上海“121”新政細則逐漸落地，主要是通過樓盤公示規(guī)則的辦法。

2月6日，上海閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個樓盤正式啟動對外公開認購，并在售樓處公示了《計分規(guī)則》與《入圍規(guī)則》。綜合來看，《積分規(guī)則》分兩部分構成，其中基礎分根據認購對象名下有無房產、五年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分;年限分根據認購對象的社保繳納月數(計分年限×12)和系數相乘算得。簡單歸納如下：

基礎分：(滿分60分)

1、 家庭10分，單身0分

2、上海戶口10分，非本市0分

3、上海無房20分，上海有房0分

4、無房：五年內無購房記20分

有房：五年內無購房記錄5分

五年內有購房記錄0分

動態(tài)分：(滿分21.7分)

1、社保從2月往前推(2003年開始)每繳納一年社保加0.1分

需要客戶帶身份證去社保局拉自己的社保單(社區(qū)服務中心)

(來源：21世紀經濟報道)

這一細則被業(yè)內人士稱為：保護無房戶最大權益，同時擠掉“炒房人”的水分。各類人群參與新房公證搖號，按照入圍概率可分為：上海無房家庭、外地無家庭、外地無房家庭5年內有購房記錄、上海單身、上海有房家庭改善人群。

首批新盤搖號入圍比1.3：1

具體而言，購房人在認購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個分數;再按照搖號人數比房源多30%的原則，按計分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

購房人如實填報之后，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯網核查，確認每一個購房者的計分。據了解，認購計分審核時間在10天左右。

前述三個新盤均以剛需盤為主，位于上海郊區(qū)，均價在4萬-5萬元/平方米左右。認購規(guī)則中明確規(guī)定，樓盤上市認購組數超過可售房源套數一定比例時，將采取計分排序的方法，選取進入公證搖號選房的購房人。計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單后，其余認購人不再進入公證搖號選房環(huán)節(jié)。

《入圍規(guī)則》顯示，項目認購組數與上市房源套數比超過1.3:1，根據上述打分結果確定入圍分數線，劃分入圍名單。但據現場銷售反映，這個比例是暫定的，后續(xù)的新盤可以根據實際情況調整。

比如，可售房源有500套，認購人有1000戶，那么可以入圍搖號的有650戶。當入圍最后一個分值有多人同分，則相同分值的人都可以入圍搖號。凡得分大于等于入圍分數線的認購對象，均納入入圍名單，參與后續(xù)公證搖號。

只要入圍，則機會平等。一名銷售表示，分數高低只能決定買房人是否能進入搖號池;搖號則是由機器來排序的。

“121”新政里有一條針對贈與的政策：1月22日新政實施之日起，贈予其他人的房產，仍然計算在原先房屋持有人名下。這能有效防止部分購房人為了提高積分，而將房產贈予親友。此外，使用權房也將記錄到承租人名下。這被認為是繼續(xù)打壓投機炒作空間，有效防止一些買家鉆空子。

在嘉定“峰范嘉苑”現場，記者看到部分上海有房客戶，想多買一套給父母居住，這個群體按照計分制計分排名較后。他們與其他剛需買家一樣，聚在公示欄前認真核對信息，偶爾也會討論是否要遞交資料碰碰運氣。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出，搖號計分制可以緩解無房戶買不到房的焦慮情緒。前述三個樓盤都是典型首改類產品，也是市場交易主力，正好用這一方法檢驗“121”以來一系列政策效果。后續(xù)市場還會有高端項目入市，如果這些項目溫度也開始下降，那么市場預期會下降，上海樓市將重新回到合理通道內。

二手房應聲回落

來自上海中原的數據顯示，新政一出臺，上周(1月25日-1月31日)上海二手房新增掛牌量直接跳水，降到1萬套以內，為9543套，環(huán)比減少26.7%。平時市場掛牌量波動上下也就5%，掛牌量縮水非常明顯，說明政策對市場影響立竿見影。往年的1月份是傳統(tǒng)淡季，二手房掛牌量也會縮量，但今年則持續(xù)周掛牌量持續(xù)在1.1萬套以上，市場熱度已算反常。

新政開始執(zhí)行一周以來，相比新房反應稍有些遲滯，二手房反應還是比較快的。上周除了掛牌量縮水以外，掛牌價格也出現回落。上周中原地產二手房報價指數為75，環(huán)比下跌4個百分點。

盧文曦指出，過往價格指數漲上來一周也就2-3個百分點，一下跌幅那么大也反映政策效果。具體來看，報價持平的區(qū)域比較多，上周有4個區(qū)報價持平，其余的區(qū)價格環(huán)比上漲1%和2%，上漲2%的區(qū)略多一些。“121”政策于兩周前出臺，上周二手房市場拐點即出現，后續(xù)可以預見的是市場僵持博弈，疊加春節(jié)因素，市場交易縮水是大概率事件。另外，隨著政策細則陸續(xù)落地，還會持續(xù)發(fā)揮效應，市場也需要有1-2個月的消化時間。

盧文曦指出，細則實行后，如果一個新盤認籌比例高于1.3:1，比如說是1.4:1，那么也不能說明市場會出現拐點，因為有需求的人還是那么多。“1.3:1的比例是如何設定的?是否根據房管局的動態(tài)數據調整，這還要觀察一段時間，看后續(xù)的市場變化”。