二月份以來，房企年報陸續發布。即便從房企的整體年報來看，整體的銷售額有了較大的提升，但是從企業的發展戰略上看，行業的變化在倒逼著企業的發展。

事實上，近兩年，房地產行業的變化眾多。政策不斷調整，金融形勢土地的稀缺性使得行業發展空間變小，開發商大魚吃小魚，兩極分化嚴重，但是，一個有趣的現象是，房地產行業的巨頭企業們雖然叫苦不迭，但是仍是賺得盆滿缽滿。

從企業的戰略上看，行業的變化已經倒逼著企業的戰略調整。變化來自于兩大方面，一是房地產行業已經從本質上進入另一階段，這一階段，企業需要最大程度做大規模，收并購已是大勢所趨。這一方面也直接反應在企業年報上。二是世界經濟形勢的改變。對國內最大的影響是金融監管的趨緊，對于房企，這涉及到資金，而這也是企業發展的根本條件之一，目前，房企大都是舉債前行，資金和融資成本的重要性不言而喻。對房地產行業的未來發展也至關重要。

前所未有的5000億和未來保障

從2017年的年報來看，碧桂園、恒大、萬科史無前例地沖破5000億人民幣(下同)，萬科實現5298.8億元銷售額，同比增45%。碧桂園實現合同銷售金額人民幣5508億，同比增長78%，恒大銷售額達到5009.60億元，同比增長34%，

不可否認，2017年的銷售額近代表了企業前兩年的發展情況，但是，從年報中看，與開發商的“叫苦”不符的是，開發商們的上升勢頭明顯，未來發展的“危機”難以尋覓。

碧桂園在其業績會上稱，報告期內，已摘牌、已簽約土地儲備2.8億平方米，另有基本鎖定但暫未簽約的潛在的土地儲備約1.4億平方米。萬科更直接，年報顯示，截止到2017年年底，萬科已售未結轉項目金額和面積分別為4143.2億元和2962.5萬平方米，較2016年年底分別增長48.9%和30%。

截至2017年底，恒大總土地儲備建筑面積達3.12億平方米，土地原值達5336億元，世邦魏理仕對此評估值10386億元，其龐大的土地儲備規模穩站行業首位，足夠支撐企業未來3-5年的快速發展。

銷售額良好，未來發展已有保障，巨頭們的“危機”何在?向來，規模和利潤難兩全，但是，從年報中看，這也并非三大巨頭的憂慮所在。

年報顯示，碧桂園、萬科、恒大三大巨頭的凈利潤均處于較高水平，報告期內，萬科的凈利潤為280億，增速33%，碧桂園為260億，恒大為244億元，同比增暴增379%。

封王者的無限憂慮

此外，恒大2017年毛利潤1122.6億元，同比大幅上漲88.9%，年均復合增長率高達42%。碧桂園實現營業收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達48.2%，82.4%，毛利率企穩回升，增長4.8個百分點至25.9%，股東應占利潤達到260.6億元，大幅增長126.3%。2017年萬科實現歸屬上市公司股東的凈利潤為280.5億元，同比增長33.4%，歸屬上市公司股東凈利潤率為11.5%。