“我想至少到明年春節(jié)后再考慮‘上車’的事兒。”

30歲的劉文琛(化名)是北京一家信托公司的員工，此前看中了一套北五環(huán)內(nèi)、總價(jià)在600萬左右的二手房作為婚房。但考慮再三，他還是選擇“再看看”。

近期，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了10月的一線城市銷售數(shù)據(jù)，四大一線城市新房、二手房成交量持續(xù)下滑，市場觀望情緒越發(fā)濃厚。

不過，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，盡管成交乏力，但作為樓市風(fēng)向標(biāo)，四地樓市調(diào)控卻一直未見松動(dòng)跡象。相反，在繼續(xù)給調(diào)控“打補(bǔ)丁”的同時(shí)，市場秩序的整頓力度也在不斷加大。多位受訪人士均表示，短期內(nèi)，不存在調(diào)控放松可能。

市場成交乏力

劉文琛向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋原因稱，他所在的信托公司有大量的房企業(yè)務(wù)，近期行情讓他覺得目前房企尤其民營房企融資困難，這使新房在未來降價(jià)促銷可能性不斷加大，這可能會(huì)帶動(dòng)市場整體波動(dòng)，一位去他所在公司路演的地產(chǎn)板塊研究員告訴他，“(降價(jià))20%也有可能”。

這讓劉文琛選擇了觀望。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，這種觀望情緒被認(rèn)為在目前的北京等一線城市“普遍存在”，也讓市場各方博弈進(jìn)一步加深。

某中介機(jī)構(gòu)在北京北三環(huán)某門店的店長告訴記者，在“金九銀十”成交不理想壓力下，部分二手房業(yè)主在11月開始主動(dòng)降價(jià)，這使得部分正在觀望的購房者開始入市。11月24、25日的周末，他所在的中介機(jī)構(gòu)在全北京網(wǎng)簽近百單，成交量回升明顯。

但從整體數(shù)據(jù)層面來看，一線城市的樓市成交依舊乏力。

北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，北京市商品房銷售面積為461.4萬平方米，同比下降24%，其中住宅銷售面積為347.9萬平方米，同比下降13.6%。

易居地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，10月上海新建商品住宅新增供給面積90.7萬平方米，環(huán)比增長33.1%;成交面積約53.6萬平方米，環(huán)比下降23.1%。

深圳方面，貝殼研究院的數(shù)據(jù)則顯示，10月樣本樓盤均價(jià)58429元每平方米，環(huán)比下降0.6%，同比上漲4.7%，漲幅有所收窄。二手房方面，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳市10月二手房網(wǎng)簽4524套，環(huán)比下降17.6%。

不過，盡管樓市觀望情緒漸濃，成交持續(xù)下滑，但一線城市的土地市場目前還維持相對熱度。11月26日，北京市公開出讓13宗地塊，位于順義區(qū)和大興區(qū)等8個(gè)城區(qū)。最終，除順義區(qū)北小營鎮(zhèn)1宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍外，其余12宗地塊全部成交，成交額達(dá)316.46億元。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是北京首次單日成交土地超過200億。盡管房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力比前兩年明顯收緊，但11月26日北京土地市場的表現(xiàn)說明北京土地市場雖然降溫，但依然有企業(yè)看好后市。

調(diào)控“打補(bǔ)丁”

11月末以來，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，樓市政策的推出和調(diào)整依然沒有停下腳步，政策在調(diào)控“打補(bǔ)丁”、樓市“管秩序”的邏輯依舊。

11月25日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)發(fā)布了《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)。該《征求意見稿》明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房。確需調(diào)整銷售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，深圳的文件并非如此前部分誤讀的“房價(jià)上漲或下跌不得超過15%”，這是強(qiáng)調(diào)價(jià)格變動(dòng)大于15%的，需要備案變更，這更多是一種穩(wěn)定市場預(yù)期的政策導(dǎo)向。

但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，深圳此次的表述，與2016年10月在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的表述已有明顯區(qū)別。

該措施規(guī)定，擬申請預(yù)售項(xiàng)目屬首次申請預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，周邊無同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類二手房價(jià)格。同時(shí)，“擬申請預(yù)售項(xiàng)目屬分期開發(fā)再次申請預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格。”

此外，北京和廣州近期則出臺了針對樓市細(xì)分領(lǐng)域的文件“補(bǔ)丁”。

11月21日，廣州市住建委與市國規(guī)委聯(lián)合起草的《關(guān)于對新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知(征求意見稿)》。

該通知指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、村集體可自主出租經(jīng)營，也可與住房租賃企業(yè)等合作出租經(jīng)營新增租賃住房。自持租賃住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整體申請登記，不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、合并重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等特殊情形的，自持租賃住房應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后繼續(xù)用于租賃，并按租賃合同保持原有租賃關(guān)系。利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)整體申請登記，不得分割、分拆銷售、分拆轉(zhuǎn)讓及分拆抵押。

而北京則在持續(xù)對樓市“管秩序”加壓。11月23日，北京市住建委對外公開了互聯(lián)網(wǎng)房源信息執(zhí)法檢查情況。其中，“房天下”網(wǎng)站因?yàn)閷Ψ吭磳徍舜嬖诼┒幢患s談?wù)模?2家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)被查處。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“房天下”網(wǎng)站對房源信息發(fā)布主體的審核環(huán)節(jié)存在漏洞。而12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，則存在擅自發(fā)布虛假房源信息或虛假宣傳等問題，現(xiàn)要求主流互聯(lián)網(wǎng)平臺下架這12家機(jī)構(gòu)發(fā)布的全部房源信息。

而張大偉則表示從11月26日北京土拍情況來看，房企拿地意愿依然強(qiáng)烈，這種情況下，政策繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格依然是趨勢。“預(yù)計(jì)2019年樓市調(diào)控將依然執(zhí)行當(dāng)下的政策。什么時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)資金全面真正收緊，才是調(diào)控可能有所變化的時(shí)間。”