房企分拆物業(yè)上市的熱潮再度襲來。11月6日，新城集團旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業(yè)公司。

與此同時，佳兆業(yè)服務(wù)、旭輝永升物業(yè)等物業(yè)公司也進入上市倒計時。

問題在于，為何這些房企開始發(fā)展原本不起眼的物業(yè)?是“造殼”還是搶占物業(yè)服務(wù)地盤?

IPO

在港上市物業(yè)公司將破十家

11月6日，新城集團旗下的物業(yè)公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務(wù)之后，今年第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

據(jù)悉，新城悅創(chuàng)立于1996年，目前已發(fā)展成為布局全國的綜合性專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)商。在服務(wù)面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區(qū)的53個城市，總合約管理面積達7334萬平方米，總在管面積達3703萬平方米。

值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業(yè)公司，前八家分別是彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)、浦江中國、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)。

繼新城悅之后，旭輝旗下永升生活、佳兆業(yè)物業(yè)等物業(yè)公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務(wù)集團有限公司向港交所提交了招股書，擬赴港上市。據(jù)悉，永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡稱為“永升物業(yè)”。

據(jù)財務(wù)報表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達1.98億元。今年3月9日，永升物業(yè)發(fā)布公告稱，根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃需要，申請公司股票在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌。

目前新三板上市的物管公司數(shù)量在不斷攀升，永升生活為什么在新三板上市后又退出呢?業(yè)內(nèi)人士指出，大部分物業(yè)企業(yè)凈利率在3%-7%，物業(yè)公司的資產(chǎn)就是一紙合同，是地地道道的輕資產(chǎn)公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負擔(dān)。對此，記者向旭輝方面求證，截至記者發(fā)稿前，并未得到相關(guān)回應(yīng)。

個案

佳兆業(yè)物業(yè)IPO生變

新城悅之后，佳兆業(yè)旗下拆分的佳兆業(yè)物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但較為波折。

今年6月，佳兆業(yè)就向港交所遞交了物業(yè)公司上市申請表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積約為2400萬平方米，共計119個物業(yè)，包括100個住宅社區(qū)和19個非住宅物業(yè)。

然而，11月8日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨立上市事項稱，中國港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業(yè)物業(yè)董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。

這給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進程增加了不確定性。“類似沒有優(yōu)先發(fā)售權(quán)屬于同股不同權(quán)的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過中國結(jié)算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者名字，所以本身也會限制部分股票權(quán)益。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此類約束會使投資者相對顧慮，進而在認購股份上比較遲疑。總體上說，這也需要佳兆業(yè)適當對類似分拆上市的策略，做新的調(diào)整。

不過，在協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優(yōu)先發(fā)售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。

“佳兆業(yè)用自己的邏輯去解析上市規(guī)則，未必能獲得聯(lián)交所的認可，聯(lián)交所可能以其沒有公平對待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業(yè)能否獲得聯(lián)交所和證監(jiān)會的同意。”黃立沖表示。

在外界看來，對佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業(yè)拼命擴張，否則不需要向物業(yè)輸血，佳兆業(yè)是希望分拆物業(yè)，多一個資本平臺。“事實上物業(yè)分拆并不會幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個籃子’的作用。”

對于佳兆業(yè)物業(yè)的上市情況，記者向佳兆業(yè)相關(guān)人士核實，對方表示，暫不方便對外公布。