從根本上講，城市人口的總量與分布決定了住房需求的總量與結(jié)構(gòu)，一個有效的房地產(chǎn)政策框架表面是對住房需求的響應(yīng)，本質(zhì)上是對人口分布規(guī)律的響應(yīng)，只有順應(yīng)人口的基本趨勢，才能制定和實施恰當(dāng)?shù)恼摺?/p>

回首改革開放40年，中國經(jīng)歷了人類歷史前所未有的城市化浪潮，以極快速度完成了6億增量人口的城市化，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長到2016年的36.6平方米。展望未來，中國的城市化正翻開新的篇章，以城市為中心的模型向以城市圈為中心的模型轉(zhuǎn)變，這個轉(zhuǎn)變不僅會改變?nèi)丝诜植嫉目臻g結(jié)構(gòu)，也會改變住房市場的供求結(jié)構(gòu)，也必然要求房地產(chǎn)政策因勢而變。

城市化巨浪集聚壓力

中國1978年以來的城市化浪潮，以及由此帶來的住房壓力史無前例，是其他國家無法比擬的：

規(guī)模大——40年時間，中國城市人口增加6.4億，相當(dāng)于當(dāng)前的五個日本、兩個美國。

速度快——城市化時間高度壓縮，美國城市化率由10%提升到50%用時約80年，而中國只用了一半時間。直到1980年，中國城鎮(zhèn)化率仍停留在10%左右，因此城鎮(zhèn)化到50%實際只用了30年。

高度集中——新增城市人口集中在沿海少數(shù)大城市，北京和上海人口早已超越歐美大城市，深圳只用了20年時間人口由33萬增長至千萬以上。

這樣的城市化浪潮，使大量人口從農(nóng)村快速轉(zhuǎn)移到城市，從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到工業(yè)，疊加中國加入全球貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)的大影響，其結(jié)果必然是快速的生產(chǎn)率提升和國民收入的總體增長。2016年，中國GDP占全球比重達15%。而人均收入向發(fā)達國家快速收斂，目前中國人均GDP已達到全球的80%，美國的14%。

收入增長最快的一定是吸引了大量轉(zhuǎn)移人口的城市和省份，確切地說，是中國的沿海城市及部分核心城市。第六次人口普查數(shù)據(jù)表明，全國外來人口中，80%集中于上海、深圳、北京、廣州等50個城市。

巨量的城市人口增長，快速的收入增長，且人口和收入在城市地理的高度集中，給住房市場帶來了非常顯著的壓力——需求大量且集中地釋放在少數(shù)城市，由此帶來的供給壓力和房價壓力可想而知。

住房條件顯著改善

在上述城市化背景和現(xiàn)實住房壓力下，中國用了20年時間，推動住房市場發(fā)生了顯著變化。

第一，自1998年房改之后，中國開啟了大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)浪潮。千人開工量從1998年的1.5套，達到2010年的峰值12套，長期維持在較高水平;開工或竣工面積與存量住房面積的比例平均保持在6%左右，而發(fā)達國家只有不足3%;住房投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比例，過去20年平均在20%左右。

第二，城市居住條件顯著改變?？焖俚拈_發(fā)投資帶來居民住房條件的改善。中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長到2016年的36.6平方米，接近日本的水平，正向發(fā)達國家看齊。從一線城市來看，過去40年，北京的人均建筑面積從4.5平方米增加到32平方米，增加了7倍。

第三，商品房率超過90%，住房成套率顯著提升。這意味著市場化住房供給占據(jù)絕對比重，住房市場化改革的目標(biāo)已經(jīng)達成。成套率的上升則大大改善了居住條件，不僅僅是住房面積的改善，也是居住配套的改善，不僅“有的住”，也能“住得好”。

第四，戶均住房套數(shù)大于1，中國城市家庭總體上告別了住房短缺。2016年底，城市家庭戶均住房套數(shù)在1.1左右，在總量上住的問題已得到基本解決，進入住房消費不斷升級的新階段，下一階段的新目標(biāo)是“一人一間”“一人一臥”。

第五，在住房總量矛盾得以解決的同時，也實現(xiàn)了住房基本可支付，同時也避免了發(fā)達國家曾反復(fù)出現(xiàn)的住房泡沫和經(jīng)濟危機。

從現(xiàn)實情況看，中國部分城市房價確實已經(jīng)比較高，超過了收入水平的長期趨勢，也超過了租金水平的長期趨勢，甚至出現(xiàn)泡沫化的傾向或事實。但總體上，中國絕大部分城市的房價基本處于相對合理的水平，均價高于全國平均水平的城市不到20%。更重要的是，無論是美國還是日本，都曾因為住房泡沫問題引發(fā)局部性甚至全球性金融危機，學(xué)術(shù)研究表明，當(dāng)高房價與高杠桿一同出現(xiàn)時，這種危機發(fā)生的概率會顯著上升，危機的潛在沖擊也將更大。到目前為止，一定程度的調(diào)控以及去杠桿的宏觀金融環(huán)境，將有助于中國避免發(fā)生這一問題。

