地產市場總體處于嚴調控背景下，對我愛我家為代表的中介商而言，雖然目前二手房經紀業務仍是主要收入來源，但隨著國租賃需求崛起，長租公寓成為下一個資本角力的市場

近日，胡景暉離職及炮轟高房租一事，將我愛我家推上了輿論的風口浪尖。

我愛我家(000560.SZ)是A股市場的新兵，2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收購了84%股權。2018年5月，昆百大A正式更名為我愛我家。那么，新入場A股的我愛我家表現如何呢?此次事件對公司有何影響?記者近日致電致函公司解姓負責人，其稱半年報發布期間不方便回應。

業績對賭壓力

今年4月，昆百大A發布了2017年年報和2018年一季報，2017年年報未并入我愛我家業績，今年一季報才真正實現并表。據一季報數據，公司營業收入25億元，同比增長642%;凈利潤1.46億元，同比增長905%。顯然，今年一季度公司業績飆升主要是由我愛我家業績并表所至。

公開資料顯示，我愛我家旗下擁有“我愛我家”、“相寓”、“偉業顧問”及“匯金行”等多個專業業務品牌，業務范圍涵蓋房地產全產業鏈。其中，長租公寓品牌“相寓”所涉及的資管業務是我愛我家及其母公司昆百大A近期主要發展方向，這塊領域也是本次胡景暉所引發的輿論風波討論的中心。

據公司發布的投資者關系活動記錄表中數據，我愛我家業務目前覆蓋北京、上海、杭州等國內16個大型城市，50余個海外國家和地區。2015年至2017年一季度，新房業務收入分別為9億元，17億元，3億元，資管業務收入分別為4.3億元，7.8億元，2.1億元，經紀業務收入分別為34.3億元，55.4億元，13.8億元。從數據來看，公司經濟業務占主導位置，資管業務占比也越來越高。

對于公司的住宅資產管理業務，據我愛我家公開資料，其分為分散式公寓管理(相寓Home)和整棟式公寓管理(相寓Park)兩種模式。分散式資管通過接受業主委托處理房屋出租事宜，包括受托房屋修整、撮合實現房屋出租、定期代收及轉付租金、后期物業管理等;整棟式資管通過標的公司承租整棟公寓，裝修后對外出租、收取租金，同時向承租人提供物業管理服務。目前，在管規模分別為27萬套、55萬間，覆蓋城市14座，業主續簽率75%。單2017年資產管理業務的持有套數同比增長了60%

而關于此次輿論焦點的長租公寓業務，在戴德梁行發布的《長租公寓市場發展研究》報告中這樣形容目前的長租公寓市場，“作為住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓市場將迎來‘最好的時代’。”東方證券研究報告指出，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。

公司在2017年年報中也強調，“在2018年將完善相寓租住產品圖譜，持續進行新產品的研發試點更新迭代，提升相寓服務與產品品質;同時，建立整棟業務事業部，推進B端合作，推進各城市的項目落地及運營管理團隊建立。”由此可見，對長租公寓的重視程度。

值得注意的是，我愛我家曾在并購重組時定下業績對賭協議，承諾2017年、2018年、2019年實現的扣非凈利潤累計分別不低于5億元、11億元以及18億元。而資料顯示，2014年-2016年，我愛我家的凈利潤分別為-6718萬元、1.8億元、3.2億元，2017年公司營收81億元，凈利潤5.3億元。

在中介行業競爭如此激烈的背景下，我愛我家如何在兩年內實現18億元的凈利潤?從財報資料來看，我愛我家對資管業務較為看重。公告顯示，“我愛我家將重點發展資管業務。我愛我家主要有新房、二手房、資管三大業務，幾乎涵蓋了房產所有交易鏈條，雖然目前二手房經紀業務仍是其主要的收入來源，但隨著國內租賃市場的崛起，資管業務或將成為我愛我家未來重要的增長動力。”

不過業績對賭是否對我愛我家在租賃市場的策略影響很大，為確保實現業績承諾，加速囤房追求高租金?

從公司此前對對賭業績的回應稱：“對賭業績目標的完成并沒有非常大的難度，凈利率達到6%左右就可以完成目標，實際上已經具備這樣的能力。其實公司有很多業績增長點，以前缺乏股東的支持和資源。此外，資產管理業務和租賃業務可以有效抵御市場波動。”

資管業務競爭激烈

我愛我家從2005年便開始布局資管業務(分散式和集中式長租公寓管理)，業務比重逐年增加，但長租公寓前期投入大，相寓運營周期還比較短，仍然處于前期虧損狀態。2017年第一季度，相寓凈利率為-13.15%。而對于這一塊的盈利模式，我愛我家曾稱：“資產管理的盈利模式不是賺取租金差，盈利主要來自于免租期。在免租期內將房子租出去，就能賺取免租期剩下期間的租金。盈利的核心是如何盡快把房子租出去，這是運營管理效率的問題。”

從行業上看，另一個房產中介龍頭鏈家與我愛我家競爭激烈。

在利潤對比上，2014年，我愛我家處于虧損狀態，而同期鏈家稅后凈利潤為7444萬元;2015我愛我家扭虧為盈，凈利潤1.49億元，而擴張下的鏈家凈利潤增長近10倍，達到8.08億元。

此外，除了房產中介龍頭與我愛我家的競爭，新的房產中介如雨后春筍般涌現出來，想要在新房市場和二手房經紀業務上分一杯羹。再加上2017年國家雖未放松對新房市場的政策調控，但卻意外在租賃住房上給了開發商、中介新的思路。各大中介商紛紛重點布局租賃業務，我愛我家競爭壓力將會更大。

對于在長租公寓領域相寓如何獲得更多房源以及核心競爭力，我愛我家曾稱：“如果說到優勢，首先公司有從事這個業務的基因;其次，各方面的服務都能做到規范、到位。另外，進入城市時間越長公司對當地情況了解越深，根據實際交易數據，可以更加專業的提供服務和完善產品。”

截至2018年8月24日，我愛我家股價5.51元，市盈率64倍，胡景暉辭職之后，公司股價呈下跌趨勢。