為防止房租價格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出臺房屋租賃指導價政策，并依據市場按季更新。各個城市還須搭建起政府住房租賃交易服務平臺，并將各種違規行為以“黑名單制度”的形式進行發散與公布。

在住房城鄉建設部就當地房價調控不力約談了海口和煙臺等5個城市政府主要負責人的同時，北京市住建委日前也聯合多個部門集中約談了鏈家、我愛我家等多家房屋中介，政策收斂的口風直指上漲過快的住房租賃價格。

中國房地產測評中心發布的最新統計報告顯示，35個監測城市中有10個城市7月份租賃價格指數同比與環比均出現上漲，而且北上廣深4個一線城市全部在列，其中，北京和深圳的租賃價格指數同比上漲態勢已連續超過19個月。

無論是就全國住房租賃市場而言，還是一二線等重點區域性市場來說，供求失衡是導致房屋租賃價格上漲的最主要因素。目前國內城鎮人口約8.13億人，按租房率30%來算，至少存在2.4億租賃人口，租賃剛需可見一斑。值得關注的是，由于城市房屋租賃人口主要集結于大城市，尤其是一線城市，因此，局部地區住房租賃供需缺口可能更大。如，北京目前租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間。缺口越大，住房租賃價格的上漲壓力更為顯著。

也許有人會問，北上廣深等大型城市的住房租賃市場供需失衡狀況其實一直存在著，為什么直到今天才出現租賃價格的持續快速上漲呢?事實上，這與國內房地產市場租售比過低直接相關。按照國際經驗，租售比為1∶300—1∶200為正常區間，但目前國內大部分城市租售比達到了1∶500以下。形象地說，一套新購房屋需要出租500個月(42年)或更長時間才能收回購房本金。這種狀況導致了投資人喜購棄租并不斷地轉手倒賣的行為偏好，進而引致國內房價越炒越高。依照房價、房租同方向變動的比價規律，在房價上漲的情況下，房租也應上漲，但由于市場炒作因素在住房買賣市場的發酵，使得房租價格的上漲始終趕不上房屋售價的上漲速度。從這個意義上說，目前住房租金的快速上漲應當是多年房屋售價上漲積累的傳導，一定程度上也是對過低租售比的市場化修復。

其實，從提出“租售同權”到主張“租購并舉”，從倡導“房住不炒”到出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》以及《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等系列文件，政策層面一直都在積極支持與扶持住房租賃市場的發展。且國內排名前100的房地產開發商中，已有萬科、萬達等超過30家房企涉足長租市場。通過壯大租賃市場以反向抑制住房售價上漲的政策結果也值得期待。以此觀之，房租市場化上漲是對住房調控政策的一種積極回應。

但是，市場導向一旦明晰，加之國家“堅決遏制房價上漲”政策預期的強化，大量商業資本便開始涌入到了住房租賃市場。目前來看，租賃市場上除了租戶和業主直接交易的普通租賃外，還有占主體地位的中介租賃，而且正是房產中介導演了房租非正常化的上漲態勢。一方面，像自如、蛋殼等中介今年以來總共獲得130億元以上的融資，以高于市場正常價格的20%到40%在租賃市場瘋狂搶占房源，以獲取市場定價與區域壟斷的權力，從而直接刺激了房租的上漲。另一方面，大小房產中介都非常樂于存量改造，它們或者將中低端租賃房源改造成中高端，或者是對整體房屋進行分割單租，目的都是獲取投資溢價。并且，中介租賃炒高房租對普通租賃具有牽引效應，比價心態之下房東要么跟隨漲價，要么提前終止合同并將房源以高于原先的價格委托給中介，于是，整體房租價格越走越高。

通過觀察發現，時下住房租賃價格上升速度不僅超過了GDP的增速，更超出了居民收入的增幅。今年上半年，全國居民人均可支配收入名義增長8.7%，但一線城市房租卻普遍同比上漲超過10%，其中，四大一線城市人均可支配收入平均增長8.57%，房租價格同比上漲超過了20%，并分別攀升到5年來的最高水平。去年，北京的房租收入比升至驚人的58.6%，上海租金收入比達到了36.8%左右，均超過了30%這一租金收入比“黃金分割點”。基于此，分析人士認為，房租的過快上漲不僅是經濟問題，更是值得重視的社會問題。

由于房租價格納入了CPI的統計范疇，房租價格的上升必然推升整體物價水平。同時，房租的增加也意味著居民生活成本的增加，根據成本傳遞效應，不考慮工資黏性的時滯影響，房租價格上升會傳導到工資水平，導致工資水平的被動提高和增大企業運營成本。更為直接的銷蝕效應是，房租走高直接削弱居民的消費支出，從而損傷經濟的內生動能。最新統計數據顯示，前7個月社會消費品零售總額同比增長9.3%，回落到1年來的次低位，同期居民消費增長9.1%，創下15年來的最低增速。總體來看，城鎮居民人均消費支出增長呈下降趨勢，而在住房售價難降與租賃價格快漲的情況下，消費增長可能會更為疲軟。特別值得注意的是，年輕人乃是租借房屋的主體，如果他們的消費因房租而弱化，不僅會透支未來消費動能，而且會延緩消費升級的進程。資料顯示，今年以來網上零售額同比增幅比去年同期大幅回落4.4%，這種趨勢是否會因房租的上漲繼續強化就值得警惕。并且，房租的過快上漲還將對都市年輕人產生“擠出效應”，進而削弱一個城市的群體多樣性與未來競爭力。

動態審視，房租的繼續上漲將成為很長時期內的一種市場常態，這不僅是因為城鎮化過程中市民數量的增多從而拉動租賃需求，更因為目前國內長租市場占比不到5%。而要將長租品種提升到30%的國際通常水平，還必須讓目前國內只有1%—2%的租金收益率修復到正常水位，這樣，不僅可以保護租賃利益相關方合法權益，更可促進住房租賃的專業化、規范化與高質化的發展。但是，房屋租價不可無序地快速上漲，而只能碎步式上揚，基本底線是不可超出居民收入增長幅度，更不能越過租金收入比“黃金分割點”，為此，必須加強調控，并建立起住房租賃價格的長效機制。

堅持與強化租賃住房是居住屬性而非投資屬性的基本理念，政策調控首先是要不遺余力地堅決遏制商品房售價的上漲，以此擠壓開發商與投機者通過一級市場買賣的獲利空間，同時將他們倒逼到住房租賃市場，以增大房屋租賃供給力。同時，為防止房租價格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出臺房屋租賃指導價政策，并依據市場按季更新。并且不同區域還應對應不同價格，并印刷成白皮書告知中介與房東，對肆意漲價行為進行相應的經濟處罰。與此相應，各個城市還須搭建起政府住房租賃交易服務平臺，支持普通租賃借此開展市場業務，同時將本地區中介機構的資質信息與出租房源整合進來供租借人挑選與監督，并將各種違規行為以“黑名單制度”的形式進行發散與公布。