城市圈時代到來

中國的人口分布格局將隨著城市圈時代的到來而調(diào)整，這將進一步重塑中國房地產(chǎn)市場的未來格局。

第一，中心城市人口密度下降。中心城市人口密度的下降是國際大都市普遍經(jīng)歷的事實，也是城市化的一條基本規(guī)律，背后的動力源于：一是中心城市自身的地理擴張，從單一中心向多中心擴張，導(dǎo)致人口密度下降;二是人口從中心城市向周邊城市遷移。

第二，城市圈的崛起。人口向城市圈集中是城市化的升級階段，特別需要指出的是，城市圈并不意味著城市的無限制蔓延和擴張，城市圈的核心是在更大的地理范圍內(nèi)，構(gòu)建更廣泛的城市網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

雖然中心城市人口密度下降，但城市圈作為一個整體，它一定意味著人口的再集中，城市圈的人口密度必然會上升。從國際經(jīng)驗看，日本經(jīng)歷了一種非常緊湊的城市圈發(fā)展，美國則經(jīng)歷了一種相對分散的城市圈發(fā)展，但它們都是人口集中的過程，只是集中的程度有所不同，背后的差異主要取決于交通、土地開發(fā)約束、地理限制等因素。學(xué)術(shù)研究表明，更高的城市密度往往意味著更小的環(huán)境壓力，同時，高密度并不必然帶來高房價和交通擁堵。總之，無論是城市化的過程，還是城市圈化的過程，都需以一定的密度為前提，實現(xiàn)人口的不斷集聚。

第三，當(dāng)城市圈發(fā)展到一定程度，中心城市人口減少到一定程度，會出現(xiàn)人口向市中心回流，這個過程在東京和紐約都已出現(xiàn)。通常情況下，核心城市市中心往往是網(wǎng)絡(luò)效率最強的地方，它不僅意味著更多的工作機會，也意味著更開放、更包容的文化氛圍，這種吸引力將帶來人口“逆向”流動。

第四，中心城市的“職住平衡”最終會有所緩解。一個具體衡量指標(biāo)是晚上人口與白天人口的比例，這一比例在東京的核心區(qū)已出現(xiàn)連續(xù)十年持續(xù)上升，目前已超過85%。這一現(xiàn)象有可能在未來某個時期在中國的核心城市出現(xiàn)。

住房供給新體系

隨著城市圈時代的來臨，人口動態(tài)分布必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生新挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)政策應(yīng)前瞻性地響應(yīng)這一變化。

首先，應(yīng)建立有彈性的住房供應(yīng)體系。

大量實證研究和國際經(jīng)驗表明：房價上漲的根本原因不僅僅在于供應(yīng)不足，更在于供給的彈性不足。城市人口快速增長的階段，住房總量不足，供應(yīng)主體是新房，新房供應(yīng)往往取決于土地供應(yīng)的數(shù)量、土地開發(fā)和投資的周期，供應(yīng)彈性非常小，供給時滯非常長。相對而言，需求彈性則要大得多，面對收入、政策等諸多預(yù)期的變化，需求都有可能快速釋放，在這種對比下，缺少彈性的供給無法應(yīng)對需求的增長，必然產(chǎn)生房價壓力。

在城市圈發(fā)展階段，住房需求仍會保持基本量。從美國看，在其郊區(qū)化時代，每年住房新開工量仍保持在150萬-200萬套的水平。為避免房價過快上升，就要增加住房供給的彈性：其一是順應(yīng)人口趨勢，提高土地供應(yīng)的前瞻性;其二是新房、二手房、租房“三管齊下”，三個市場協(xié)同解決問題。

其次，實施更包容的住房政策，把2億多流動人口明確納入住房政策框架。當(dāng)前保障性住房實際主要偏向本地居民，或是符合條件的特定人才，大量的流動人口不在保障范圍之內(nèi)，這部分人群的住房需求沒有得到相應(yīng)的照顧。在城市圈發(fā)展的新階段，這部分人有可能從中心城市流出，但他們絕大部分并不會直接回到農(nóng)村，而是跟隨產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移進入周邊城市或其他城市。某種程度上，“住有所居”主要是指這部分人口的問題。

第三，租購并舉。中國租賃市場在解決居民住房需求方面的作用仍然較弱。在租的領(lǐng)域，大城市市場供給不足、機構(gòu)化租賃發(fā)育不成熟。而租購并舉，核心在“并”，租賃房源80%以上都要來自私人市場，要打通買賣市場與租賃市場的關(guān)系，居民正常的改善性二套房需求要合理滿足，也只有這樣，租賃房源才能有所保證。

第四，一二手房市場并重。未來周邊城市主要以新房供應(yīng)為主導(dǎo)，中心城市主要以二手房為主導(dǎo)，在多渠道的供應(yīng)體系中，二手房作為供應(yīng)的重要渠道不容忽視。

第五，建立可循環(huán)再生的體系。中心城區(qū)的房齡和設(shè)施相對老舊，越來越難以適應(yīng)居民美好居住生活的需求，應(yīng)該讓中心城市的“老齡化住宅”實現(xiàn)循環(huán)再生。