2018年上半年二手房市場表現分化，前期調控力度大的城市市場相對平穩，政策環境相對寬松的弱二線城市市場則有相對明顯的升溫。機構預計，下半年政策總體偏緊，支撐市場上升的因素都在走弱。

上半年穩中分化

據貝殼研究院《2018上半年房地產市場報告》顯示，鏈家重點監測的16個熱點城市二手房成交量，2018年前5個月比2017年的8-12月份總成交量增加了21.8%，月均水平是2017年3月的一半。

“2017 年 3 月密集調控以來市場經歷了大幅降溫—低位企穩—向上修復三個階段，整體來看市場熱度和調控前比并不高，整體處在平穩復蘇狀態。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示，上半年重點城市的二手房市場總體處于穩定狀態。

許小樂總結，上半年二手房市場量價齊升的城市一般政策環境比較寬松，如重慶、沈陽，2018年前5個月沈陽、長沙、重慶 3 城的鏈家二手房成交量環比大幅增長 67.3%，其中重慶環比大幅增加80.5%，同比增長33.2%。

此外推出了人才吸引政策的城市也出現了量價齊升，如沈陽、西安、長沙、重慶等。

而二手房市場降溫的城市一般政策比較嚴厲，或經歷了多輪政策加碼。上海2018年月均成交量比2017年減少了28.8%，而自2016年10月至今經歷了4輪調控的成都，上半年二手房均價波動不大，近期成交量也在持續下降。

下半年市場趨弱

貝殼研究院認為短期內行政性調控仍然難以退出。報告指出，行政調控的退出一般要基于三方面考慮，一是市場基本呈現穩定狀態，大幅漲跌風險可控;二是，居民購房杠桿健康穩定，可有效控制;三是，市場長效機制形成并能順利銜接，而目前三方面條件均未成熟。

許小樂表示，下半年政策可能的走向或將包括：嚴格控制信貸進入房地產，嚴格限定居民過度加杠桿;更多城市跟進禁止企業購房的措施;人才引進政策與購房資質脫鉤，如要求交一定年限的社保;限價政策逐步退出。

除去調控政策原因，報告指出其他方面支撐市場上升的因素也都在走弱。“居民端房貸利率維持上行態勢，企業端融資繼續受到抑制，人才引進政策的刺激作用在衰減。”許小樂分析報告內容表示，6月北京鏈家二手房成交量結束此前持續上行趨勢，環比下滑22.6%，絕對水平降至3 月之下，均價環比下跌0.4%。“新增客源房源量都在減少，業主掛牌價跌幅增加，漲價比例下降，接下來市場應當穩中有落。”他認為，綜合來看，下半年二手房市場下行壓力大于上行動力，總體將趨穩或略向下。

備注：鏈家重點監測的 16個城市包括北京、深圳、上海、成都、杭州、濟南、武漢、南京、青島、天津、合肥、大連、重慶、廊坊、沈陽、煙臺。