月圓月缺，潮起潮落，到達峰值后回落是規律。 　　繼總銷售額連續兩年超過10萬億后，業內對今年中國房地產市場持保留態度，銷售“小年”一說應運而生。但在部分規模型企業眼中，今年卻是其再次擴張的好時機，多家房企再次喊出“千億”的年銷售目標。

“小年”要完成“大目標”，也迫使部分企業更為激進。在調控不放松、土地成本居高不下、融資渠道收緊的情況下，這類激進房企擅長的高杠桿高周轉模式或難以為繼。

這一刻，完成既定目標與確保企業運營安全或難以兼得。這也讓此輪二三梯隊沖擊千億平添一份隱憂。

千億陣營或擴容至30家

“龍頭房企逆市上行、快速增長;中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓;500強企業中銷售份額小且呈現負增長的企業也不在少數。”中房研協近日發布的《房地產500強測評報告》對行業格局作出以上判斷。

億翰機構數據則顯示，2017年TOP10房企門檻已經達到1521億元，TOP20房企門檻值已接近1000億元;TOP50房企的集中度已接近50%。

為了發展、為了生存，目前相對在后序列的企業，都吹響了2018沖擊“千億”的號角。

對于今年的市場格局，克而瑞給出了預測：2018年千億陣營將由17家擴大到30家。

新城控股高級副總裁歐陽捷提供了一個保守估計的數據：2020年TOP4強房企銷售額均將超過萬億元，TOP1可能接近3萬億元，合計約6萬億元;第5~10名房企銷售額為3500億元~8000億元，合計銷售額約3萬億元。按此匡算，TOP20房企合計銷售額將達到11.5萬億元，市場占有率將超過80%，平均增速39%。即使退一步講，TOP20房企占據70%的市場份額也似乎沒有太大懸念。

目前的房地產局面，似乎一切“生死”都有關規模。“如果不能在‘高寡占型’市場來臨之前搶占更多的市場份額，即便是大房企也會落伍。不進則沒。”歐陽捷坦言。

“所以房企制定的目標并非為博眼球。當市場成交已呈現被龍頭房企集中的趨勢，房企制定的目標就不單決定了2018年的發展規模，更是決定了未來長遠發展。”安居客首席房地產分析師張波稱。

土地成本居高 融資渠道收緊

目標既定，如何保持規模增長?融僑集團品牌營銷中心總經理張巖稱，沖刺千億的關鍵在于掌舵人是否有足夠魄力大規模拿地、并購，拓展企業規模。

作為房企發展的第一生產資料，土地資源日益稀缺、價格也隨之上漲。“近年房地產市場中土地價格持續上漲，逐步壓縮著房地產企業的毛利率，為此部分房企不得不通過并購獲取相對便宜的土地。”在中經聯盟秘書長陳云峰看來，按照目前國家“房住不炒”的定位來看，多數城市房價短期內仍受限制，盈利空間較為有限。與此同時，房企追趕銷售業績的過程中，經營成本相對較高，盈利水平因此亦受到影響。

隨地價一同上漲的，還有房企的融資成本。

2017年，房地產企業融資環境顯著收緊，各項政策包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等，對房企短期內融資也造成一定壓力。這也導致房企境外債、公司債及中票融資成本在2017年均呈現上升趨勢。

克而瑞發布報告稱，一方面，受國家收緊房地產行業融資政策影響，銀行對房地產融資方面更加謹慎，房企公司債發行規模嚴重“縮水”，公司債發行利率亦呈現上升趨勢。基于此，部分房企轉而通過海外發債進行融資，探索其他融資渠道。

陳云峰表示，龍頭房企憑借資質優勢與規模優勢，仍可通過多種渠道獲取低成本融資，如銀行貸款、公司債、中期票據等，融資的差異化將進一步助力資源向龍頭集聚。如萬科、龍湖、中國金茂、綠地去年平均融資成本在4.5%左右，部分中小型房企融資成本則多在6%以上。

高周轉擴張模式難再復制

融資渠道收緊、調控不放松，上述規模型房企賴以高杠桿高周轉擴張模式或將舉步維艱。

數據顯示，500強房地產開發企業2017年資產負債率均值為63.93%，較上年小幅上升1.39個百分點;凈負債率均值為70.45%，較2016年的69.05%上升1.41個百分點。從整體來看，房地產開發企業杠桿率有所攀升。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱在行業內整體負債有所攀升的背景下，企業負債水平不盡相同。特別對部分中小企業而言，受融資渠道收緊、銷售回款緩慢的影響，企業前期高成本拿地風險有所積累，債務情況堪憂，還需警惕資金鏈風險。

此外，據克而瑞提供數據顯示，2017年，500強房地產開發企業整體存貨周轉率為0.17，較2016年大幅下降50.85%;整體流動資產周轉率為0.21，同比下降10.34%;總資產周轉率為0.13，同比下降52.53%。

“三大運營指標全面回落，尤其是存貨周轉率和總資產周轉率均創下六年內新低。”嚴躍進稱，這表明房地產行業高速周轉的模式已很難繼續復制，精工細作才是優質開發商未來需要努力的方向。

在融資渠道全面收緊的背景下，高速周轉模式也難以完全對沖房企的償債壓力。因此很多房企開始調整策略，積極探索其他運營模式以應對資金壓力，謀求長遠發展。

萬科和綠地最先提出將其房地產開發模式向輕資產模式轉變。在這個過程中，兩家房企采取了不盡相同的戰略。萬科主要采取“小股操盤”、“+互聯網”、拓展房地產金融業務等戰略。綠地近年來大力推進“大金融”戰略，借力大數據、云平臺、移動互聯等工具，為傳統產業鏈打造了新的涵蓋理財投資、社區金融在內的互聯網平臺。具體戰略有“房地產基金+互聯網金融”，三大基金包括房地產投資基金、特殊機會資產投資基金和PPP建設基金，同時發力房地產相關互聯網金融業務。

對此，嚴躍進稱，在調控政策短期內不會松綁的預期下，各大房企如果僅僅依靠高杠桿高周轉模式追求規模盲目擴張的話，將會舉步維艱。在消費升級的背景下，能否根據住戶需求進行差異化設計以及打造優質品牌才是克敵制勝的關鍵。