導讀

萬科早已開啟“過冬”模式，業(yè)務更加聚焦收斂，并定下了6300億的回款目標，壓力比往年來得更大。

“中國經(jīng)濟呈L形特征，現(xiàn)在仍未見底，有些人還是太樂觀了”。11月30日，萬科董事會主席郁亮在華東媒體溝通會上說，房地產(chǎn)行業(yè)也要“過冬”，不能寄望于政策再次放松。

萬科早已開啟“過冬”模式，業(yè)務更加聚焦收斂，并定下了6300億的回款目標，壓力比往年來得更大。

在最后的兩個月內(nèi)，萬科各區(qū)域公司鉚足了勁加緊推盤、優(yōu)惠銷售，以加快去化，達標回款。

與此同時，資金充裕、杠桿極低的萬科也加快了收并購步伐，趁機收購了同行如恒大、華夏幸福、海航旗下多個項目公司股權(quán)。

郁亮表示，收并購和合作是萬科一直以來都在做的，萬科公開拍地的比例僅約50%。收并購、拿地與“活下去”沒有什么關(guān)聯(lián)。

他進一步說，萬科“活下去”被外界放大，實際上只是公司每年秋季例會的戰(zhàn)略檢討。對萬科而言，活下去的內(nèi)涵是“活得好，活得久”。

目標可達成

2018年的最后一個月，房企紛紛搶收，通過快速推盤和降價銷售來回籠現(xiàn)金，萬科也不例外。

公告顯示，前三季度，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2902.1萬平方米，合同銷售金額4315.5億元，同比均增長8.9%。

這個數(shù)字距6300億回款目標還有一段不小距離。10月，廈門萬科傳出降價風波，或開啟了今年萬科降價促銷加快去化的序幕。幾乎同時，郁亮在內(nèi)部會議上指出，6300億回款是其他一切業(yè)務的基礎(chǔ)。

萬科在四季度的銷售腳步明顯加快。10月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積341.3萬平方米，同比分別增長37.73%，合同銷售金額540.7億元，同比漲46.97%，銷售規(guī)模顯著反彈。至此，萬科前10個月累計銷售金額4856.2億元，同比增長12.2%。

以深圳萬科為例，作為“回款壓力最大的”萬科南方區(qū)域重鎮(zhèn)，近期推盤動作頻頻。

11月，深圳萬科相繼推出萬科香蜜府、萬科星城、臻山府三期等項目，此外和風軒也在開盤前的預熱中。其中，11月最后一周入市的萬科星城和臻山府三期通過相對低價和高性價比，成為“網(wǎng)紅”項目，去化率遠高于同期其他項目。

11月30日，郁亮表示，“現(xiàn)在還有32天，以萬科的執(zhí)行能力，年度6300億元的回款目標基本可以完成。”

在今年樓市的下行周期中，除了加速回款，萬科似乎還有更重要的事情要做。

萬科2018年中報顯示，其賬面現(xiàn)金1595億元，一年期負債總和609億元。如果僅僅是過冬，對萬科來說毫無壓力。

一方面，市場下行，萬科年末不僅加速推盤和銷售，還要在收緊的政策中尋求更多融資渠道;另一方面，萬科又逆周期操作，開始了自己的逆勢擴張之路。

根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，今年前10個月，其累計新增項目205個，新增權(quán)益建筑面積達到2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元。據(jù)克而瑞2018年1-10月房企新增貨值榜單，萬科前10個月新增土地貨值5468億元。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，按照權(quán)益金額計算，萬科三季度拿地金額為458.7億元，而恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企權(quán)益拿地總額為477.5億元，萬科相當于其4家總和。

進入調(diào)整期，房企的馬太效應進一步增強，作為龍頭企業(yè)，萬科的擴張路徑明顯。

對此，郁亮表示，測算一下萬科的銷售金額和拿地權(quán)益之比便可知，萬科仍然是在為未來的正常發(fā)展拓展資源。

收并購之猛

在市場持續(xù)低迷的情況下，今年房企公開拿地熱情下降，土地流拍頻頻，通過股權(quán)交易獲得土地，成為大房企拿地的另一主要途徑。

在萬科歷史上，曾發(fā)生過幾起規(guī)模較大的并購事件，如收購浙江南都地產(chǎn)，以及廣匯資產(chǎn)包等。

今年以來，萬科的幾宗收購也頗為引人注目。在萬科的收購清單中，不乏像恒大這樣的龍頭企業(yè)的項目。

11月9日晚間，嘉凱城公告稱，公司以整體掛牌底價3.55億元的價格通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個地產(chǎn)項目資產(chǎn)包，杭州錦藍置業(yè)有限公司以底價競得上述資產(chǎn)項目包。

溯源可見，杭州錦藍歸屬于浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司持股50%的杭州錦業(yè)，而嘉凱城控股股東為恒大地產(chǎn)母公司凱隆置業(yè)。

在這次收購的5家公司中，涉及位于杭州、諸暨、重慶等4座城市共6個房地產(chǎn)項目，項目剩余可售面積超過71.06萬平方米。除了3.55億元的交易價格外，還包含約30億元的股東債權(quán)款，合計約33.58億元。

萬科這次出手為其在華東的布局加注了砝碼，而在更早的10月，萬科對華夏幸福環(huán)京地段項目的收購，則助力了萬科的華北擴張。

10月10日，華夏幸福發(fā)布公告，宣布與北京萬科、北京恒燚合作，通過收購目標公司部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)多個環(huán)京項目，交易價款約為32.34億元。

此次收購涉及的5個項目子公司共持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。

除了這兩宗與大房企之間的收購擴張，萬科今年與海航的交易也數(shù)次上演。

海航今年一直在變賣資產(chǎn)，處理自己的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目，先后出售了悉尼寫字樓、海航首府、海航廣州白云項目等多處國外和國內(nèi)資產(chǎn)。

早在7月，北京萬科就從海航手中接盤了武漢海航藍海臨空產(chǎn)業(yè)園(一期)80%股權(quán)，交易價格為3.12億元。

11月7日，萬科旗下北京厚樸蘊德投資管理合伙企業(yè)(下稱“厚樸蘊德”)收購海航基礎(chǔ)旗下子公司所持有的廣東興華實業(yè)100%的股權(quán)，價格約為10.35億元。廣東興華實業(yè)主要在建項目是海航中央酒店廣場，總建筑面積為17.7萬平方米。

海航與萬科之間頻繁的交易來往，凸顯了海航和萬科在地產(chǎn)業(yè)務上的一退一進。在政策調(diào)控和市場下行的大環(huán)境下，房企選擇了不同的求生方式。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，行業(yè)調(diào)整期將出現(xiàn)很多資產(chǎn)收購的機會，對萬科這類穩(wěn)健型房企而言，下行周期更像是一個機遇，“活得更好”或許才是萬科追尋的目標。