房企債券融資的到期壓力正在加大。

“最近一個月以來更好發了。”11月27日，北京某券商固收部承做人士對21世紀經濟報道記者表示，近期房企境內發債出現回暖跡象。盡管監管政策目前尚未有明顯放松的跡象，但在貨幣寬松背景下，“市場對信用債的偏好也在回歸，地產債也跟著受益。”

東方金誠首席工商分析師朱林亦對21世紀經濟報道記者表示，11月份以來，包括中國恒大、華夏幸福、陽光城、萬科在內的18家房企，21項國內外融資計劃成功獲批或發行。僅從數據來看，與10月份諸多房企融資發債屢遭中止的情形大不相同，地產債發行逐步回暖。

Wind數據顯示，今年三季度，房企發債規模為1759億元，環比二季度增加650億元，同比去年同期亦有近500億元的增長;截至11月27日，四季度已發行債券規模為933億元，較2017年四季度增加了約350億元。

但發行量的增長，卻被債券到期量的快速攀升所抵消。

Wind數據顯示，盡管今年三季度房企債券發行規模錄得1759億元，但當季到期量為1381億元，使得凈融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少;10月1日至今，房企債券到期規模為1183億元，使得截至目前，四季度房企債券凈融資額為-250億元。

前述券商人士對21世紀經濟報道記者表示擔憂，目前地產調控政策還在持續，金融監管部門對地產企業融資的約束依舊較大，“明年大量地產債到期，如果沒法借新還舊續不上，引發信用風險，可能房企又會遭遇債券發不出來的情況。”

預計2019年4600億地產債到期

Wind數據地產債口徑統計數據顯示，2018年至今，地產債總發行量為4108億元，較2017年全年的3382億元有較大增幅;但2018年至今地產債的凈融資額為903億元，較2017年全年的2005億元處于腰斬的狀態。需要說明的是，據業內分析師表示，該口徑下的地產債，包含了城投債。

“今年二季度那波公司債違約后，很多AA評級的債發不出來，影響比較大。”前述券商固收部人士對21世紀經濟報道記者表示，隨著債券違約風波的平息，包括地產債在內的信用債發行得到了恢復，信用債發行逐漸得以恢復。其中，“城投債恢復得比較快”，“地產債起起落落，三季度情況還行，四季度是從11月份開始有較為明顯的轉暖”。

但目前轉暖的程度，依舊讓市場擔憂明年地產債的到期壓力。

中泰證券固收研究團隊近期發布研報指出，2019年進入回售期的地產債規模高達4211億元，與2018年的3180億元相比大幅上升。其按照2018年的回收率綜合考慮自然到期與回售部分，2019年整體到期規模預計為4600億元，較2018年增幅約為1800億元。分季度來看，一季度與三季度相對壓力更大。

“地產債里占比最高的是交易所公司債，2014年底改革公司債管理辦法后，房企很快成為公司債的發行主力，很多債券都是3年期，或者3+2結構的。”北京某券商資管部投資經理對21世紀經濟報道記者表示，由于2016年地產債發行量最大，“所以到2019年到期壓力就比較大。”

Wind數據顯示，2015年地產債凈融資額近6000億元，2016年則進一步飆升至近10000億元，但在2017年則迅速跌落至2000多億元。

壓力增大但風險整體可控

在業內人士看來，房企明年債券融資壓力，在很大程度上取決于投資者是否會大規模行使回售選擇權。

“據我了解，今年就有不少機構行使了回售選擇權，一方面是地產行業現在受到的調控比較多，容易出風險;另一方面，幾年前發的債利率太低了，現在可以賣掉再買新的，收益率更高。”前述券商資管部投資經理對21世紀經濟報道記者表示。

但他同時認為，隨著寬貨幣向寬信用傳導，目前過高的行業利差未來有望壓縮，“可能到了明年，市場又發現持有地產債市更好的選擇，可能對一些資質好的房企而言，影響沒那么大。”

“無論如何，明年還是需要密切關注房地產企業的償債壓力，現在行業兩級分化在加劇，需要重點關注弱資質的區域性房企的債務違約風險。”他說。

朱林對21世紀經濟報道記者表示，2019年房地產企業償債壓力將進一步增加，一是房企所發行的債券到期規模以及面臨的回售規模同比均有所增長，且到期較為集中;二是在當前監管下，房地產企業融資渠道仍然受限且融資成本依然較高;三是房地產行業調控政策仍將持續，房企在今年依靠高周轉策略回籠資金的做法延續性較為有限。

“整體來看房企的財務壓力仍然較大，一方面房企2017年以來獲取的土地規模較大(且高價地居多)，部分還未達到預售條件，同時受限售、限貸等政策影響，推盤項目回款較慢，經營性現金流改善不明顯，內源融資能力沒有得到有效修復。”朱林表示，另一方面為了維持經營規模，投資支出規模難大幅削減，而融資壓力仍然較大;同時，2019年房企到期債務規模高企，流動性壓力較大。