質的要求都會隨之增高，這將給三四線城市的商業開發提供助力。

“2017年我們收購了大量凱德的購物中心，主要集中在三四線城市，當前北京、上海的商業地產存量已經不多了，我們今后會更關注具有發展潛力的城市。”印力集團北區副總經理張楠說。實際上，新一輪的“跑馬圈地”商戰已經在三四線城市間打響。據不完全統計，2017年以來，包括新城控股、紅星商業、凱德、萬達等商業地產商旗下大型商業綜合體項目集中在三四線城市落戶。

雖然三四線城市受到企業熱捧，但也應注意到市場暗藏的風險。“市場很大，但是利潤很薄。三四五線城市基本沒有專業開發商，運營者不懂商業，做起來非常難。如果管理不夠精細，開發商就沒有利潤。”寧波太平洋恒業控股有限公司董事長胡敏杰告訴經濟日報記者。

打通金融通道才有出路

“地產企業現在都在拼銷售，而未來要比持有物業數量和質量，從土地供給的情況來看，很多地產項目以后只能持有。要想運營得好，商業地產的金融化就是重要出路。”華潤置地有限公司華北大區商業地產管理部運營副總監魏嶺表示。

當前，一二線城市商業地產日漸飽和，進入存量時代，但存量商業地產沉淀了大量的資金，不利于企業的高速周轉，越來越成為企業規模化的障礙，一些企業開始積極探索將成熟的商業物業實行資產化管理。有業內人士甚至認為，商業地產如果不打通金融通道，未來的發展就沒有出路。

2017年，深圳益田假日廣場資產支持專項計劃成立，成為去年首個資產證券化商業項目。家居巨頭紅星美凱龍擬將兩間購物商場證券化，并在中國發起類REITs計劃;印力首單CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)“中金-印力深國投廣場信托受益權資產支持專項計劃”發起設立;國內首單社區商業類REITs“中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃”在上交所獲批……

其中，REITs作為房地產金融創新的重要形式，受到商業地產企業的追捧。所謂REITs即房地產信托投資基金，通過集中投資于可帶來收入的房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅，以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收入。

眾所周知，房地產是資金密集型行業，具有投資周期長，投資規模大的特點，一般大眾很難參與大型房地產及商場投資。實際運行的結果是房地產投資者及開發商的集資來源嚴重受限，普通投資者也少了一個重要的投資渠道。高和資本資本市場部高級副總裁王坤表示，中國目前有10萬億元規模的商業不動產市場，如果將這些存量通過資產證券化形式增強其流動性，可以幫助企業更高效地利用資金，一旦推廣開來，商業地產格局有望發生根本變化。